투기보다 투자할 시점 찾아라

주위에 지금이라도 집을 사야 할지 고민하는 사람들이 부쩍 늘었다. 정말로 이번 급등이 마지막이고 내년부터는 다소 조정을 거칠지를 놓고 의견이 분분하다. 실수요자로 자처하는 이들조차 어차피 떨어져도 상관없으니 이제라도 사겠다는 사람이 있는가 하면 내년 이후까지 매입 시기를 늦추겠다는 사람들도 있다.

그러나 어떻게 그 많은 변수를 꿰뚫어보고 미래를 꼭 집어 예측한단 말인가. 내년에도 오른다고 판단하는 사람이면 지금이라도 사야 할 것이고, 내년에는 내릴 것이라고 판단하는 사람이면 좀더 기다릴 수밖에 없는 것 아닌가. 정답을 알 수가 없으니 본인 스스로 고독한 결정을 내려야 하는 것이다. 이 결정은 부동산 전문가도 틀릴 수 있고 부동산에 문외한인 사람도 맞을 수 있다.

그래도 사람들의 불안한 심리는 전문가 말을 참조하고 싶어한다. 필자도 올해 들어 사야 되느냐 말아야 하느냐에 대한 질문을 수차례 받았다. 그때마다 필자가 하는 말은 모호할 수밖에 없었다(작년 여름까지만 해도 오르는 추세를 부인할 수 없었지만 작년 겨울 이후로는 언제 상투인지 불안하게 지켜보았다고 해야 할 것이다). 시장이 투기판이 되는 것을 원치 않았기 때문이다. 또 잘못 말했다가 개인에게 수천만원에서 수억원의 피해를 입힐 수도 있기 때문이기도 했다.

그러면 사람들은 만일 필자라면 어떻게 하겠냐고 바꿔 묻는다. 나는 설사 오르더라도 이러한 분위기에는 동참하지 않겠다고 말한다. 물론 그것은 솔직한 심정이다. 투기 분위기에 동참하고 싶지 않기 때문이다. 그리고 어떻게 질문하는 사람의 마음과 필자의 마음이 같을 수가 있겠는가. 필자는 이미 집이 있으며 더 이상 투자할 여유 자금이 없는데 말이다.

그리고 이렇게 덧붙여둔다. “나는 진정으로 ‘투기할 시점’을 고르는 것이 아니라 ‘투자할 시점’을 고를 것”이라고.

단지 필자의 조언은 (아니 대다수의 상담자들의 조언은) 이러한 전망보다는 ‘어느 곳이 더 유망한 아파트인가’ 혹은 ‘어떤 아파트가 상대적으로 더 가치 있을까’ 하는 것일 뿐이다. 이러한 판단은 집값의 등락에 상관없이 거의 정확한 판단일 수 있다.

극단적인 예로 누군가 필자에게 같은 가격, 같은 평수의 강남과 강북 아파트 중 어느 것을 사야 투자가치가 있냐고 물어보면 당연히 강남 아파트라는 대답을 할 수 있을 것이다. ‘삼척동자’도 다 아는 얘기라고 비웃음을 살 수도 있겠지만, 그러나 의외로 이러한 기초적인 것도 모르는 사람이 많은 것이 현실이다.

단편적인 지식으로 부동산 투기 ‘위험천만’

또 다른 누군가가 오피스텔을 사야 하는지 아파트를 사야 하는지를 물어본다고 하자. 물론 당연히 정답은 아파트다. 그러나 예외는 항상 있게 마련이다. 특정 오피스텔의 경우 인기 없는 아파트보다도 가치가 높을 수도 있다. 이것이야말로 상대적인 가치를 비교해야 하기 때문에 직접 실사를 할 필요성이 있다. 그러나 사람들은 한두 마디의 질문으로 해답을 얻으려고 한다. 참으로 위험한 생각이 아닐 수 없다.

다시 한번 실례를 들어보자. 꼭 1년 전 서울 목동 1단지의 45평 아파트를 3억8000만원에 팔고 분당의 더 큰 아파트로 이사간 사람이 있었다. 목동 아파트는 그 1년 동안 2억원 이상이 올라 현재 시세는 6억이다. 그러나 분당은 대형 평수의 비율이 높기 때문에 그렇게 많이 오르지는 않았다. 이 사람은 분당 대형 아파트의 상품가치와 목동 아파트의 상품가치를 비교하는 데 실패한 것이다(물론 분당의 환경이 좋아서 갔다면 그 환경 가치에 대한 별도의 고려가 필요하겠지만).

물론 필자가 95% 확신을 가지고 어떠한 예상을 했다고 해도 감히 융자를 얻어 투자할 배짱은 없다. 5%의 확률이 두렵기 때문이다. 내 돈도 그럴진대 하물며 고객이나 주위 사람들에 대해서는 오죽이나 조심스럽겠는가.