“집 한채 세 주고 부모님 집에 얹혀사는데 임대소득세 내야하나요?”

뉴스1 입력 2020-09-17 12:22수정 2020-09-17 12:23
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사진은 30일 서울 강남구 아파트 단지의 모습. 2020.8.30/뉴스1 © News1
정부는 지난 8월 그동안 말이 많았던 민간임대주택 사업자 제도 일부를 폐지하기로 했다.

이전까지 세제상 혜택을 주던 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지됐다. 대신 모든 주택임대사업자에게 동일한 주택임대소득세법을 적용하기로했다.

다음은 이번에 개정된 주택임대소득세법의 주요 개정 내용을 문답 형식으로 정리한 것이다.

-주택임대소득 과세대상은?
▶월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자다.
1주택자도 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유했고 월세 임대 수입이 발생할 경우 과세한다.
다만 3주택 이상 소유자는 주거전용면적이 40제곱미터(㎡) 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택에서 월세가 아닌 보증금·전세를 받고 있을 경우 2021년까지 과세대상에서 제외한다.

주요기사
-미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인가?
▶주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다. 즉 부부 주택수는 합산하고 부모·자식 주택 수는 합산하지 않는다.
다만 본인이 소유한 주택의 기준시가가 9억원이 넘고 월세 임대수입이 발생하면 소득세가 과세된다.

-3주택 이상 소유자라도 주거전용 면적이 40㎡ 이하고 기준시가 2억원 이하면 2021년까지 과세대상이 아니라고 했다. 그러면 부부 합산으로 주택이 4채인데, 이 중 3채가 이 조건에 해당하고, 4주택 모두 월세가 아닌 보증금만 받고 있다. 이 경우 임대소득세가 과세되나?
▶해당 3체는 2021년까지 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 보증금에 대해서도 과세대상이 되지 않는다.
다만 소형주택에서도 월세 임대수입이 나올 경우 과세대상이 된다.

-이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유하는 경우에도 과세가 되나?
▶어떤 경우든 2주택을 소유하며 거기서 월세 임대수입이 발생할 경우 소득세가 과세된다.

-오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인지?
▶오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세된다. 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세된다.

-다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는지?
▶구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세된다.

-기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
▶과세기간 종료일인 12월31일이다. 혹은 해당주택 양도일을 기준으로 판단한다.

-전세금만 받고 임대하는 등 과세대상이 아닌 경우에 해당할 때 소득세 신고는 해야 하는지?
▶월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다.

◇주택수 판정
-주택임대소득 과세대상을 판단할 때 주택 수란 소유주택 수인지, 임대주택 수인지?
▶주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산하여 판단한다.

-두 사람이 50대 50의 지분으로 공동 소유할 경우 각각이 소유한 주택 수는 얼마로 치나.
▶각각 한 채씩 가진 것으로 계산한다. 다만 둘 중에 한명만 임대수입을 받고 있었던 경우에는 그 사람만의 소유로 계산한다.

-지분율 50% 미만의 소수지분만 가진 경우에는?
▶소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않는다.
다만 2020년부터는 소수지분자도 해당 주택임대 수입금액이 600만원 이상이거나, 기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과일 경우 소유주택 수에 포함된다.

◇간주임대료

-주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?
▶월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주한다.
다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 대해 과세한다.

-공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은?
▶공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제한다.

-소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?
▶그렇다. 소형주택에서 보증금을 받았더라도 간주임대료로도 계산하지 않는다. 다만 월세 임대수입이 나올 경우에는 소형주택이든 비소형 주택이든 모두 포함해 신고해야 한다.

◇주택임대소득 신고 및 납부

-임차인으로부터 관리비와 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액에 포함되나?
▶관리비는 포함되지 않는다. 다만 전기료·수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부해야 할 실제 금액을 초과할 경우 그 초과 금액을 임대수입으로 산입한다.

-주택임대소득에 대한 신고방법은?
▶주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부해야한다.
주택임대 총수입금액이 2000만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있다. 2000만원을 초과할 경우 다른 종합과세 대상 소득고 ㅏ합산해 신고해야 한다.

-주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한가?
▶임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어렵다. 국세청 홈택스에서 두가지 방식에 따른 예상세액을 비교하는 서비스를 제공한다.


(세종=뉴스1)
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