3기신도시 사전청약 계획대로 될까…‘토지보상’ 산 넘어야

뉴시스 입력 2020-09-09 09:11수정 2020-09-09 09:11
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관건은 피보상자와의 손실보상협의
협의 불발되면 행정소송까지 갈 수도
정부가 수도권 3기신도시 사전청약 주요입지와 추진일정 등을 발표한 가운데 계획에 차질을 빚을 수 있는 변수가 남아있다. 바로 토지보상 협의다.

9일 정부에 따르면 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 정부서울청사에서 열린 제6차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “내년 7월 사전청약을 시작으로 3기 신도시 등 수도권 주요 공공택지 공공 분양주택을 2021년과 2022년에 각각 3만호씩 조기 분양할 것”이라고 밝혔다.

3기 신도시를 중심으로 내년 3만호 사전청약 계획을 살펴보면 ▲7~8월, 인천계양 일부(1100호) ▲9~10월, 남양주왕숙2 일부(1500호) ▲11~12월, 남양주왕숙 일부(2400호)·부천대장 일부(2000호)·고양창릉 일부(1600호)·하남교산 일부(1100호) 등 사전청약이 실시된다.

국토교통부에 따르면 3기 신도시 중 최근 남양주왕숙과 인천계양, 하남교산은 토지보상공고를 마쳤고, 하반기부터 보상협의에 들어간다. 고양창릉과 부천대장은 내년 상반기에 토지보상공고를 할 계획이다.

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토지보상절차가 비교적 빠르게 진행 중인 인천계양과 하남교산의 경우 보상협의회를 구성한 뒤 감정평가를 거쳐 오는 12월부터 보상협의에 나선다는 계획이다.

토지보상 가격은 선정된 3명의 감정평가사 등이 산정한 감정평가액을 산술평균해 결정되며, 현지인에게는 보상금이 전액 현금으로 지급되지만 토지 소유자나 관계인이 원하면 채권 보상도 가능하다.

관건은 보상금액과 방식에 대한 피보상자와의 손실보상협의 과정이다.

피보상자가 감정평가 금액에 만족해 협의가 성립되면 시행주체는 보상금을 지급하고 소유권이 이전되면서 모든 토지보상 절차가 끝난다.

하지만 협의가 불발돼 권리구제절차에 임하게 되면 수용재결(1차 감정), 이의재결(2차 감정), 행정소송(3차 감정) 등의 절차를 거쳐야 한다. 각 절차마다 수개월의 시간이 소요되기 때문에 정부가 계획한 일정보다 지연될 수 있다.

실제 이명박 정부는 2009~2010년 3차례에 걸쳐 보금자리주택 3만7564가구를 사전청약 했지만 본 청약이 늦어지면서 흥행에 실패했다는 평가를 받았다.

토지보상도 끝나지 않은 초기단계에서 청약을 진행했기 때문이다.

당시 본 청약까지 걸리는 기간이 길어지면서 지쳐버린 청약 당첨자들이 지레 포기하는 사례가 속출했다. 또 아파트를 건설하는 과정 등에서 암반이나 문화재가 발견되는 등의 문제가 발생하기도 했고, 지역 주민들의 각종 민원 제기도 잇따라 사업 추진이 원활하지 못했다.

때문에 이번 정부는 과거 보금자리지구 때와는 달리 지구계획 승인이 끝난 이후에 사전청약에 들어간다는 방침이다. 토지보상 등이 끝난 후에 청약을 받기 때문에 이후 사업 지연 가능성을 최소화할 수 있다는 계산이다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “토지수용 자체가 공익사업에 필요한 토지를 정당한 보상과 법적절차로 강제 취득하는 것”이라며 “토지보상법에 따른 절차가 있지만 정해진 기간이 있어 정부의 계획과 큰 차이 없이 사전청약이 진행될 가능성이 있다”고 말했다.

반면 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “토지보상은 수용 당사자 간의 합의가 이뤄져야 하는데 보상 방식과 금액 등에서 일부 반발이 있을 수 있다”며 “때문에 통상 계획보다는 늦어질 가능성이 높다”고 말했다.

권 교수는 이어 “부동산은 실물시장이다”라며 “부동산 가격이 오르고 문제가 되자 정부가 실체가 없는 집을 가지고 사전청약을 내세우는 건 바람직하지 않다. 정부가 시장과 국민 수요를 이해하지 못하고 있다”고 강조했다.

[서울=뉴시스]
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