연 2000만 원 이하 임대소득이 있다면…소득세 관련 Q&A

세종=송충현기자 입력 2020-05-12 12:00수정 2020-05-12 12:00
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올해부터 월세와 전세금 등 임대소득에 대한 과세가 본격화하며 연 2000만 원 이하 임대소득자도 소득세를 신고해야 한다. 월세 임대수입이 있는 고가 주택 1주택자와 다주택자, 전세 보증금 합계가 3억 원이 넘는 3주택 이상 보유자가 대상이다.

12일 국세청은 주택 임대소득자는 다음 달 1일까지 소득세를 신고해야 한다고 밝혔다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 예방을 위해 가급적 홈택스를 이용한 비대면 신고를 권유했다. 임대소득별로 내야 되는 세금은 얼마인지, 주의해야 할 사항은 무엇인지 Q&A로 정리했다.


―2주택자인데 둘 다 전세를 주고 있다. 임대소득세를 내야 하나.



“2주택자는 월세 수입에 대해서만 세금을 물린다. 전세금은 과세 대상에 포함되지 않는다. 보증금과 월세를 함께 받는 반전세일 경우에도 월세만 과세 대상이다. 다만 3주택자는 1채를 월세, 2채를 전세로 놓아도 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 보증금에 정기 예금 금리를 적용해 월세 수익(간주임대료)으로 간주한다.”

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간주임대료는 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 이자율(2.1%)을 곱해서 계산한다. 가령 보증금 합이 5억 원이라면 여기에 3억 원을 뺀 2억 원의 60%인 1억2000만 원이 과세 대상이며 2.1%을 곱한 252만 원이 간주임대료다. 다만 3주택자는 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 주택 수에서 빼준다. 1주택자는 기준시가 9억 원을 초과하거나 해외에 월세를 놓은 주택이 과세대상이다.


―연 2000만 원 이하 임대소득이 있다면 모두 세금을 내야 하나.

“아니다. 소유주택 수 등이 과세대상에 해당하더라도 필요경비와 공제금액 등을 빼면 내야 할 세금이 없을 수도 있다. 가령 연 임대소득이 1000만 원(월 83만3000원)인 집주인이 세무서와 지방자치단체에 임대사업자로 등록했다면 필요경비 60%(600만 원), 공제 400만 원을 적용받아 세금을 내야 할 돈이 ‘0원’이 된다.”

세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5% 이하면 필요경비 60%, 공제 400만 원을 적용받는다. 임대주택으로 등록하지 않으면 필요경비 50%, 공제 200만 원을 적용받는다.

―분리과세(14%)와 종합과세(6~42%) 중 어느 쪽이 세금이 낮나.

“임대소득 2000만 원 초과는 종합과세만 가능하다. 2000만 원 이하는 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있는데 홈택스에 접속해 예상세액을 확인한 뒤 유리한 쪽으로 신고하면 된다. 보통 임대소득 외 다른 소득이 없다면 종합과세가 유리하고 소득이 높다면 분리과세의 세액이 낮다. 잘못 신고하는 경우를 감안해 신고 뒤 5년까지 과세 방법을 바꿀 수 있다.”


―배우자와 자녀 2명이 있는 4인 가족이다. 보증금 합계가 15억 원인 3주택자이며 월세나 다른 종합소득금액은 없다. 세금은 얼마나 될까.


“보증금 전체에서 3억 원을 뺀 12억 원의 60%에 이자율(2.1%)을 적용한 1512만 원이 간주임대료다. 이 경우 종합과세하면 9만732원, 분리과세하면 77만8400원이 세금이다. 종합과세로 신고하는 게 유리하다.


―보증금은 없고 월세 임대수입만 연 1800만 원인 4인 가족이다. 세금은 얼마일까.

”임대사업자로 등록하지 않으면 종합과세 시 18만9920원, 분리과세 시 98만 원이 세금이다. 임대사업자로 등록하면 세금이 낮아져 종합과세 11만1944원, 분리과세 31만3600원이다.

세종=송충현 기자 balgun@donga.com

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