[맞춤 재테크]겸용주택 지은 후 2주택자로 절세하려면…

2년이내 종전 주택 양도하면 1주택으로 간주

《 이주자 택지분양권을 산 박모 씨는 막상 잔금을 내야 할 날짜가 다가오자 고민에 빠졌다. 이주자 택지는 택지개발지구 내에 거주하던 원주민에게 주어지는 토지로, 토지에 따라 단독주택 또는 겸용주택을 지을 수 있다. 박 씨는 토지를 받을 수 있는 권리를 원주민에게서 프리미엄을 주고 샀다. 겸용주택을 지어 3층에서 거주하면서 1, 2층은 임대해 월세로 노후를 준비할까 생각했다. 하지만 이미 주택이 한 채 있는 박 씨는 겸용주택을 짓고 나면 1가구 2주택자가 되기 때문에 양도세가 많이 나오지 않을까 걱정이다. 》
박 씨가 주택을 지어 2주택자가 된다고 무조건 중과세되지는 않는다. 세법에서는 예외규정을 두어 다른 주택으로 이사 가기 위해 일시적으로 2주택을 보유한 경우에는 혜택을 주고 있다. 즉, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 1주택을 소유한 것으로 봐 준다. 이때 박 씨가 새로운 주택을 취득한 시기는 이주자 택지의 잔금을 내고 등기를 마친 날이 아니라 겸용주택이 완공된 때이다. 그러므로 주택 완공일 이후 2년 내에만 기존 주택을 팔면 계속해서 1가구 1주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있다.

하지만 기존의 주택을 계속해서 보유하고 싶다면 이야기가 달라진다. 이때 흔히 생각하는 방법이 차라리 주택을 짓기 전에 토지 상태로 양도하면 어떨까 하는 것이다. 하지만 다주택자를 피하기 위해 토지 상태로 양도하는 경우에는 보유 기간을 잘 따져봐야 한다. 세법상 박 씨가 이주자 택지를 취득한 시기는 매매계약일이 아니고 잔금을 청산한 날이 기준이 된다. 그러므로 박 씨가 2008년에 매매계약을 했더라도 2011년 5월에 잔금을 내고 등기를 마친다면 이때부터 적어도 2년 이상은 보유해야 한다. 1년 내 양도하면 50%, 2년 내 양도하면 40%의 세율로 단기 양도에 대해 중과세하기 때문이다. 또한 착공도 하기 전에 나대지 상태로 판다면 비사업용 토지가 되는데 다행히 특례기간 안에 취득한 것이라 중과세되지는 않지만 장기보유특별공제가 안 되므로 주의해야 한다.

기존 주택을 보유하면서 다주택자가 되지 않으려면 가구 분리가 가능한 자녀 명의로 건축할 수도 있다. 박 씨가 토지만 가지고 있다면 주택을 보유한 것으로 보지 않기 때문에 박 씨는 다주택자 중과세를 아예 피할 수 있다. 이때 한 가지 주의할 점은 실제로 자녀가 건축을 할 수 있는 자금이 있는지이다. 자녀의 소득만으로는 자금 출처가 부족하다면 우선 대출을 활용하고 나중에 상가와 주택을 임대할 때 임대보증금과 임대수익으로 이를 갚아 나갈 수도 있다. 그래도 자금 출처가 모자라면 그 차액에 대해서는 증여로 과세될 수 있으므로 주의해야 한다.

만약 이러한 방법도 어렵다면 적어도 2012년 말까지는 주택을 완공해 등기하자. 2012년 말까지 취득한 주택은 장기보유특별공제는 안 되지만 적어도 다주택 중과세는 안 되기 때문이다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사정리=하임숙 기자 artemes@donga.com