[아파트 기준시가 인상]시세 대형90%-소형75%까지 반영

국세청이 27일 공동주택 기준시가를 대폭 올려 앞으로 세금 부담이 크게 늘어날 전망이다. 새로 고시된 기준시가에 대한 주요 내용을 문답풀이(Q&A)로 알아본다.

Q:이미 실거래가를 기준으로 세금을 내는데 기준시가 재고시라는 게 무슨 의미가 있는가.

A:이번에 새로 기준시가가 고시된 곳은 대부분 실거래가 과세 대상 지역이어서 양도소득세 변동폭은 크지 않다.

하지만 국세청은 이번 기준시가 자료를 아파트 매매자의 실거래가 신고명세를 분석하는 데 이용할 방침이다. 세금을 적게 내기 위해 실거래가를 낮춰 신고하는 관행에 제동을 걸겠다는 뜻이다.

이 밖에 상속·증여세 부담은 큰 폭으로 늘어난다. 상속 및 증여과정의 거래가를 파악할 수 없어 기준시가를 과세표준(과표)으로 이용하기 때문이다.

또 정부가 지방세의 과표에 기준시가를 맞춰 올릴 방침이어서 장기적으로는 재산세와 취득세 등 지방세 부담도 늘어날 전망이다.

Q:아파트에 따라 시세반영률이 다른 이유는….

A:전국 아파트 510만가구 가운데 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하가 435만가구로 85.2%를 차지한다. 주택규모가 커질수록 평당 집값도 큰 탓에 대형 평형일수록 기준시가를 높게 고시한다.

또 전국 아파트의 51%가 수도권에 집중돼 있으나 주택보급률이 낮아 집값이 높게 형성돼 있으므로 비(非)수도권 아파트보다 5% 정도 기준시가를 높게 책정한다.

하지만 전용면적 50평형 이상 대형 아파트는 해당 지역의 아파트값을 선도할 때가 많아 지역을 가리지 않고 시세반영률을 90%로 동일하게 적용했다.

Q:서울 강남권의 소형 아파트는 비싼데도 시세반영률이 낮은 이유는 무엇인가.

A:서울 강남지역 재건축 아파트는 미래가치 및 지역적 특성이 반영돼 소형 평형이 일반 아파트의 중대형 평형보다 비싼 게 현실이다. 하지만 가수요 및 투기수요가 있는 일부 재건축 추진 아파트를 제외한 대부분의 소형 아파트는 실수요자가 거주목적으로 장기간 보유하고 있어 낮은 수준의 시세반영률(75%)을 적용했다.

Q:비투기지역에서 실거래가가 기준시가보다 낮아지면 어떻게 세금을 내야 하는가.

A:비투기지역에서는 아파트를 팔거나 상속·증여할 때 기준시가를 기준으로 세금을 내는 게 원칙이다. 하지만 집값이 급속히 떨어져 기준시가보다 낮아지면 실거래가를 기준으로 세금을 낼 수 있다.

Q:아파트값이 계속 떨어지면 내년 정기고시 이전이라도 기준시가를 재조정하는가.

A:작년 이후 공동주택 기준시가를 정기적으로 고시하는 시기는 매년 4월이다. 하지만 작년 9월 수시고시를 통해 기준시가를 평균 17.1% 올렸다. 이번 기준시가도 4월 정기고시에 이어 두 번째로 조정된 것이다. 국세청은 아파트값이 하락해 과세형평에 어긋나는 상황이 생기면 수시고시를 통해 기준시가를 조정할 방침이다.

Q:이번에 고시된 기준시가를 어떻게 확인할 수 있는가.

A:28일 오전 9시부터 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 공개된다. 또 국세청 국세종합상담센터(지역번호 없이 1599-0060) 및 전국 99개 세무서의 납세자보호담당관이나 세원(稅源)관리과를 방문하면 새 기준시가에 따른 양도세 및 상속·증여세에 대해 안내를 받을 수 있다.

지역별 기준시가 상승금액 최고 아파트
지역		위치	아파트	평형	기준시가(만원)		상승금액 (만원)
					직전고시	수시고시
서울	강남권	강남구 도곡동	타워팰리스2	81	108,000	166,500	58,500
	강북권	용산구 청암동	청암 SK	88	112,500	144,400	31,500
경기		분당구 수내동	파크타운(서안)	49	40,800	56,950	16,150
광역시	부산	서구 동대신동	삼익	70	38,700	48,600	9,900
	대구	수성구 상동	정화우방팔레스	66	23,400	40,500	17,100
	대전	서구 삼천동	국화 한신	60	22,500	41,400	18,900
	인천	중구 운서동	풍림아이원	43	14,000	21,050	7,050
	울산	남구 옥동	서광옥동마을	51	14,400	19,200	4,800

지역별 기준시가 상승률 최고 아파트 (상승률:%)
서울	강남권	강동구 암사동	시영(강동)1	15	19,500	31,500	61.5
	강북권	마포구 아현동	현대 아현	9	2,000	4,700	135.0
경기		평택시 이충동	주공4	15	2,250	4,850	115.6
광역시	부산	사하구 다대동	주공2	14	4,450	6,850	53.9
	대구	수성구 범어동	범어아진	7	550	1,300	136.4
	대전	서구 탄방동	한가람	17	2,450	4,550	85.7
	인천	계양구 작전동	신라	19	4,200	8,000	90.5
	울산	남구 야음동	주공	10	2,500	4,300	72.0

기준시가 상승금액이 큰 아파트 10개
순위	위치	아파트	평형	기준시가(만원)		상승금액(만원) /상승률(%)
				2003.4.30	2003.11.
1	강남구 도곡동	타워팰리스2	81	108,000	166,500	58,500(54.2)
2	강남구 대치동	우성(개포)	65	121,500	162,000	40,500(33.3)
3	송파구 문정동	훼밀리	68	82,800	121,500	38,700(46.7)
4	강남구 압구정동	현대	65	90,000	127,800	37,800(42.0)
5	강남구 도곡동	타워팰리스	102	171,000	207,000	36,000(21.1)
6	강남구 역삼동	현대까르띠에710	66	99,000	134,100	35,100(35.4)
7	용산구 청암동	SK청암대	88	112,500	144,000	31,500(28.0)
8	강남구 압구정동	한양	69	121,500	153,000	31,500(25.9)
9	강남구 대치동	한보 미도	65	121,500	153,000	31,500(25.9)
10	강남구 삼성동	시티	100	99,000	130,500	31,500(31.8)

기준시가 상승률이 높은 아파트 10개
1	대구 범어동	범어 아진	7	550	1,300	136.4(750)
2	마포구 아현동	현대 아현	9	2,000	4,700	135.0(2,700)
2	대구 신매동	삼두	18	2,450	5,650	130.6(3,200)
3	대구 시지동	한우고산로얄	19	3,000	6,650	121.7(3,650)
5	평택시 이충동	주공4	15	2,250	4,850	115.6(2,600)
6	평택시 비전동	주공1	15	3,000	6,350	111.7(3,350)
7	평택시 비전동	주공2	13	2,700	5,600	107.4(2,900)
8	종로구 창신동	동대문상가	10	2,300	4,700	104.4(2,400)
9	부천시 약대동	약대 주공	16	7,850	15,750	100.6(7,900)
10	대구 본리동	성당 주공1	15	3,500	7,000	100.0(3,500)

기준시가 상위 10개 아파트
1	강남구 청담동	대우로얄카운티	116	218,700	234,000	15,300(7.0)
2	강남구 청담동	대우로얄카운티3	122	196,200	227,700	31,500(16.1)
3	강남구 도곡동	타워팰리스2	101	162,000	216,000	54,000(33.3)
4	강남구 도곡동	타워팰리스	102	180,000	216,000	36,000(21.1)
5	서초구 서초동	서초가든스위트	107	225,000	225,000	-
6	강남구 압구정동	현 대	80	166,500	198,000	31,500(18.9)
7	강남구 신사동	알파임하우스1	117	153,000	168,300	15,300(10.0)
8	강남구 대치동	우성 (개포)	65	121,500	162,000	40,500(33.3)
9	강남구 압구정동	한양	69	121,500	153,000	31,500(25.9)
10	강남구 청담동	호원빌라	128	148,500	166,500	18,000(12.1)
자료:국세청

차지완기자 cha@donga.com