[닥터봉의 돈 되는 부동산]경매 강박관념 버려라

최근 법원 경매 법정에 사람이 몰리고 있다. 전세금이 급등해 매매로 발길을 돌린 수요자가 늘었고 올 2월 이후 부동산이 오르면서 시세보다 싸게 부동산을 매수할 수 있는 경매시장에 사람들이 몰려들고 있는 것이다.

법원 경매의 최초 감정가는 평균적으로 경매가 시작되기 5개월 전에 산정된다. 따라서 요즘처럼 하루가 다르게 매매 가격이 올라갈 때는 시간차에 의해 경매 물건 가격이 더 저렴하기 마련이다.

이는 불과 1년 전만 해도 상상도 못했던 상황이다. 종합부동산세가 살아있고 아파트 가격이 지속적으로 추락하던 작년 9월에는 경매 법정이 한산했고 감정가의 64%에 입찰 가능한 물건도 수두룩했다. 당시 수도권 아파트의 평균낙찰가율은 감정가의 80% 선이었고 올 1월에는 평균 65%까지 떨어졌다. 하지만 이후 계속 상승한 수도권 아파트의 평균낙찰가율은 8월 들어 90% 선을 넘어섰다. 8월의 서울지역 3억 원 이하 소형아파트의 낙찰가율은 감정가의 96%에 이른다.

그럼 사람들은 불과 4%의 수익을 얻고자 시장 매매보다 잔금 납부기간이 짧고 권리분석과 명도에 리스크(위험)가 따르는 법원 경매에 나서는 것일까. 물론 아니다. 앞에서 언급한 대로 부동산 상승기에는 감정 시점의 시세보다 현재 시세가 더 비싸 감정가의 96%에 낙찰 받는다 해도 시세보다 20% 이상 저렴한 물건을 얻을 수 있는 기회가 많다.

이럴 때일수록 최소 감정가보다 무조건 싼 가격에 낙찰 받아야 한다는 경매에 대한 강박관념을 버려야 한다. 확신이 드는 물건이라면 현재 시세를 바탕으로 판단해 최초 경매에 감정가 또는 그 이상을 입찰가로 써 내는 전략도 필요하다.

법원 경매는 서울보다는 수도권이나 지방일수록 경쟁률이 낮아지는 점도 염두에 둬야 한다. 서울지방법원보다는 성남지원이나 안양지원이 감정가 대비 낙찰가율이 낮고 시세 대비 수익률이 높게 나타나는 경향이 있다. 경기도 소재 지방법원에 경매로 나오는 1기 신도시 중대형 아파트는 경매로 내 집을 마련하고자 하는 사람들에게 추천 물건이기도 하다.

법원 경매 때 권리분석이 쉽고 환금성이 높은 아파트보다 권리분석이나 명도가 어려운 빌라나 연립, 다가구나 다세대, 근린주택, 단독주택 등이 입찰 때 성공 확률은 높다. 흐름을 잘 타고 물건을 확실히 고를 수 있는 안목이 있다면 근린상가, 숙박시설, 오피스텔, 토지 등도 고려해볼 만하다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com