의무임대 만료 뉴스테이, ‘분양전환-임대연장’ 방침없어 혼란

내년에만 1만채 임대 기간 끝나
정부, 향후 사업방향 판단 늦어져
집값 올라 분양가 책정도 쉽지않아
“연말까진 최소 가이드라인 나와야”

2017년부터 입주하기 시작한 뉴스테이(기업형 민간임대)의 의무임대기간(8년)이 올해부터 종료되기 시작하면서 향후 사업 방향을 놓고 입주민과 사업자 간의 혼란이 계속되고 있다. 임대기간을 연장할지, 아니면 분양할지 정해진 방침이 없는 것이다. 사업자금을 출자한 주택도시기금의 정책 방향을 결정할 국토교통부의 판단이 늦어지고 있기 때문이다. 의무임대기간 만기가 도래하는 사업장이 내년에만 1만 채 이상 나오는 만큼 사업 청산을 위한 가이드라인을 더는 미룰 수 없다는 지적이 나온다.

10일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해부터 2030년까지 뉴스테이 사업장 중 46개 사업장에서 3만8484채의 임대 기간이 만료된다. 올해 8월 서울 영등포구 도시형생활주택 H하우스대림뉴스테이(291채), 11월 경기 성남시 이편한세상테라스위례(360채)의 임대 계약이 종료됐다. 내년 1월 경기 수원시 ‘힐스테이트 호매실’(800채), 2월에는 인천에 ‘이편한세상 도화’(2077채), 3월에는 경기 화성시 동탄에 ‘행복마을 푸르지오’(1135채) 등 2026년에만 11개 사업장, 1만506채의 만기가 줄줄이 이어진다.

2017년 11월 입주를 시작했던 이편한세상테라스위례 역시 11월로 8년의 의무임대기간이 끝났다. 하지만 이후 해당 아파트를 분양할지, 계속 임대주택으로 운영할지 등은 여전히 정해지지 않은 상태다. 일단 입주민들은 2년 임대 계약을 새로 체결해 결정을 미뤘지만 불안한 상황은 여전하다. 입주민 김모 씨는 “분양을 받든, 다른 곳으로 이사를 가든 앞으로 2년동안 목돈을 모아야 하는데 늦어도 연말까지는 가이드라인이라도 나왔으면 좋겠다”고 밝혔다.

사업 방향은 정해지지 않은 상태다. 2015년 뉴스테이 도입 당시 정부는 의무임대기간 8년과 임대료 상승률 5% 제한 외에는 규정을 두지 않고 사업 청산 방식도 각 사업장이 자율로 결정하도록 했다.

현재 위례 뉴스테이의 경우 입주자 대부분은 분양 전환을 원한다. 분양추진위원회도 구성됐다. 하지만 형평성 논란이 제기된다. 뉴스테이는 저소득층이 아닌 중산층 대상 제도였기 때문에 입주 자격에 주택 보유 여부나 소득 제한도 따로 없어 유주택자들도 현재 거주하고 있다. 이미 8년간 저렴한 임대료로 거주했는데 분양 우선권까지 주는 셈이다.

분양가를 어떻게 책정할지도 문제다. 현재 위례의 인근 아파트는 전용면적 84㎡ 기준 13억∼15억 원 선으로 2017년 입주 당시보다 2배 이상 오른 상태다. 8년 전 가격으로 할지, 현 시세대로 할지, 그 중간이라면 어느 정도 수준으로 해야 할지 기준이 없는 것이다.

시세대로 분양 전환을 할 경우 민간 건설사만 막대한 수익을 가져가는 결과로 이어질 우려도 있다. 뉴스테이는 사업 초기 민간 참여를 독려하기 위해 기금이 더 많은 자금을 출자하고도 초과 수익은 대부분 민간 건설사가 가져가도록 했다. 2023년 국회예산정책처가 발표한 자료에 따르면 초과 수익 공유 조건이 설정되지 않아 기금이 수익을 배분받지 못하는 사업장이 12곳에 이른다. 분양 전환에 따른 이익을 민간이 대부분 가져가게 되는 것이다. 그렇다고 임대사업을 지속하는 것 역시 현재 대다수 사업장이 임대만으로는 적자를 보고 있어 쉽지 않은 상황이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “잡음이 커질수록 앞으로 민간임대사업에 나서는 사업자를 찾기 어려울 것”이라며 “주택 공급 확대를 위해서라도 정부가 빨리 지침을 내놔야 한다”고 지적했다.