Q. K 씨는 보유 중인 수도권 아파트 한 채를 세를 놓고 있다. 최근 전세 만기일이 가까워지면서 그는 추후 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 본인이 직접 입주해서 살아야 할지 고민이다. 취득 당시는 조정대상지역이었기 때문에 반드시 거주를 해야 비과세가 된다고 하던데, 전세를 주던 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없을까?
우수빈 NH투자증권 Tax센터 세무사 A. 임대주택 공급 확대와 전월세 시장 안정을 위해 세법에서는 ‘상생임대주택 양도소득세 과세특례’를 둬 보유자가 실제 거주하지 않아도 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있게끔 혜택을 부여하고 있다. 취득 당시 주택이 조정대상지역에 있었을 경우 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상이어야 한다. 다만 해당 주택을 임대할 경우 소유주가 실제 거주할 수 없으므로 일정한 요건을 갖춘 임대인에 대해서는 거주 요건을 면제해 주는 것이다.
1가구 1주택자가 세를 놓고 상생임대주택 과세특례를 받으려면 갖춰야 할 요건은 먼저 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 한다. 이때 ‘갭투자’로 주택 취득 당시 전월세 승계를 조건으로 걸었다면 해당 계약은 직전 임대차계약으로 보지 않는다. 상생임대차계약을 맺기 위한 직전 임대차계약을 반드시 신규로 맺어야 하며 계약 기간은 1년 6개월 이상 유지해야 한다.
또 직전 임대차계약 만료 시 임대보증금이나 임대료 증가율이 직전 계약 대비 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 한다. 상생임대차계약에 따라 임대하는 기간도 2년 이상이어야 한다.
따라서 직전 임대차계약과 상생임대차계약을 합치면 총임대 기간은 최소 3년 6개월 이상을 유지해야 한다. 임차인의 사정으로 조기 퇴거 시 종전 계약과 비교했을 때 임대료를 유지하거나 낮춰서 새로운 계약을 체결하면 그 임대 기간을 합산한다. 임대료가 증액되면 상생임대기간 2년을 충족하지 못한 것으로 보기 때문에 주의해야 한다.
이러한 조건을 모두 만족할 경우 소득세법 시행령 155조의 3에 의거해 상생임대주택으로서 받을 수 있는 혜택은 3가지다. 첫 번째는 1가구 1주택 비과세 판단 시 거주 요건을 면제한다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 반드시 2년의 실거주 기간이 필요하나 상생임대주택일 경우 거주를 하지 않아도 비과세가 가능하다. 일시적 2주택자의 경우에도 종전 주택이 상생임대주택일 경우 거주하지 않아도 비과세가 가능하다.
두 번째로는 12억 원 초과의 고가주택을 비과세 받을 경우 장기보유특별공제율 적용 시 거주 요건을 면제한다. 보유 기간에 따라 연도별 4%의 장기보유특별공제를 받으려면 반드시 거주를 2년 이상 해야 한다. 하지만 상생임대주택의 경우 실거주하지 않아도 최대 40%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다(보유 기간 10년 이상 가정, 거주 기간 없음). 만약 상생임대주택이 아닐 경우에 실거주하지 않았다면 보유 기간에 따라 2%의 장기보유특별공제율을 적용하고 최대 30%까지만 장기보유특별공제가 가능하다(보유 기간 15년 이상 가정).
마지막으로 거주주택 비과세 적용 시 거주 요건을 면제한다. 소득세법 시행령 155조의 20항에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 자가 거주주택 비과세를 받으려는 경우 ‘그 밖의 1주택’에서 반드시 2년 이상 거주를 해야 하지만, 상생임대주택 요건을 만족할 경우에는 거주 조건을 면제한다. 따라서 장기임대주택 이외 1주택에서 실거주하지 않았어도 거주주택 비과세를 받을 수 있는 것이다.
이처럼 1주택자가 상생임대주택 특례를 잘 활용하면 실거주하지 않아도 부동산 양도세를 비과세 받을 수 있다. 세법이 개정돼 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하면 혜택을 받을 수 있도록 기한이 연장된 만큼 미리 세무 전문가와 상의해 최적의 절세 효과를 만드는 것이 좋겠다.
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