재건축 조합원에 1채 공급 원칙
예외적으로 3채까지 공급 가능
‘1+1’ 입주권 받으면 1채만 비과세
대체주택 취득 시 세금 중과될 수도
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원
노후 주택 1채를 갖고 있던 소유주가 재개발이나 재건축을 거치면서 신축 아파트 2채를 받기도 한다. 업계에서는 이를 ‘1+1’이라고 부른다. 반대로 2채 소유자가 1채만 받는 경우도 있다.
현행 도시정비법에 따르면 재개발이나 재건축을 추진하는 구역에서 주택 1채 이상을 보유해도 신축 1채를 받는 게 원칙이다. 다만 예외가 있다. 과밀억제구역이 아니라면 재건축 사업에서는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 사업시행 계획 신청 당시 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 과밀억제구역에서는 소유한 주택 범위 내에서 최대 3채까지 공급할 수 있다. 또 기존 주택의 감정평가액이 신축 2채의 조합원 분양가보다 많거나, 면적이 더 크다면 2채를 받을 수 있다. 다만 이때 2채 중 1채는 전용면적 60㎡ 이하로만 받을 수 있다. 소유권 이전 고시일 다음 날로부터 3년이 지나야 처분하거나 증여할 수 있다.
재개발이나 재건축을 통해 소유한 주택 수가 달라진 경우 1가구 1주택 양도소득세 비과세는 어떻게 적용할까. 먼저 기존 주택 2채 소유주가 1채를 받는 경우부터 따져 보자. 입주권은 원래 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐 주택이 아니라 비과세 대상이 아니다. 하지만 원래 주택이었던 게 재개발, 재건축으로 입주권으로 전환된 경우는 예외다. 이런 입주권을 양도하더라도 2년 이상 보유 및 거주 등 비과세 요건을 충족했다면 혜택을 받을 수 있다. 1주택 여부는 양도일을 기준으로 판단한다.
주택 1채 소유주가 1+1 입주권을 받은 경우도 있다. 1+1 입주권은 준공될 때까지 쪼개서 팔 수 없다. 준공 이후에는 2주택자가 되기 때문에 2채 중 1채는 비과세 혜택 없이 양도세를 내고 팔아야 한다. 이후에 남은 1채만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
게다가 양도 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 먼저 파는 집은 양도세가 중과될 수도 있다. 다만 내년 5월 9일까지 다주택자의 양도세 중과가 유예된 상태지만, 그 후 추가로 연장되거나 폐지되지 않는다면 더 많은 양도세를 내야 한다.
1+1 입주권을 받는 경우 ‘대체주택’ 비과세 문제도 따져봐야 한다. 대체주택은 재개발이나 재건축 기간 중 거주하기 위해 산 주택을 가리킨다. 1주택을 보유한 가구가 관리처분계획인가일 이후 대체주택을 취득한 뒤 1년 이상 살다가, 신축으로 세대 전원이 이사한 뒤 준공 3년 내 처분한다면 대체주택에 대해 비과세를 적용했다. 그런데 1+1 입주권을 받은 사람이 대체주택을 취득하면 3주택자가 되기 때문에 이런 혜택을 받을 수 없다. 그뿐만 아니라 해당 대체주택이 조정대상지역인 경우 2026년 5월 10일 이후에는 3주택으로 양도세가 중과세될 수 있다.
재개발, 재건축을 하면 부동산이 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 바뀌었다가 다시 부동산으로 바뀌는 과정을 거친다. 권리와 부동산이 혼재하는 상황이라 양도세가 더 복잡해질 수 있다. 특히 1+1 입주권은 장점이 분명하지만 의사 결정 시 그로 인한 세금 문제까지 반드시 검토해야 한다.
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