분당-일산 등 1기 신도시, 재건축 안전진단 완화

정부 “용적률 최대 500% 특별법 발의”

경기 분당과 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시에서 재건축 사업을 진행할 때 공공성을 갖추면 안전진단을 면제하거나 대폭 완화해 주는 방안이 추진된다. 현재 평균 200% 안팎인 용적률도 최대 500%까지 허용된다.

국토교통부는 이달 중으로 이 같은 내용의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 발의하겠다고 7일 밝혔다. 이는 윤석열 대통령의 ‘1기 신도시 특별법’ 제정 공약에 따른 것으로 다른 지역과의 형평성을 고려해 노후계획도시(택지 조성 완료 20년 이상 된 100만 ㎡ 이상의 택지)에도 특별법을 적용하기로 했다. 서울 양천구 목동, 강남구 개포·수서, 부산 해운대, 광주 상무지구 등 전국 49곳이 특별법 적용을 받을 수 있는 요건을 갖췄다.

특별법은 리모델링 단지는 현재 가구의 20% 내외(현행 15% 이하)까지 가구 수를 늘릴 수 있도록 했다. 또 지방자치단체가 직접 이주대책을 수립하고, 기부채납도 공공임대뿐 아니라 공공분양, 기여금, 기반시설 등으로도 받을 수 있게 해 공공성을 인정받는 방안을 넓혔다.

노후도시 용적률 최대 500% 허용… 개포-목동-해운대 등도 수혜

‘노후계획도시 특별법’ 추진

재건축 기준 30년→20년 이상 완화
공공성 갖추면 안전진단 면제 가능
리모델링 세대수 20% 늘릴 수 있어

정부가 7일 발표한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’은 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본) 등 노후 신도시 정비 사업을 속도감 있게 추진하고 이미 교통 등 도시 인프라가 잘 갖춰진 지역에 양질의 주택 공급을 확대하는 데 방점이 찍혀 있다. 재건축 사업의 큰 걸림돌로 꼽혔던 안전진단 규제가 대폭 완화되고 용적률 상향으로 사업성이 높아진다. 1기 신도시뿐만 아니라 서울이나 지방 주요 노후 도심 정비 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다.

●1기 신도시 정비 기틀 마련

국토부는 도시가 노후화되기 전에 체계적인 계획을 수립할 수 있게 특별법 적용 기준을 기존 재건축 연한인 ‘30년 이상’에서 ‘20년 이상’으로 완화했다. 1992∼1996년 집중 입주한 1기 신도시 정비사업을 고려한 조치다.

노후계획도시 면적도 주택 1만 채가 들어서는 수도권 행정동 크기(100만 ㎡ 이상)로 규정했다. 인근 택지 2개 이상을 합쳐 100만 ㎡ 이상인 경우도 포함된다. 신도시 근처에 노후 도심이 있으면 노후계획도시로 규모 있게 개발할 수 있다.

1기 신도시를 염두에 뒀지만 서울 강남구 개포동, 중랑구 신내동, 노원구 상계동 등이 특별법으로 정비사업을 진행할 수 있다. 광주 상무, 대구 칠곡, 대전 둔산 등도 대상이다. 다만 지방자치단체가 정비 기본계획을 수립해야 특별법을 적용할 수 있다. 국토부 관계자는 “특별법 적용 여부는 각 지자체가 시장 상황이나 주민 의견 등을 참고해 판단할 것”이라고 했다.

●안전진단 완화·용적률 상향 파격 혜택

특별정비구역으로 지정되면 각종 지원과 특례가 부여된다. 우선 지자체장 판단에 따라 현행보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있다. 기반시설 확충 등 공공성이 확보되면 안전진단을 면제받거나 대폭 완화된다. 공공임대, 공공분양, 기반시설, 기여금 등 다양하게 기부채납을 받아 공공성 기준을 쉽게 충족할 수 있게 했다.

용적률 규제도 주거지역은 종 상향, 용도지역 변경 등을 통해 최대 500%(준주거지역)까지 완화될 수 있다. 국토부 관계자는 “현재 1기 신도시 평균 용적률이 200% 안팎인데, 평균 300∼350%까지 높아질 수 있다”며 “500%를 적용받는 지역은 제한적일 것”이라고 설명했다. 통상 용적률 300%는 아파트 35층, 500%는 대략 50층까지 지을 수 있지만 건물 종류, 대상 지역 면적 등에 따라 달라질 수 있어 층수에 관한 규정을 따로 두지는 않았다.

경기 안양시 동안구 재건축 단지 인근 공인중개업소는 “집주인들은 용적률이 늘면 분담금이 줄어들 수 있다고 반기지만 시장 침체로 당장 매수 문의가 늘지는 않고 있다”고 했다. 재건축 초과이익환수제가 완화되지 않고 그대로 적용될 경우 사업에 걸림돌이 될 것이란 우려도 나온다.

정비사업은 특별법에 따라 노후계획도시 기본방침(마스터플랜), 기본계획, 특별정비구역 지정 등의 순으로 이뤄진다. 국토부 가이드라인인 마스터플랜은 2024년까지 마련할 계획이다. 지자체장은 이를 바탕으로 기본계획을 세우는데, 1기 신도시 지자체는 2024년 기본계획을 수립할 예정이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “1기 신도시 재건축의 가장 큰 걸림돌인 안전진단이 완화돼 사업 속도가 높아질 것”이라고 했다. 함영진 직방 데이터랩장은 “특별법 대상지에 인구 40만∼50만 명의 대규모 주거지가 많아 세부 실행 계획이 중요하다”며 “단지별 정비사업 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 전월세 시장 불안을 해결해야 한다”고 했다.

최동수 기자 firefly@donga.com
송진호 기자 jino@donga.com