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ソウルの住宅価格を抑えようとして、首都圏集中と肥大化をもたらしてはならない

ソウルの住宅価格を抑えようとして、首都圏集中と肥大化をもたらしてはならない

Posted October. 14, 2019 08:43,   

Updated October. 14, 2019 08:43

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国土交通部が、首都圏第3期新都市立地のうち、南楊州(ナムヤンジュ)ワンスクの2ヶ所、河南(ハナム)ギョサン、仁川桂陽(インチョン・ゲヤン)、果川(クァチョン)の5カ所を、公共宅地地区に最終指定した。汝矣島(ヨイド)の8倍面積に計12万2000世帯を建てる土地であり、来年地区計画が承認されれば、2021年に着工と分譲を開始する。これで政府が計画した首都圏30万世帯供給計画のうち半分の14万世帯が地区指定を終え、事業を本格化する準備を整えた。

第3期新都市は、政府がソウルの住宅価格を安定させるためのローン規制強化などの需要抑制対策と共に、供給増大対策として打ち出したものである。しかし、住宅は供給総量より立地と時期が重要である。ソウルの住宅販売価格は、昨年9・13対策以後しばらく停滞したが、最近再び15週連続上昇を見せている。第3期新都市が発表されても、ソウルの住宅価格が引き続き上がるのは、ソウルの住宅需要を周辺新都市が代替するのは難しいことを示している。ソウルの住宅価格を安定させるためには、ソウル内の老朽化した地域の再開発、再建築を活性化させる正攻法がよい。

政府が、ソウル住宅価格の抑えに没頭する間、ソウルと地方の不動産市場の二極化はさらにひどくなった。8月末基準で、全国の売れ残りマンションが6万戸の超え、京畿仁川(キョンギ・インチョン)も1万戸超える。第2期新都市の建設が終わる前に第3期が発表されたことで、売れ残りがひどくなり、交通地獄の苦痛も大きくなるだろう。国土部は第3期新都市に先端ベンチャー企業団地などの自足用地を20~40%確保すると明らかにしたが、それでなくとも、首都圏集中化がひどくなっているのに、地方空洞化をあおるという地域の反発も尋常でない。

第3期新都市の候補地は、グリーンベルトに囲まれていた地域が多い。政府はすでに毀損したり、保存価値が少ないところだというが、とにかく緑地を宅地に変えるものである。世界の他の国々と比較して、すでに巨大なレベルである首都圏をさらに肥大化させるうえ、短期的には、30兆ウォン近い土地補償金が供給され、首都圏の不動産価格をさらに上げる可能性がある。長期的には日本などの事例を見ると、都心を除く周辺都市の幽霊化も心配になる。ソウルの住宅価格を抑えようとして、首都圏集中と肥大化だけをもたらすのではないか、検討する必要がある。