기자

황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-03-26~2024-04-25
부동산41%
경제일반24%
사회일반10%
산업7%
문화 일반3%
운수/교통3%
기업3%
교육3%
여행3%
인사일반3%

  • 전세사기 1차 책임은 ‘무자격 부동산중개업자’

    최근 사회문제로 주목받고 되고 있는 전세사기에 공인중개사들이 적극 가담한 사실이 잇따라 드러나면서 관련한 대책 마련 요구가 거세지고 있다. 이런 가운데 공인중개사와 부동산전문가들은 최근 발생하고 있는 전세사기의 책임이 집주인(임대인)보다 무자격 부동산중개업자에 있다고 생각하는 것으로 조사됐다. 다만 전세사기 예방을 위해 가장 먼저 해야 할 일에 대해서는 양측의 의견이 달랐다. 공인중개사 10명 가운데 4명은 직업윤리 상향을 꼽았지만 가장 많은 전문가는 중개대상물 소개정보가 확대돼야 할 것으로 지적했다. 공인중개사 모임인 한국공인중개사협회 부설 ‘부동산정책연구원’(이하 ‘연구원’)은 최근 이런 내용을 담은 보고서(‘전세사기에 대한 전문가의 인식현황과 제도 개선방안’)를 발표했다. 이를 위한 설문조사는 올해 2월 17일부터 24일까지 전국의 중개업자 1409명과 부동산전문가 107명 등 1516명을 대상으로 진행됐다. 이번 보고서는 정부가 여러 차례 발표한 전세사기 예방방안이 단기적인 대책 위주여서 한계가 있고, 시장의 자정 능력을 통한 개선 대책을 마련해 보완할 필요가 있다는 판단에 따라 마련됐다. ● 전세사기 1차 책임은 ‘무자격 부동산중개업자’보고서에 따르면 전세사기 책임자에 대한 질문에 공인중개사와 전문가 모두 ‘무자격 부동산중개업자’를 가장 많이 꼽았다. 이어 양측 모두 집주인(임대인)-분양대행사의 순으로 책임이 있다고 응답했다. 다만 공인중개사는 책임자로 공인중개사를 전체 8개 선택지 가운데 7번째로 꼽은 반면 전문가들은 4번째로 상대적으로 높은 순위에 올려놔 적잖은 인식 차이가 있음을 보여줬다. 전세사기 예방을 위한 공인중개사 역할에 대해서도 양측은 엇갈렸다. 공인중개사 10명 가운데 4명은 직업윤리 의식 상향이 가장 먼저 필요하다(41%)고 대답했다. 이어 전문성 강화(22%)-시장모니터링 강화(21%)-중개대상물 소개정보 확대(16%)의 순으로 꼽았다. 반면 전문가들은 가장 먼저 중개대상물 소개정보 확대(32%)를 선택했다. 이어 직업윤리 상향과 시장모니터링 강화(각 24%)-전문성 강화(20%)의 순으로 필요한 것으로 봤다. ● 공인중개사의 직업윤리 수준 평가 엇갈려공인중개사들의 직업윤리 수준에 대한 질문에 양측 모두 보통(공인중개사·44%, 전문가·47%)이라는 대답이 가장 많았다. 다만 부정적인 평가에서는 양측이 큰 차이를 보였다. 전문가들은 매우 낮다(18%)거나 낮다(29%)는 응답자가 전체의 절반 수준에 육박했다. 반면 공인중개사는 낮다(14%)와 매우 낮다(6%)가 20%에 불과했다. 이런 인식의 차는 공인중개사와 변호사 세무사 등 8개 전문자격의 순위를 매기는 과정에서도 드러났다. 양측 모두 가장 윤리수준이 높은 분야로 세무사를 꼽았지만, 공인중개사는 공인중개사를 2번째로 높은 순위에 올려놨다. 반면 전문가들은 최하위로 평가했다. 다만 양측 모두 공인중개사의 직업윤리 의식이 높아지면 전세사기 피해가 감소할 것이라는 데에는 동의했다. 윤리의식 제고 방안에 대해서도 양측은 생각이 달랐다. 공인중개사의 경우 가장 많은 응답자(39%)가 공인중개사협회의 법정단체 지정을 요구했다. 반면 전문가들은 윤리위원회의 상벌 기준 강화(29%)를 제일 많이 꼽았다. ● 전문성 수준 평가도 서로 달라 공인중개사의 전문성에 대한 평가에서도 양측은 적잖은 차이를 보였다. 공인중개사의 전문성 수준을 묻는 질문에 양측 모두 보통(공인중개사·48%, 전문가·58%)을 가장 많이 꼽았다. 하지만 두 번째 선택지로 공인중개사는 높다(36%)를, 전문가들은 낮다(22%)를 각각 찾았다. 공인중개사는 전문성이 낮다를 선택한 비율이 9%에 머물렀다. 반면 전문가들은 높다는 비율이 9%에 불과했다. 8개 전문자격증의 전문성에 대한 질문에서도 공인중개사는 공인중개사를 2위에, 전문가들은 최하위에 각각 올려놨다. 1위는 양측 모두 변호사를 꼽았다. 다만 양측 모두 공인중개사의 전문성이 높아지면 전세사기가 감소할 것으로 기대했다. 또 전문성 강화를 위해 양측 모두 응답자의 절반 이상이 윤리와 전문교육이 필요하다고 대답했다. ● 시대에 맞는 공인중개사 윤리헌장 만들어야연구원은 이런 조사 결과를 바탕으로 3가지 개선방안을 제시했다. 우선 중개대상물 소개 정보 확대이다. 이를 위해 전세계약 전 전세사기 관련 정보를 열람할 수 있는 시스템 구축과 공인중개사에 전세사기 관련 정보 확인 권한 부여, 계약기간을 고려한 적정 전세가 판단 정보 제공 등과 같은 조치를 마련해야 한다. 직업윤리 제고를 위해선 공인중개사의 윤리규정을 개선할 필요가 있다. 이를 위해 공인중개사 윤리위원회의 실질적 기능을 강화하고, 시대에 맞는 공인중개사 윤리헌장의 개선과 세부 실천기준도 마련해야 한다. 마지막으로 전문성 향상을 위한 공인중개사 교육시스템 개선이다. 특히 다른 전문자격증에 비해 공인중개사는 실무교육이나 연수교육이 부족하다는 평가를 받는만큼 보완이 필요하다. ● 최근 전세사기는 깡통전세가 원인한편 연구원은 보고서에서 전세사기를 크게 ①깡통전세 ②대항력 악용 ③ 중요사실 허위고지 및 미고지 ④ 사기계약 ⑤ 무권리자의 계약 등 5가지 유형으로 분류했다. 최근 문제가 되고 있는 전세사기는 이 가운데 깡통전세에 해당한다. 풍부한 유동성에 높아졌던 주택가격이 최근 금리인상 등에 따른 유동성 축소로 떨어지면서 무리한 갭 투자를 진행한 주택들이 깡통전세 위험에 노출되고 있는 것이다. 연구원은 전세사기의 원인으로 ①임대차보호법 등에 나타난 제도적인 허점 ②전문자격사(공인중개사)의 윤리의식 부족 ③ 정보의 비대칭 문제 ④ 시장 모니터링 기능의 취약 등 4가지를 꼽았다. 이 가운데 제도적인 허점은 상대적으로 개선책 마련이 쉽다. 하지만 전문가(공인중개사)의 윤리의식 및 전문성 부족 문제는 단계적이고 장기적으로 개선해야 하는 문제라고 지적했다. 또 정보비대칭 문제를 해결하려면 복잡해지는 제도, 임대인의 재정 현황, 주변 환경 등에 따라 다변화하는 주택가격 등을 고려한 정보 확보가 관건이라고 강조했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-05-04
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  • [라운지]한국주거학회, 주거서비스 상생포럼 한일 국제세미나 개최

    사단법인 한국주거학회는 3일 서울 강남구 노보텔 앰버서더 호텔에서 ‘제 9회 주거서비스 상생포럼 한일 국제세미나’를 개최한다고 2일 밝혔다. 세미나에서는 한일 주거문제 전문가들이 참석해 일본 센리, 타마, 센보쿠 등 뉴타운 노후 주거지의 재구조 현황과 시사점을 공유하고, 국내 1기 신도시와 도심 재정비에 대한 해결책을 모색한다.세미나는 이날 오전 7시 조찬 포럼, 1~3부의 토론회, 오후 7시부터 시작되는 만찬 포럼 등 종일에 걸쳐 진행된다. 특히 토론회에서는 각 회차별로 별도의 주제가 정해져 한일 전문가들의 주제 발표와 전문가 토론 등이 이어질 예정이다. 회차별 주제는 1부 ‘노후 주거지의 재구조화’, 2부 ‘주거지 재정비와 활성화’, 3부 ‘지역 활성화 및 관리 체계’로 정해졌다.이번 세미나는 주거학회와 AI기반스마트하우징연구단(한국건설기술연구원, 한국토지주택공사, 서울주택도시공사, 아키큐플러스㈜, 생활환경디자인연구소), 한국주거서비스소사이어티, 한국주거환경학회, 한국주거복지포럼, 아름다운주택포럼, 글로벌프롭테크연구소 등이 공동 개최한다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-05-02
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  • 1분기 주거용 건축물 인허가, 착공물량 두 자릿수 감소

    경기 침체의 여파로 올 1분기(1~3월) 전국 건축물 인허가 및 착공 물량이 지난해 같은 기간보다 대폭 줄어든 것으로 나타났다. 특히 집값 안정에 중요한 주거용 건축물의 인허가 및 착공물량도 두 자릿수 이상 감소했다. 반면 준공 물량은 10% 가까이 증가했다. 2년 전 부동산 경기 활황을 반영하듯 주거용이 두 자릿수 이상으로 늘어났다. 국토교통부는 1일(오늘) 이런 내용이 담긴 ‘2023년 1분기 건축 허가·착공·준공 현황’이라는 내용의 통계자료를 발표했다. 허가와 착공 현황은 국가승인통계이며, 준공 현황은 국토부가 허가와 준공물량을 기준으로 작성한 것이다. ● 허가 물량 8.6% 감소…주거용이 하락세 주도 현황 통계에 따르면 올 1분기 허가물량(면적 기준)은 3718만㎡로 지난해 같은 기간(4066만㎡)보다 8.6%(348만㎡) 감소했다. 다만 건물 동수 기준으로는 올 1분기에 3만6447동으로 지난해(4만6550동)보다 21.7%(1만 103동) 줄었다. 건축물 규모가 커지고 있음을 보여준다. 지역별로는 수도권이 1562만㎡로 지난해(1817만)보다 14.0%(255만㎡) 감소하면서 전국 평균을 크게 웃돌았다. 하지만 광역지자체 기준으로 대전(271.6%) 인천(87.8%) 부산(50.4%) 등 9개 시도는 오히려 허가면적이 늘어서 눈길을 끈다. 대전의 경우 공업시설(-86.6%)를 제외한 나머지 주거(753.5%) 상업(116.8%) 교육 및 사회(69.0%) 등이 모두 크게 늘어났다. 또 농수산용 축사나 온실, 공공청사 등을 포함하는 기타시설물이 무려 5800% 이상 폭증했다. 다만 기타 건축물의 허가면적은 36만㎡에 불과하다. 지난해 물량이 미미한 데 따른 기저효과로 풀이된다. 용도별로는 주거용이 12.3%로 가장 많이 줄었고, 공업용(-10.5%) 기타(-7.1%) 상업용(-5.0%) 교육 및 사회용(-4.9%) 등의 순으로 모두 감소했다. 수도권(-13.1%)과 비수도권(-11.8%) 모두 두 자릿수로 하락했다. ● 착공 물량 28.7% 감소…수도권 비수도권 모두 큰 폭 하락 1분기 착공물량은 1870만㎡로 지난해(2624만㎡)보다 무려 28.7%(754만㎡) 폭락했다. 지역별로는 수도권(-32.3%)과 비수도권(24.9%) 모두 크게 줄었다. 17개 시도별로 보면 대구(-73.0%) 인천(-58.1%) 세종(-49.8%) 충남(-38.8%) 울산(38.3%) 제주(-36.1%) 경남(-35.7%) 경기(-32.2%) 전남(-31.8%) 등 9곳은 30% 이상 급감했다. 나머지 경북(-26.2%) 전북(-23.8%) 충북(-23.0%) 광주(-14.3%) 등도 두 자릿수 이상 떨어졌다. 서울은 5.9% 하락하며 상대적으로 선방했다. 반면 대전(31.8%) 부산(26.7%) 강원(12.0%) 등 3곳은 올 1분기 착공물량이 지난해보다 오히려 늘어서 눈길을 끈다. 용도별로는 교육 및 사회용(13.4%)은 늘었지만 나머지 기타건축물(-43.6%)를 비롯해 상업용(-37.6%) 공업용(-22.6%) 주거용(-19.0%) 등이 모두 두 자릿수 이상 떨어졌다. 특히 주거용은 수도권(-14.2%)보다 비수도권(-23.7%)가 크게 줄었다. 또 전국 집값 흐름을 선도하는 서울은 무려 43.9% 하락해 우려를 낳고 있다. 정부는 이에 대해 “연립주택, 다세대 주택 등의 착공면적이 줄어든 탓”이라고 설명했다. 전문가들은 “주거용 건축물의 인허가와 착공물량은 2~3년 뒤 시장에 영향을 미친다”며 “정책 당국이 주거용 건축물의 상황 변화에 좀 더 관심을 가져야 할 것”이라고 말했다. ● 준공물량 9.7% 증가…2년 전 부동산경기 활황 영향 한편 올 1분기 준공 물량은 3167만㎡로 지난해(2886만㎡)보다 9.7%(281만㎡) 증가했다. 2년 전 부동산 경기 활황 때 늘어난 인허가 및 착공물량의 영향으로 보인다. 하지만 이는 최근 5년 간 1분기 준공물량의 평균과 비교할 때 17.0% 줄어든 것이다. 지역별로는 수도권이 12.3%, 비수도권이 6.9% 각각 증가했다. 다만 17개 시도별로 보면 오히려 지난해 같은 기간보다 줄어든 곳이 적잖다. 광주가 무려 -64.3% 감소했고, 서울(-29.8%) 경남(-29.2%) 대전(-22.2%) 제주(-12.6%) 강원(-8.5%) 인천(-1.6%) 경북(-1.4%) 등의 순으로 모두 하락한 것이다. 반면 늘어난 9곳 가운데 부산이 무려 91.3% 급증했고, 전북(68.9%)과 세종(39.3%) 충남(35.8%) 대구(35.2%) 등도 30% 이상 늘어났다. 용도별로는 기타 건축물(23.4%) 공업용(23.1%) 주거용(16.3%)은 증가한 반면 교육 및 사회용(-18.7%)과 상업용(-4.7%)은 감소했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-05-01
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  • 전세사기로 불거진 전세 폐기론

    “이번 기회에 전세 제도를 없애자.”최근 급격한 전세금 하락에서 비롯된 ‘깡통전세’나 ‘전세사기’가 사회문제로 비화하면서 인터넷 등을 중심으로 “올라도 걱정이고, 내려도 문제”라며 이 같은 주장이 나오고 있다. 이른바 ‘전세 폐기론’이다.전세는 한때 한국의 독특한 주택임대차 제도로 여겨지며 세계인의 주목을 받았다. 다른 나라에도 전세와 비슷한 계약 제도가 있기는 하다. 유엔해비타트는 2003년 보고서에서 전세 제도를 ‘보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 주택임대차계약 형태’라고 정의하고, 볼리비아(‘안티크레티고’)와 인도(‘거비’ ‘보기’) 등에도 존재한다고 밝혔다. 이 밖에 법률상으로 스페인, 프랑스, 미국(루이지애나주), 아르헨티나, 스웨덴, 모로코, 이란 등에서도 유사한 임대차계약이 확인된다.하지만 이들 지역에서 전세계약이 임대차시장에서 차지하는 비율은 아주 미미하거나 사문화돼 있고, 한국처럼 중요한 주택임대차계약으로 인정받는 경우는 없다. 게다가 한국은 전세계약을 정부가 직간접적으로 개입해 적극 관리하고 있다는 점에서도 차별된다. 이런 이유로 영어권에서는 한국 전세 제도를 ‘KEY MONEY’나 ‘KEY MONEY DEPOSIT’ 대신 아예 ‘JEONSE’라고 소개하고 있다. 인터넷 영어백과사전 ‘위키피디아’가 대표적인데, 전세를 ‘한국 부동산시장에서 흔한 임대차계약’이라고 정의했다.1970년대부터 자리 잡은 전세 제도이처럼 전세 제도는 국내외에서 독특한 지위를 인정받아왔다. 역사도 길다. 고려시대(‘전당’)에 뿌리를 두고, 조선시대(‘가사전당’)를 거쳐 현재까지 이어졌다는 게 학계 정설이다. 다만 현재 같은 전세 제도가 본격적으로 자리 잡은 건 1970년대 들어서다.주택이 절대적으로 부족해 집값이 꾸준히 오르면서 부동산 불패신화가 자리 잡았다. 주택금융은 턱없이 부족한 상태에서 시중 예금금리가 10%를 넘어서고, 대출금리는 20%에 육박했다. 이에 전세는 ‘사금융’으로서 톡톡한 역할을 했다. 집주인은 전세보증금을 은행에 넣거나 투자해 돈을 불릴 수 있었다. 일종의 ‘재테크 시드머니’가 된 것이다. 세입자는 일정 기간 안정적으로 거주하면서 내 집 마련 기회를 마련할 수 있었다. 즉 ‘사글세→월세→전세→자가’로 이어지는 ‘주거사다리’에서 가장 안정적인 상태인 자가로 올라서는 마지막 디딤돌이었다.정부의 전세 우대 정책도 전세 제도가 자리 잡는 데 한몫했다. 정부로서는 주택임대차보호법이나 전세자금대출, 전세자금대출보증 같은 제도를 통해 ‘서민의 주거 안정을 지원한다’는 명분을 확보할 수 있었다. 큰 비용을 들이지 않고도 국민으로부터 점수를 딸 수 있는 좋은 수단이었던 셈이다.그런데 주택 공급이 꾸준히 늘면서 주택의 절대 부족 문제가 해결됐다. 이에 집값이 떨어지는 일이 생기기 시작했고 부동산 불패신화가 깨졌다. 금융기관의 각종 부동산 대출도 활발해졌다. 특히 외환위기(IMF 구제금융) 이후 기업들이 부채 비율 줄이기에 나서면서 자금 투자처를 찾지 못한 금융기관들은 서민금융으로 눈을 돌려 주택담보대출과 전세자금대출을 경쟁력으로 늘렸다. 결국 전세 제도의 장점을 유지할 수 있는 조건이 모두 사라진 셈이다. 여기에다 최근 금리인상과 그에 따른 집값·전세금 급락이 겹치자 전세 제도 허점이 고스란히 드러났다.전세 제도의 최대 리스크는 세입자가 집주인에게 맡긴 보증금을 돌려받지 못하는 상황이다. 원인은 집주인의 사업이 망해 집이 금융기관에 넘어가는 경우, 이혼 등으로 재산분할이나 상속권 분쟁 등에 휘말리는 경우 등 다양하다.집주인의 도덕적 해이(모럴 해저드)도 원인이 될 수 있다. 지난해 말부터 문제가 되고 있는 ‘빌라왕’ ‘빌라왕자’ ‘건축왕’ 등으로 불리는 임대사업자들이 대표적 사례다. 이들은 자본금 없이 빌라나 다세대주택 등을 수백 채 단위로 사들이거나 지은 뒤 전세계약을 맺었다. 그런데 지난해 기준금리가 가파르게 오르면서 부동산시장이 급랭하자 해당 주택들은 매매가가 전세금보다 낮아지는 ‘깡통주택’이 됐다. 이에 수백 세대의 세입자에게 보증금을 돌려주지 않고 파산해 피해자가 속출했다. 이 과정에서 일부는 조직적인 범죄라는 정황마저 드러났다. 게다가 몇몇 ‘빌라왕’이 사망하면서 아예 보증금을 돌려받을 길이 사라진 피해자들도 나왔다.빌라왕, 건축왕… 전세보증금 떼일 수 있어특히 인천 미추홀구의 건축업자 남 모 씨(일명 ‘건축왕’)는 아파트와 빌라 등 주택 2700여 채를 다른 사람 이름으로 보유하면서 임대를 놓은 뒤 260여억 원대 전세금을 사업자금 등으로 유용했다가 경찰에 붙잡혔다. 이 과정에서 남 씨는 금융권 대출을 받아 선순위 저당권이 있는 주택을 전세로 내놓으면서 보증금 회수에 문제가 없다고 세입자들을 속인 혐의를 받고 있다.이전에도 빌라나 다세대주택 등에서 전세보증금을 떼이는 일은 발생했다. 하지만 피해가 전국에서 발생하고 규모가 수조 원에 달할 것으로 추정되는 이번 사태만큼 심각한 경우는 드물었다. 게다가 앞으로도 피해자가 계속 늘어날 것으로 예상된다는 점도 문제다. 원희룡 국토교통부 장관은 4월 19일 기자간담회에서 “최근 발생하는 전세사기 피해는 4년 전, 2년 전에 이뤄진 계약들이 문제가 되는 것”이라며 “하반기에 피크를 치지 않을까 싶다”고 말했다.정부는 4월 27일 전세사기 피해자 구제를 목적으로 △경·공매 참여 시 금융 및 세제 지원 △공공임대 전환 후 제공 △생계비 지원 등을 골자로 한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정방안’을 내놨다. 하지만 구제 대상을 6가지 조건을 갖춘 경우로 제한하고 있어 미봉책에 불과하다는 평가가 나온다.상황이 이쯤 되자 전세 제도에 대한 근본적인 수술이 필요하다는 지적이 제기된다. 집값이 안정될 때는 문제가 없지만 집값이 급격하게 오르거나 내릴 때마다 세입자 피해가 발생하고, 정부는 대책을 마련하느라 법석을 떨 수밖에 없는 만큼 근본 대책을 마련해야 한다는 것이다.이 가운데 하나가 ‘전세 폐기론’이다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수도 폐기론을 주장하는 대표주자다. 최 교수는 “2002년 이후 정부의 부동산정책은 전세 제도로 발생한 문제를 해결하기 위한 것들이라고 봐도 무방하다”고 주장했다. 그는 이어 “전세를 ‘주거사다리’라고 높이 평가하는 전문가가 많지만, 그만큼 좋은 부동산금융시스템이라면 다른 나라에서 따라 하지 않는 이유를 설명하기 어렵다”며 “현시점에서 한국 전세 제도는 ‘주거사다리’가 아니라 ‘투기 수단’이 됐다”고 거듭 강조했다.근본 해결은 세입자의 내 집 마련그는 “(전세 제도 문제의 근본적 해결을 위해) 세입자의 내 집 마련을 적극 유도해야 한다”며 “한국은 이미 선진화된 주택공급시스템을 갖췄고 효과도 입증된 상태라 전세 제도 폐지 연착륙 방법이 큰 부담 없이 시행될 수 있을 것”이라고 밝혔다. 토지임대부 분양주택 등을 통해 신규 아파트 분양가를 대폭 낮추고, 30년 저금리 모기지 등을 적극 확대해 내 집 마련 부담을 줄여주자는 것이다. 그는 또 전세 세입자를 줄여나가기 위해 세입자가 자신이 살던 집을 매입할 때는 취득세를 면제해주고, 모자란 자금에 대해서는 30년 이상 장기 상환하는 금융상품을 마련해줘야 한다고 주장했다. 또 이런 집을 파는 집주인에게는 양도소득세를 면제해주는 방안도 제시했다.하지만 현실적으로 전세 제도를 없애기는 쉽지 않을 것이라고 보는 전문가가 많다. 저금리 시절에도 전세 소멸론이 제기됐지만 사라지지 않은 데는 전세 제도가 가진 장점이 있고, 이를 찾는 수요도 존재하기 때문이다. 국민의 15.5%(약 325만2000가구, 2020년 기준)가 전세로 거주하는 상황에서 인위적인 전세 제도 폐지 정책은 적잖은 혼란을 불러올 수도 있다는 우려도 나온다.다만 전문가들은 이번 사태를 통해 드러난 전세 제도의 문제점들을 보완해야 한다고 입을 모았다. 김경환 서강대 경제학과 석좌연구교수는 “그동안 정부의 임대차 관련 정책은 전세 제도 유지에 초점이 맞춰져 있었다”며 “월세 지원 등을 강화함으로써 무주택 서민의 선택지를 넓혀줄 필요가 있다”고 말했다.최민섭 서울벤처대학원대 부동산학과 교수는 “최근 나타난 전세 문제점들을 정확히 진단해 맞춤형 대책을 마련해야 한다”고 강조했다. “우선 전세사기와 깡통전세는 다른 상황이고, 대책도 달라야 한다”는 것이다. 또 “최근 전세 문제가 집값과 전세금의 동반 하락에서 비롯된 만큼 집값 안정화를 위한 좀 더 적극적인 대책을 마련해야 한다”고 주문했다.권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 “전세 세입자의 자가 전환을 유도할 수 있는 장기 모기지 활성화와 함께 전세 관련 금융대출상품이나 보증상품에 대한 공공 관리를 강화할 필요가 있다”고 주장했다. 또 “집주인에게 전세금 반환을 의무화하는 방안의 도입도 검토해야 한다”고 제안했다.김지혜 국토연구원 부연구위원은 “전세금의 변동성을 줄일 수 있는 대책 마련이 요구된다”면서 “전세자금대출이나 전세보증금반환보증 등에서 이를 염두에 둔 가이드라인을 만드는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “전세사기의 주 타깃이 된 다세대주택이나 다가구주택, 빌라 등은 세입자 입장에서 보증금을 돌려받을 수 있을지 여부를 파악할 만한 정보가 너무 부족해 ‘깜깜이 계약’이나 다름없다”며 “이를 보완해야 한다”고 지적했다. 집주인이 전입세대와 보증금액, 실제 대출금액을 계약서에 첨부하도록 의무화해야 한다는 것이다.황재성 기자는…동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.《이 기사는 1387호에 실렸습니다》황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-30
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  • ‘더퍼스트메트로센트럴파크뷰’ 아파트 이름은 왜 이렇게 됐을까[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.‘살살이’라는 별명으로 불리며 큰 인기를 누렸던 코미디언 고 서영춘 씨를 아시나요. 그는 구봉서, 배삼룡과 함께 1960~1970년대 한국 코미디계를 이끌었던 재주 많은 희극인이었습니다. 그가 만든 작품 가운데 최근까지도 큰 인기를 누리는 게 있습니다. 바로 “서~ 수한무”로 시작하는 콩트입니다. 손이 귀한 집안의 명문가(서영춘)에서 어렵게 5대 독자의 장수를 기원하기 위해 유명한 점쟁이를 통해 이름을 지었는데, 그게 “서수한무”로 시작해 무려 79자나 됩니다. 전체는 ‘서수한무, 거북이와 두루미, 삼천갑자 동방삭, 치치카포 사리사리센타, 워리워리 세브리깡, 무두셀라, 구름이, 허리케인에 담벼락, 담벼락에 서생원, 서생원에 고양이, 고양이엔 바둑이, 바둑이는 돌돌이’입니다. 여기에 붙여진 단어는 모두 장수를 기원하거나, 상징물이나 장수한 사람의 이름입니다. 즉 ▲‘수한무(壽限無)’는 오래 살라는 한자어이고 ▲‘거북이와 두루미’는 대표적인 장수 동물 ▲‘삼천갑자 동방삭’은 중국 고대 전설에 등장하는 불로불사의 인물입니다. 또 ▲‘치치카포 사리사리센터’도 아프리카에서 장수한 것으로 알려진 가상의 인물이고, ▲‘워리워리 세브리깡’은 그가 먹은 약초입니다. ▲무두셀라는 성경에 나오는 가장 오래 산 인물로, 무려 900년 넘게 장수한 것으로 알려졌습니다.뒤를 이어 등장하는 ‘구름이 허리케인(구름을 쫓아내는 허리케인)’부터 ‘허리케인엔 담벼락(허리케인을 이기는 벽)’ ‘담벼락에 서생원(담에 구멍을 뚫는 쥐)’ ‘서생원에 고양이(쥐를 잡아먹는 고양이)’ ‘고양이엔 바둑이(고양이가 두려워하는 강아지)’ ‘바둑이는 돌돌이(동네에서 제일 센 강아지 이름 )’까지는 전통설화(‘쥐의 사위 삼기’)에서 따온 이름입니다. 이 설화에서 쥐는 세상에서 제일 센 사위를 고르기 위해 자신이 가장 무서워하는 고양이를 찾았습니다. 그런데 고양이가 개를, 개는 사람을, 사람은 해를, 해는 구름을, 구름은 담벼락을, 담벼락은 쥐를 각각 추천합니다. 결국 서 대감은 무한 반복되는 이름들을 붙여서 아들의 영생불사를 기원한 겁니다.느닷없이 ‘서~수한무’를 떠올린 것은 서울시가 지난 20일 ‘공동주택(아파트) 명칭 관련 공개토론회’를 개최하겠다고 발표했기 때문입니다. 지난해 12월에 이어 두 번째로 열리는 이번 토론회는 ‘아름답고 부르기 편한 아파트 이름’에 대해 고민해보자는 취지에서 마련된 것입니다. 잘 알려진 대로 최근 국내 아파트 이름은 한 번 들어서는 외우기 어려울 정도로 길고, 복잡해지고 있습니다. 예컨대 현재 국내에서 가장 긴 아파트 이름으로 알려진 ‘광주전남공동혁신도시 빛가람 대방 엘리움 로얄카운티 1차’는 무려 25자나 됩니다. 이 밖에도 20자 안팎으로 이름이 지어진 곳도 부지기수입니다. 여기에 국적 불명의 외국어가 붙어 아예 이해하기조차 어려운 경우도 적잖습니다.쉽게 불리고 잊혀지지 않으면 좋은 것으로 여겨질 법한 아파트 이름이 이처럼 길고 복잡해진 속내는 무엇일까요.● 외환위기가 촉발한 아파트 브랜드 붙이기국내에서 가장 오래된 아파트로 여겨지는 ‘충정아파트’부터 1990년대 중반까지 아파트 이름은 대부분 ‘지명’ 또는 ‘지명+건설회사’를 붙이는 식이었습니다. 충정아파트는 서울 서대문구 충정로에 자리한 아파트여서 붙여진 이름입니다. ‘압구정현대’는 강남구 압구정동에 있고, 시공사가 당시 현대그룹 계열사였던 현대산업개발(현 HDC현대산업개발)과 현대건설이 지었다는 사실을 알려주는 이름입니다. 간혹 ‘은마’ ‘미성’ 등과 같은 이름도 등장합니다. 이들은 당시 현대나 대림산업(현 DL이앤씨) 등보다 인지도가 떨어졌던 한보건설(현 호반건설산업)이나 라이프주택(1997년 해체) 등이 사용했던 브랜드였습니다.이런 아파트 이름 붙이기에 변화가 시작된 시점은 외환위기 직후인 1999년입니다. 당시 김대중 정부는 외환위기로 침체된 경제를 살리겠다며 1998년 분양가 완전 자율화를 선언합니다. 이에 건설사들이 이전에 분양가 규제를 받으며 짓던 것과는 차별화된 상품이라는 점을 강조하기 위해 기존 아파트 이름 짓는 방식을 버리고 브랜드를 도입하기 시작한 겁니다. 여기에 외환위기를 거치면서 청구 우방 보성 나산 등 주택건설전문업체들이 대거 부도를 내고 사라지거나 다른 기업에 인수 합병되면서 빈자리가 생깁니다. 이를 당시까지 주택건설시장의 후발주자로 여겨졌던 삼성그룹 계열사들을 중심으로 대형 건설사들이 채우면서 새로운 작명법을 대거 도입합니다. 즉 ‘브랜드’ 붙이기입니다. 2019년 발표된 논문(‘아파트 과시소비 현상에 관한 연구-신문광고분석을 중심으로-’)에 따르면 1999년에 ‘쉐르빌’(삼성중공업)을 시작으로 ‘타워팰리스’·‘래미안’(삼성물산) 등이 등장했고, 당시까지만 해도 주택건설업계의 독보적인 1위였던 현대건설도 고급 아파트에 붙일 용도로 ‘하이페리온’이라는 브랜드를 만듭니다.이듬해인 2000년에는 ‘아크로빌’ ‘e-편한세상’(DL이앤씨)과 ‘롯데캐슬’(롯데건설)이 선보였고, 당시까지 주택업계의 강자로 여겨졌던 HDL현대산업개발도 ‘아이파크’를, 현대건설은 일반아파트에 적용할 ‘홈타운’를 추가 브랜드로 내놓습니다. 이후 ‘자이’(2002년·GS건설) ‘더샾’(2002년·포스코이앤씨) ‘푸르지오’(2003년·대우건설) 등이 쏟아져 나옵니다. 수도권 1기 신도시 건설 등 주택 200만 채 건설 이후 주택의 절대 부족 상황에서 벗어나면서 나타나기 시작한 아파트에 대한 인식 변화도 아파트 브랜드 붙이기 붐에 영향을 미쳤습니다. 즉 아파트를 ‘제품’에서 ‘상품’으로 보기 시작하면서 기능적인 측면을 강조한 ‘지역’과 ‘시공사’를 붙인 이름만으로는 한계가 있다고 판단한 것입니다. 당시 브랜드 전문가들은 “소비자들이 아파트를 더 이상 잠자고, 밥 먹는 주거 공간으로만 받아들이지 않고 자기를 표현하는 공간으로 인식한다”며 브랜드의 중요성을 강조하기도 했습니다.● 톱 모델로 브랜드 띄우기 경쟁이후 건설사들의 브랜드 띄우기 경쟁은 전쟁을 방불케 합니다. 연간 100억 원이 넘는 모델료를 지급하며 당대 최고 인기 배우나 유명인사들을 브랜드 홍보 모델로 사용한 게 대표적인 사례입니다. 가장 인기 있는 모델은 이영애(GS 자이) 채시라(대림 e-편한세상) 김남주(대우 푸르지오) 장동건(포스코 더샾) 장서희(삼성 래미안) 김희애(금호 어울림) 이미연(두산 위브) 이미숙(삼성중공업 쉐르빌) 이나영(벽산 블루밍) 배용준(경남 아너스빌) 고현정(영조주택 퀸덤) 등 인기 배우들이었습니다. 현대건설은 2006년 ‘힐스테이트’ 모델로 배우 고소영을 비롯해 영화감독 임권택, 가수 윤도현, 작가 고 최인호 등을 한꺼번에 사용하기도 했습니다. 이처럼 톱 모델을 활용한 브랜드 홍보 경쟁이 과열되자 좌파적인 시각의 학자나 정치권에서 문제를 제기하기도 했습니다. 2007년 당시 민주노동당 소속이었던 심상정 의원(현 정의당)은 자신의 홈페이지에 ‘아파트 광고하는 연예인들의 경우’라는 제목의 글을 통해 “아파트값 폭등을 부채질하는 선분양 아파트 광고 출연은 공인의 도리라 할 수 없다”며 광고 출연 자제를 요청했습니다. 김대중 정부에서 정책기획수석까지 지냈던 김태동 전 성균관대 교수와 동생인 김헌동 SH 사장도 2007년 공동 저술한 책(‘문제는 부동산이야 이 바보들아’)를 통해 “당신(유명 연예인)들이 하는 아파트 광고는 마약 광고보다 더 나쁘다”고 비판하기도 했습니다. 이 과정에서 모델로 나섰던 배우가 가정불화 등으로 이미지를 훼손했다며 소송을 벌이는 일도 생겼습니다. 중견건설업체 ㈜신한이 2004년 3월 ‘미지앤’ 브랜드 모델로 고 최진실 배우와 계약을 맺었는데, 그해 9월 최씨가 이혼을 하자 두 달 뒤인 11월 사생활 문제로 기업이미지를 훼손했다며 30억 5000여만 원의 손해배상청구 소송을 제기한 겁니다. 이에 여성단체들이 반발하면서 사회적으로 큰 화제가 됐습니다.톱 모델을 통한 브랜드 인지도를 높이기는 실제로 효과를 거두기도 했습니다. 2005년 중견중소주택건설업체 모임인 ‘대한주택건설협회’가 실시한 설문조사에서 응답자의 35%가 “브랜드가 아파트 가격을 결정한다”고 말할 정도로 브랜드의 영향력이 커졌습니다. 이에 기존 아파트에서 새 브랜드를 고쳐 다는 일이 이어집니다. 즉 삼성아파트를 래미안, LG빌리지를 LG자이(현 GS자이), 대우아파트는 푸르지오로 바꾸는 식입니다. 여기에 브랜드 노출에 따른 홍보 효과를 노린 건설사들이 기존 아파트에 새 브랜드를 붙이는 일도 적잖았습니다. 물론 예외적인 곳도 있습니다. 압구정 현대아파트입니다. 이 아파트를 시공했던 HDC현대산업개발이 2000년대 초 ‘아이파크’로 바꿀 것을 제안했지만, 입주자대표협의회에서 거절합니다. ‘압구정 현대아파트’의 브랜드 가치가 아이파크보다 높다고 판단했기 때문으로 알려져 있습니다.이와 같은 브랜드 바꿔 달기는 실제로 아파트값을 7.8% 끌어올렸다는 연구논문(‘명칭 변경 사례를 통해 살펴본 아파트 브랜드 프리미엄에 관한 연구’)도 있습니다. 새 브랜드 교체가 폭주하듯 발생하자 2006년 건설교통부(현 국토교통부)는 변경 사유도 없이 집값을 띄우기 위해 아파트 명칭을 바꾸는 행위를 금지하는 조치를 내놓기도 합니다.● 국적 불명의 외계어가 된 아파트 브랜드매년 한글날이면 지정곡처럼 언론에서 다루는 기사가 있습니다. 바로 국적 불명의 알쏭달쏭한 아파트 브랜드에 관한 비판 기사입니다. 블레스티지, 첼리투스, 원펜타스, 리버젠, 루센티아 등 영어는 물론이고 프랑스어와 독일어, 이탈리아어, 라틴어까지 갖다 붙이면서 외국인조차 의아해하는 이름이 봇물을 이룬 탓입니다.2000년대 초반까지만 해도 아파트 브랜드가 지금처럼 복잡하지는 않았습니다. 개별 브랜드만 붙이거나 좋은 입지 조건을 강조하는 수준에 그칩니다. 예컨대 최고라는 의미의 영어단어 ‘베스트(BEST)’와 ‘마을(VILLAGE)’을 합친 ‘베스트빌’로 표기하는 식입니다. 또는 정보기술(IT) 열풍을 반영해 ‘인터넷’이나 인텔리전트를 의미하는 ‘I’나 정보기술을 의미하는 ‘e’를 붙이는 식입니다. 그런데 2010년대에 접어들면서 브랜드에다 지역 이름과 아파트의 입지적인 특징을 반영한 이름(PET NAME)이 붙여지면서 길어지기 시작합니다. 서울 강동구 둔촌주공아파트가 대표적인 사례입니다. 이 아파트의 새 이름은 애초 ‘에비뉴 포레’(Avenue Foret)였습니다. 숲길을 영어로 표현한 것입니다. 그런데 인근에 송파구 올림픽공원이 있다는 걸 반영하기 위해 영어인 공원(공원)을 더하면서 ‘둔촌 올림픽파크 에비뉴 포레’라는 12자로 늘어납니다. 이후 이름이 너무 길다는 비판이 거세자 현재 사용하는 ‘올림픽파크 포레온(FOREON)’으로 다시 바뀝니다. 포레온은 숲을 뜻하는 영어단어 ‘Forest’에다 ‘On’을 합성한 말입니다. 여기에 단지 규모가 큰 아파트라면 여러 건설사가 달라붙으면서 각자의 브랜드를 모두 나열하는 경우도 발생합니다. ‘고덕래미안힐스테이트’, ‘마포래미안푸르지오’ 등이 대표적입니다. 여기에 신규 택지나 신도시에 들어선 아파트는 지역을 강조하기 위해 브랜드에 세부적인 내용을 담습니다. 그 결과 ‘이천증포3지구 대원칸타빌 2차 더테라스’, ‘검단신도시2차 노블랜드 에듀 포레힐’처럼 20자에 육박하는 이름이 등장하게 됩니다. 현재 가장 긴 브랜드를 갖고 있는 아파트 ‘광주전남공동혁신도시 빛가람 대방 엘리움 로얄카운티 1차’도 이런 경우에 해당합니다. 즉 ‘지역(광주전남공동혁신도시 빛가람)’+‘건설사 이름(대방)’+‘고유 브랜드(엘리움)’+‘펫 브랜드(로얄카운티 1차)’가 붙여진 겁니다. 그 결과 아파트 이름은 1990년대까지는 평균 4.2자에서 2019년에 9.8자로 두 배 이상 길어진 것으로 조사됐습니다.이번에 ‘공동주택(아파트) 명칭 관련 공개토론회’를 개최한 서울시는 추가로 한 차례 더 공개토론회를 갖고 연내 아파트 브랜드에 대한 가이드라인을 만들 방침입니다. 어떤 결과가 나올지 관심을 갖고 지켜볼 일입니다. 잘 아시겠지만 “서~수한무”로 시작한 콩트의 결말은 이렇습니다. 그가 물에 빠지자 동네 아이들이 서 대감에게 사실을 알립니다. 이 과정에서 서로 그의 긴 이름을 부르느라 시간을 허비하고, 그는 결국 사망합니다. 좋은 것을 모두 갖다 붙여 20자가 넘어가기 시작한 아파트 이름 만들기에 던지는 큰 교훈이 있어 보입니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-29
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  • 전세사기 피해자에 우선매수권… 경매 자금 대출 지원

    정부가 전세사기 피해자에 대해 2년 한시적으로 적용되는 특별법을 마련했다. 살고 있던 주택이 경매나 공매될 때 참여한 세입자(임차인)에게 우선매수권을 부여하고 자금 지원 및 세금 할인 혜택을 주기로 했다. 또 집주인(임대인)의 체납액도 개별주택 단위로 쪼개서 환수해 부담을 최소화해주기로 했다. 살던 집에 계속 거주를 원하면 LH(한국토지주택공사) 등 공공사업자가 우선매수권을 위임받아 해당주택을 경·공매를 통해 매입한 뒤 공공임대로 제공하기로 했다. 이와 함께 전세사기 피해자 가운데 긴급복지 지원대상으로 확인되면 생계비 의료비 주거비 등을 지원해주기로 했다. 다만 이런 특별법 지원대상은 ① 확정일자를 받고 ② 해당주택이 경·공매에 처해 있으며 ③ 서민주택이어야 한다. 또 ④ 전세사기 피해자이고 ⑤ 그 숫자가 다수이며 ⑥ 보증금의 상당액을 떼일 우려가 있는 세입자로 제한된다. 이에 따라 최근 전세금 급락으로 이전 전세금보다 새로 계약하는 전세금이 낮아진 경우(‘역전세’)나 전세금이 집값보다 비싸진 경우(‘깡통주택’)에 해당해 보증금을 돌려받는 데 어려움을 겪고 있는 세입자들은 특별법의 지원을 받을 수 없게 됐다. 또 동일주택에서 거주하면서 동일한 전세사기 피해자인데도 6가지 조건을 갖추지 못한 경우 대상에서 제외될 수 있어 논란이 예상된다. 정부는 27일(오늘) 이런 내용의 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’(이하 ‘4·27 전세대책’)을 발표했다. ● 2년 한시 특별법…경·공매 참여시 자금 및 세제 지원 4·27 전세대책에 따르면 정부는 2년 간 적용될 특별법을 만들어 전세사기 피해자들을 구제하기로 했다. 현 정부 출범 이후 4차례에 걸친 전세 관련 대책을 통해 앞으로 발생할 전세사기 예방책은 마련됐지만, 2021년과 2022년 초에 체결된 전세계약 중 피해가 우려되는 세입자가 적잖을 것으로 예상됐기 때문이다. 대책의 주요 내용은 대부분 그동안 정부가 언급했던 것들이다. ①경·공매에 응찰하는 세입자 지원과 ② 해당주택에 계속 거주하고자 하는 세입자 지원 ③ 생계가 곤란한 피해자에 대한 지원 등이다. 우선 경·공매 응찰 세입자와 관련 ▲세입자의 희망에 따라 경·공매 진행 유예 또는 정지 ▲우선매수권 부여 ▲집주인 세금 체납액 분할 부과 등과 같은 혜택을 주기로 했다. 이에 따라 경·공매 진행 유예나 정지는 현재 경매신청자만 가능하지만 앞으로는 세입자도 요구권이 생긴다. 또 우선매수권이 생기면 경·공매 과정에서 세입자가 최고가낙찰가와 동일한 가격을 제시하면 우선적으로 낙찰을 받게 된다. 집주인 체납액 분할이 적용되면 전체 세금을 개별주택 단위로 쪼개서 부과돼 세입자가 돌려받을 수 있는 배당금이 늘어날 수 있다. 집주인의 체납액이 100억 원이고, 대상주택이 1000채이면서 낙찰가가 1억 원인 경우라면 현재는 모든 주택에 선순위 조세채권 100억 원이 적용돼 우선 경매되는 100채까지는 세입자가 한 푼도 받을 수 없다. 대신 101번째부터는 체납액으로 떼이는 일이 없다. 결국 피해 세입자간에도 이해가 엇갈릴 수밖에 없는 구조다. 그런데 앞으로는 모든 주택에서 체납액을 뗀다. 즉 1000채에 1000만 원씩을 뗀다는 것이다. 이 경우 우선 경매 주택 100채까지도 배당을 받을 수 있게 된다. 또 경·공매 참여 피해자에겐 낙찰금액을 연리 3% 이하에 3년 거치 50년 분할상환 조건으로 최대 5억 원까지 정책자금으로 대출해준다. 민간금융사를 이용하면 주택담보대출비율(LTV)나 총부채원리금상환비율(DSR)도 완화해준다. 이와 함께 해당주택을 낙찰받았을 때 취득세는 200만 원, 등록세는 전액 면제해주고, 3년 간 재산세도 감면해준다. ● 2년 한시 특별법…우선매수권 부여하고 생계비도 지원 두 번째 대책은 기존주택에 계속 거주하고 싶어 하는 세입자를 위해 LH가 우선매수권을 위임받아 해당주택을 경·공매로 매입한 뒤 공공임대주택으로 공급하는 것이다. 정부는 올해 매입임대주택 사업예산(6조 1000억 원·3만5000채)을 사용하되, 필요하면 예산과 공급물량을 늘릴 방침이다. 이 때 전세사기 피해자는 매입임대주택 입주자격(도시근로자 월평균소득 70% 이하 등)에 상관없이 입주가 가능하다. 또 시세 대비 30~50% 수준으로, 최대 20년까지 살 수 있다. 세 번째 대책은 전세사기 피해자의 생계 지원이다. 1인 가구 기준 월 소득 156만 원 이하이면서 재산이 3억 1000만 원 이하고, 금융재산이 600만 원 이하인 경우라면 ▲생계비(월 62만 원) 의료비(연 300만 원 이내) 주거비(월 40만 원 이하) 등을 지급해준다. 또 개인신용평점 하위 20%, 기초수급자와 차상위 계층, 근로장려금 대상자 등에 해당하는 전세사기 피해자라면 연리 3%, 1200만 원까지 신용대출(‘ 미소금융 취약계층 자립자금 대출’)을 해준다. 이같은 지원대책은 이미 특별법 시행일 기준 2년 이내에 경·공매가 진행됐던 전세사기 피해자에게도 동일하게 주어진다. ● 특별법 대상은 6가지 조건 갖춰야 정부는 다만 특별법의 적용대상을 6가지 조건을 갖춘 전세피해자로 제한했다. 최근 집값과 전세금의 동반 하락으로 발생한 ‘역전세’나 ‘깡통주택’까지 포함하면 지원 대상이 지나치게 커질 수 있기 때문이다. 지원대상 전세사기 피해자는 ① 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 세입자이면서 ② 해당주택이 경·공매에 처해 있고 ③ 면적이나 보증금 규모가 서민주택으로 인정받아야 한다. 또 ④ 전세사기 피해가 입증되고 ⑤ 피해자가 다수여야 하며 ⑥ 보증금의 상당액을 떼일 우려가 있는 세입자이어야 한다. 현재 문제가 되고 있는 인천 미추홀구 등 전세사기 피해자들의 경우 대부분 이런 조건을 갖춘 것으로 보인다. 특히 ②~⑤번까지는 모두 동일한 평가를 받을 가능성이 높다. 다만 ①번과 ⑥번은 세입자들마다 차이가 있을 수 있어 논란이 예상된다. ● 전세사기범 처벌 강화…수사 규모도 확대한편, 정부는 전세사기범에 대한 처벌을 강화하고 수사도 대폭 확대해나가기로 했다. 이를 위해 우선 ‘특정경제범죄법’(이하 ‘특경법’)에 사기죄 등 이득액 합산규정을 신설해 전세사기 등 대규모 재산범죄에 대해서는 가중 처벌하는 방안을 추진하기로 했다. 다음달 중 법무부가 관련 법 개정안을 발의한다. 현재 특경법은 피해자별 피해금액이 5억 원 이상인 경우에 적용된다. 하지만 피해자에 대한 범죄가 단일하고, 범행방법이 동일하거나 유사한 경우라면 피해금액을 합산한 뒤 이를 기준금액으로 보고 가중처벌 여부를 결정하겠다는 의미이다. 여기에다 검찰에 송치된 전세사기 혐의자는 공인중개사법이나 부동산거래법 등 관련 법에 따른 행정처분도 같이 받도록 할 예정이다. 국토부가 맡고 있는 전세사기 기획조사는 하반기에 규모가 커진다. 1월부터 다음달까지 진행 중인 1차 기획조사는 9000건 가량의 의심사례를 선별해 2091건에 대해 조사가 진행되고 있다. 정부는 올 하반기에는 조사대상을 4만 건으로 확대하고, 전세사기가 의심되는 경우라면 선제적으로 수사를 의뢰할 방침이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-27
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  • 지난달 땅값 5개월 만에 반등 성공…강남 3구 모두 올라

    지난달 땅값이 상승세로 반등하는 데 성공했다. 지난해 11월 하락세로 돌아선 이후 5개월 만이다. 당분간 침체상황이 이어질 것으로 예상되는 주거용지를 제외한 나머지 용도는 모두 상승세를 보였다. 또 부동산 상승기에 전국 부동산시장을 선도하는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)가 모두 상승세를 보이기 시작했다. 부동산시장의 연착륙에 대한 기대감을 키운다. 다만 1분기(1~3월) 기준으로는 하락세를 면하지 못했다. 1월과 2월에 쌓인 하락폭의 영향 탓이다. 분기 단위로 땅값이 하락세를 보인 것은 12년 만의 일이다. 국토교통부와 한국부동산원은 25일(오늘) 이런 내용의 ‘2023년 1분기 전국 지가변동률 및 토지거래량’을 발표했다. 발표자료는 3개월을 합친 분기 단위 상황을 중심으로 정리돼 있다. 하지만 월간 기준으로 적잖은 시장변화가 나타나고 있어 눈길을 끈다. ● 지난달 땅값 5개월 만에 반등에 성공국토부 등에 따르면 지난달 전국 땅값은 0.01%를 기록하며, 지난해 11월(-0.01%) 이후 5개월 만에 상승세이다. 전국 땅값은 2010년 11월(0.03%) 이후 지난해 10월(0.08%)까지 12년 간 오름세를 유지하다가 11월부터 하락세를 보이기 시작했다.2000년 이후 땅값이 하락세를 보인 때는 이번을 포함해 모두 3번이다. 1차는 미국발 금융위기의 여파로 부동산시장이 침체에 빠졌던 2008년 11월(-1.44%)부터 이듬해인 2009년 3월((-0.09%)까지 5개월 동안이다. 2차는 2010년 금융위기의 여진에 따른 부동산침체가 극심했던 2010년 7월(-0.01%)부터 그해 10월(-0.03%)까지 4개월이다. 결국 땅값의 하락기간은 4개월에서 5개월 정도에 그친 셈이다. 이번에도 마찬가지 흐름을 이어갈 가능성이 높다. 지난달 땅값을 용도지역별로 보면 주거용(-0.03%)을 제외한 상업(0.01%) 공업(0.05%) 녹지(0.09%) 보전관리(0.02%) 생산관리(0.02%) 계획관리(0.06%) 자연보전환경(0.01%) 등이 모두 상승세를 보였기 때문이다. 이용상황별 땅값도 주거용대지(-0.05%)를 제외한 나머지 전(밭·-0.09%) 답(논·0.07%) 상업용 대지(0.01%) 임야(0.05%) 공장(0.08%) 기타(0.04%) 등은 모두 올랐다.게다가 아파트 실거래가가 지난 2월 상승세로 돌아섰고, 아파트 거래건수도 오랜 동면에서 깨어날 조짐을 보이고 있다. 서울시가 운영하는 ‘서울부동산정보광장’에 따르면 25일(오늘) 오전 11시 현재 3월 거래건수는 2935건으로 전월(2462건)에 이어 2개월 연속 2000건을 넘었다. 월 거래건수가 2000건을 넘은 것은 2021년 10월(2197건) 이후 16개월 만이었다.● 서울 강남 3구, 상승세 반전에 성공지역별로는 수도권과 비수도권 모두 상승세로 돌아섰다. 다만 대도시지역(-0.01%)은 여전히 하락세에 머물러 있었다. 세부 지역별로 보면 서울은 -0.01% 떨어졌다. 다만 하락폭은 전월(-0.04%)보다 크게 줄었다. 25개 구 가운데에선 용산구(0.06%)와 송파구(0.04%) 강동구(0.01%) 등은 상승세 반전에 성공했다. 또 전국 땅값이 하락했던 기간에도 상승세를 이어갔던 강남구((2월·0.06%→3월·0.10%)와 서초구(0.01%→0.02%) 성동구(0.003%→0.05%) 등은 전월에 비해 오름폭을 키웠다. 부산(-0.01%)과 대구(-0.04%) 광주(-0.01%) 울산(-0.03%) 등도 하락세에 머물렀지만 폭은 모두 줄였다. 나머지 인천(0.02%)과 대전(0.04%) 세종(0.07%) 등은 상승세 반전에 성공했다. 도 지역에서는 지역별로 희비가 엇갈렸다. 경기(0.03%)와 충북(0.02%) 경북(0.01%) 등 3곳은 상승세로 돌아섰고, 강원(0.03%) 충남(0.06%) 경남(0.02%) 등 3곳은 상승폭을 키웠다. 반면 전북(-0.003%) 전남(-0.004%) 제주(-0.07%) 등 3곳은 낙폭을 줄이는 데 그쳤다. ● 전국 땅값 분기 기준으로는 12년 만에 하락다만 1~3월 누적치인 1분기 전국 땅값은 0.05% 하락했다. 2010년 3분기(-0.05%) 이후 12년 6개월 만에 처음이다. 지역별로는 수도권(-0.06%)과 비수도권(-0.03%) 모두 떨어졌다. 시도별로는 제주도가 -0.29%로 전국 평균(-0.05%)을 가장 크게 밑돌았다. 대구(-0.13%), 서울(-0.12%), 울산(-0.10%) 등도 지가 변동률이 전국 평균 이하였다. 분기 단위 거래량도 줄었다. 건축물 부속토지를 포함한 전체 토지 거래량은 약 43만 2000필지(340.5㎢)로 전 분기(10~12월)에 비해 5.8% 줄었고, 작년 1분기보다는 30.1% 감소했다.건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량 역시 약 18만 5000필지(318.6㎡)로 전 분기와 작년 1분기에 비해 각각 17.9%, 29.9% 줄었다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-25
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  • 부동산 사기 제대로 알고 대응하는 법

    “도둑 한 놈에 지키는 사람 열이 못 당한다”는 우리 속담이 있다. 여러 사람이 함께 살펴도 한 사람의 나쁜 짓을 막기가 어렵다는 뜻이다. 최근 잇따라 터진 전세사기 사건과 피해자들의 사연을 접하면서 떠오른 말이다.현 정부는 출범 후 전세사기 피해 방지 대책을 중요 국정 과제로 삼고 대책을 쏟아냈다. 주무부처인 국토교통부(국토부)가 올해 들어 4월 17일까지 전세사기와 관련해 쏟아낸 보도자료와 참고자료가 47건이다. 거의 이틀에 1개꼴이다. 내용도 ‘(범정부 차원의) 전세사기 예방 및 피해 지원방안’(2월 2일) 같은 종합대책부터 ‘전세사기로부터 청년을 지킬 수 있도록 정부가 함께할 것’(3월 23일자)이라는 감성적인 제목의 장관 동정 자료까지 다양하다. 그사이 범정부적인 긴급 대책 회의도 두 차례나 열렸다.1월부터는 전세보증금 손실 피해 관리와 지원체계 구축 같은 업무를 집중적으로 처리할 ‘전세피해지원단 주택임차인보호과’를 설치해 운영하고 있다. 3월부터는 “전월세 거래 경험이 적어 전세사기 위험에 더 노출되고 취약할 수밖에 없는 청년층을 지원하겠다”며 ‘원테이크(One-Take) 온라인 주거상담소’도 운영 중이다.전세사기 피해자 사망 잇따라2월에는 “전세사기 피해자를 두텁게 보호하겠다”며 서울 강서구와 인천 부평구 등에 피해지원센터를 설치하고 ‘안심전세 애플리케이션(앱)’을 통해 신축 빌라 시세와 악성 임대인 정보 등을 공개하고 있다. 전세사기 피해 가구당 최고 2억4000만 원까지 시중은행에서 연 1∼2%대 저리로 대출하는 상품을 만들고, 한국토지주택공사(LH)로부터 주택 200채를 확보해 당장 살 집을 잃은 피해 가구에 우선 공급하는 대책도 마련했다.하지만 그 결과는 허망하기 이를 데 없다. ‘건축왕’으로 알려진 남 모 씨(61)로부터 전세사기를 당한 피해자가 잇따라 숨진 채 발견됐다. 4월 17일에는 인천 미추홀구 한 아파트에 살던 박 모 씨(31)가 의식을 잃은 상태로 발견돼 병원으로 옮겨졌지만 숨을 거뒀다. 이에 앞서 4월 14일 임 모 씨(26)가 오피스텔에서, 2월 28일에는 박 모 씨(39)가 연립주택에서 각각 주검으로 발견됐다. 2월 발견된 박 씨는 휴대전화에 메모 형태로 남긴 유서에서 “(전세사기 관련) 정부 대책이 굉장히 실망스럽고 더는 버티기 힘들다”며 “나의 이런 결정으로 이 문제를 꼭 해결했으면 좋겠다”고 밝혔다.미추홀구 외에도 전국 각지에서 전세사기 피해자가 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2월에만 전국에서 1121건, 2542억 원 전세보증금 미반환 사고가 접수됐을 정도다.이러한 일련의 과정에서 보듯이, 전세사기 등 각종 부동산 사기는 정부 대책이나 구제 절차가 피해자들이 만족할 만한 수준으로 이뤄지기가 쉽지 않다. 또 구제 과정에서 심리적·물질적 고통도 적잖게 겪는 일이 비일비재하다. 따라서 이를 감지하고 사전에 피하는 것이 최선의 대책이다.국토부 등 정부 부처와 국회입법조사처 등은 그동안 다양한 부동산 사기 유형을 분석 정리하고, 대응 방안 등을 제시했다. 이를 정확히 숙지해 사기를 식별하는 방법을 익힐 필요가 있다.우선 국토부가 올해 초 내놓은 ‘전세계약 핵심 체크리스트’를 잘 활용해야 한다. 여기에는 ‘계약 전→계약 체결 시(당일)→계약 체결 후→잔금 및 이사 후’ 등 전세계약 단계별로 확인해야 할 사항들을 꼼꼼히 소개해놓았다.다만 ‘빌라왕’이나 ‘건축왕’ 등으로 불리는 영세 주택건설사업자와 분양대행업자가 공모해 벌이는 사기는 복잡한 단계를 거치기에 체크리스트만으로는 감지하기 쉽지 않다. 이와 관련해서는 국회입법조사처가 1월(‘이슈와 논점-전세사기 방지를 위한 공인중개사 책임 강화 입법의 모색’)과 2월(‘이슈와 논점-부동산 분양대행제도 개선을 위한 쟁점과 과제’) 잇따라 발표한 보고서가 좋은 참고가 된다.전세계약 단계별로 꼼꼼한 확인 필수보고서에서 국회입법조사처는 전세사기 유형을 크게 세 가지로 나눴다. 우선 임대차계약 체결 후 임차인에게 대항력이나 우선변제권이 발생하기 전 임대인이 임대차 목적물에 다시 저당권을 설정하는 유형이다. 즉 전세계약을 맺은 후 집주인이 세입자가 확정일자를 받기 전 해당 임대주택을 담보로 은행 대출 등을 받는 경우를 말한다. 두 번째는 임대차계약을 체결하고 대항력이 발생하기 전 임대인이 임대차 목적물을 매도하는 유형이다. 즉 집주인이 임대계약 직후 제3자에게 집을 팔아치우는 경우다. 세 번째는 임대인이 임대차계약을 이중으로 체결하는 유형이다. 집 한 채에 2명 이상 임차인과 계약을 맺는 경우다.최근 심각한 사회문제가 되고 있는 빌라왕 사건은 기존 3가지 유형과는 조금 다르다. 변제능력이 없는 ‘바지임대인’이 수백 채에 달하는 빌라 등을 임대했다가 사망 또는 파산하면서 전세금을 반환하지 못한 경우이기 때문이다.국회입법조사처는 이번 전세사기를 일부 영세 분양대행업자가 중저가 빌라 등 다세대주택 분양 과정에서 건축주나 무자본 갭투자자 등과 공모해 임대보증금을 분양가와 같은 금액으로 받아 임차인(세입자)을 모집한 뒤 임대보증금을 건축주에게 분양대금으로 지급하고 높은 수수료를 챙기는 과정에서 발생한 것이라고 요약했다.그 과정은 4단계로 복잡하게 진행된다. 우선 1단계에서 건축주는 건물(빌라)을 짓고 분양하면서 분양가와 동일하거나 더 비싸게 전세매물로 내놓는다. 이 과정에서 분양대행업자가 개입한다. 2단계에서는 (전세금이 과도하게 책정된 사실을 모르는) 세입자가 건축주와 전세계약을 맺고, 건축주는 전세금을 받은 뒤 ‘바지임대인(무자본 갭투자자)’으로 집주인을 변경한다. 이 바지임대인이 ‘빌라왕’으로 언론에 알려진 인물로, 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집에 대한 소유권을 확보한다. 3단계서는 분양대행업자나 중개업소, 빌라왕 등이 건축주로부터 분양가의 약 10%에 해당하는 리베이트를 받는다. 마지막 4단계에서 중개업소는 이 돈의 일부를 임차인에게 전세대출 이자와 이사비 지원금이라는 명목의 ‘미끼자금’으로 사용한다.이 같은 전세사기를 피하려면 무엇보다 입주하려는 주택과 집주인(임대인)에 대한 정확한 정보 파악이 필요하다. 즉 해당 부동산의 적정 시세와 선순위 권리관계, 임대인의 세금 체납 사실 등을 공인중개사 등을 통해 확인하고, 안전성 유무를 파악해야 하는 것이다.우선 2월 출시된 정부의 안심전세 앱을 활용해 정확한 시세를 파악해야 한다. 안심전세 앱에는 연립, 다세대, 50채 미만 아파트 등 규모별 매매시세와 지역 평균 전세가율, 경매낙찰가율, 보증사고 현황 등이 소개돼 있다. 또 임대인의 보증사고 이력이나 보증금지 여부 같은 개인정보도 조회해야 한다. 등록임대주택과 임대보증 가입 정보도 확인하는 게 좋다. 이 밖에 선순위 채권, 근저당 등 주택에 설정된 권리관계도 열람해야 한다.안심전세 앱으로 정확한 시세 파악 가능임대인의 세금 체납 관계는 이달부터 전국 모든 세무서나 시군구청에서 확인할 수 있다. 즉 직장인이라면 평일 사무실 주변 세무서나 구청 등을 찾아가 임차할 집 주인의 국세 체납 여부를 열람하고 싶다고 요청하면 된다.한편 주택 매매 과정에서도 집값을 높이려는 ‘작전세력’에 의한 시세 교란 행위도 적잖아 주의가 필요하다. 국토부는 이와 관련해 4월 12일 경찰청, 국세청, 한국부동산원, 한국공인중개사협회 등과 공동으로 대책 회의를 갖기도 했다.이날 대책회의에서 공개된 시세 교란 행위는 크게 두 가지다. 우선 실거래가 띄우기다. 높은 가격에 거래된 것처럼 허위로 신고한 뒤 일정 기간이 지나면 슬그머니 해당 거래 계약을 해지하는 방식이다.적발된 사례도 있다. 중개사 E 씨는 처제의 아파트를 자녀 이름으로 2차례에 걸쳐 매수한 것처럼 꾸며 신고가(新高價)로 신고한 후 상승한 가격으로 제3자에게 중개했다. 일종의 ‘자전거래’인 셈이다. 이런 과정을 거쳐 주변에 2억4000만 원에 실거래된 곳이 있는데도 해당 아파트는 1억 원 이상 비싼 3억5000만 원에 최종 거래됐다.집값 담합도 있다. 집값 담합을 유도하는 안내문 또는 현수막을 게시하거나, 온라인 카페 등에서 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 말도록 게시글을 남기는 식이다. 예컨대 “XX아파트 33평형은 ??억 원 이하로 내놓지 마세요”라고 글을 쓰는 것이다.정부는 이를 막기 위해 우선 실거래가 공개시스템에 등기 여부를 표시하는 방안을 추진하기로 했다. 따라서 앞으로는 매매하고자 하는 주택의 경우 부동산 관련 포털에서 실거래를 확인할 때 실제 거래가 이뤄졌는지 여부를 꼼꼼히 따져볼 수 있다.실거래 허위신고에 대한 처벌도 강화된다. 현재 3000만 원 이하 과태료인 처벌 조항이 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금으로 높아진다. 또 한국부동산원에 설치된 시세 교란 행위 신고센터의 신고 대상 및 처리 업무가 집값 담합 외에 공인중개사법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반 등 불법 거래 신고로 확대된다. 다만 이 조치들의 시행 시기는 하반기로 예고됐을 뿐, 정확한 일정은 아직 미정이라 주의가 필요하다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-22
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  • 바다에 뜬 3382개의 별… 그 섬에 가고 싶다[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매 주말 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.최근 들어 국내 섬 지역이 휴가지로서 큰 인기를 누리고 있습니다. 여행이나 낚시 등과 관련한 TV 프로그램을 통해 꾸준히 노출되고, 각종 SNS에서 ‘섬’을 언급하는 건수도 크게 늘어났습니다. 실제로 한국해양수산개발원(KMI)이 지난 2019년 성인남녀 1023명을 대상으로 섬에 대한 설문조사를 실시한 결과, 응답자 81.1%가 국내 섬에 보통 이상의 관심을 보이는 것으로 나타났을 정도입니다. 그만큼 섬은 팍팍한 일상에 찌든 현대인에게 안식처이자 휴양지로 인정받고 있다는 의미입니다. 게다가 해양영토 수호 차원에서도 섬은 매우 중요한 국토 자원입니다.그런데 섬 지역이 최근 인구 감소의 직격탄을 맞고 있습니다. 정부가 섬 문제를 다루기 위해 2021년 설립한 한국섬진흥원이 최근 발간한 정기간행물 ‘섬섬-한국의 섬, 세계의 섬’에 따르면 2022년 말 기준으로 국내 섬은 모두 3382개입니다. 유인도가 464개이고, 나머지 2918개는 사람이 살지 않는 무인도입니다. 이는 인도네시아(1만5000여 개), 필리핀(7100여 개), 일본(6800여 개)에 이어 세계 4번째에 해당합니다. 문제는 유인섬이 2009년 492개에서 28개나 줄어들었다는 점입니다. 현재 주민이 20명 미만인 섬도 130곳이나 됩니다. 주민등록 기준으로 1명이 살고 있는 곳도 있습니다. 10인 미만 섬의 고령화 비율(65세 이상 인구 비율)은 무려 70.6%에 달합니다. 전국 평균(18.0%)보다 4배가량 높은 수치입니다.정부가 이처럼 방치돼 왔던 섬에 대한 관리를 대폭 강화하기로 했습니다. 관광산업 활성화를 통한 지역균형발전 계획에 섬 관련 사업을 반영하기로 한 게 대표적입니다. 문화체육관광부는 올해 초 대통령 업무보고를 통해 2033년까지 3조 원을 들여 부산과 광주, 울산, 전남, 경남 등 남부권을 연결해 남도문화예술, 한국형 웰니스관광, 해양문화 체험이 가능한 K-관광 휴양벨트를 조성하기로 했습니다. 이 가운데 5개 섬을 지정해 한국을 대표하는 관광명소로 키우는 ‘K 관광섬’ 프로젝트가 있습니다. 휴양과 체험을 중시하는 여행 추세에 맞춰 저밀도·청정 관광지인 국내 섬들을 관광과 K-컬처를 융합하고 지역주민이 함께 하는 매력적인 관광자원으로 만드는 게 핵심입니다. 이를 통해 우리나라 섬 관광자원의 국제 경쟁력을 한 단계 끌어올리겠다는 겁니다. 문체부는 이와 관련, 지난 16일 거문도 등 5곳을 선정하고 앞으로 4년 간 100억 원 내외의 사업비와 경영컨설팅 등을 지원하기로 했습니다. 이러한 정부 계획이 성공할지는 미지수입니다. 다만 세계 4위 섬 보유국인 우리나라가 인도네시아나 일본, 필리핀처럼 섬을 새로운 관광자원을 개발할 여지는 충분해 보입니다. 또 이들 지역에 다양한 인프라 개발사업이 진행되면, 섬의 관광자원으로서의 가치는 크게 오를 가능성이 높습니다. 정부의 K 관광섬 프로젝트를 지켜봐야 하는 이유입니다. ● ‘K 관광섬’, 국내 섬을 세계적인 관광지로 육성 올해 첫발을 내딛는 ‘K 관광섬’ 프로젝트의 첫 사업지는 ▲거문도(전남 여수시) ▲말도·명도·방축도(전북 군산시) ▲백령도(인천 옹진군) ▲울릉도(경북 울릉군) ▲흑산도(전남 신안군) 등입니다. 이들은 국내 14개 섬들과 경합을 거쳐 선정됐습니다. 관광, 문화·콘텐츠, 건축·디자인, 섬·해양, 생태·환경, 홍보·마케팅 분야의 전문가로 구성된 ‘섬관광위원회’가 신청 지역들의 가치와 잠재력, 계획의 타당성, 추진체계의 적절성, 기대효과 및 지속가능성 등을 평가해서 내린 결정이었습니다.이번에 선정된 섬들은 우리나라 국민이라면 한 번쯤은 들어봤겠지만 보유한 관광적인 가치는 제대로 알려지지 않은 곳들입니다. 예컨대 백령도는 한 번 찾은 해외관광객들로부터 세계 최고 수준의 절경이라는 높은 평가를 받지만, 지구촌은 물론 국내에서도 그 진가가 제대로 알려지지 않았습니다.독도를 품고 있는 울릉도는 영토 수호적인 측면에서뿐만 아니라 절경의 관광자원으로서 가치가 뛰어납니다. 흑산도는 영화 ‘자산어보’를 계기로 익숙해졌지만 체류형 관광지로서의 인지도는 낮습니다. 문체부는 이번에 선정한 섬들이 세계인의 버킷리스트에 담길만한 매력적인 섬으로 거듭날 수 있도록, 기본계획 수립 준비 단계부터 사업이 마무리될 때까지 섬별 특성에 맞는 맞춤형 컨설팅도 지원할 방침입니다. 이를 통해 각 지자체의 사업 기획과 추진 역량을 높이고 조성 완료된 섬들이 지속가능한 운영이 가능하도록 뒷받침하겠다는 취지입니다.또 백령도와 울릉도, 흑산도 등 3개 섬에서는 국토교통부의 ‘제6차 공항개발종합계획(2021~2025)’에 따른 ‘도서 소형공항 건설사업’과 연계해 협업사업을 추진합니다. 국통부는 도서공항을 조성하고 문체부는 섬 특성을 고려한 관광기반을 확충하는 식입니다. 문체부에 따르면 백령도에는 2029년, 울릉도에는 2025년, 흑산도에는 2027년에 도서공항이 각각 준공됩니다. 두 부처는 또 협력사업으로 교통서비스 통합 플랫폼을 도입하고, 지자체와 함께 공항 개항에 따른 관광객 급증에 대비한 관광 활성화 협력망도 구축할 계획입니다. 문체부 관계자는 “올해 10월까지 5개 섬이 소속된 지자체에서 종합계획과 실시계획을 확정하면 구체적인 지원금액 규모를 확정하고, 내년부터 사업을 본격화할 방침”이라고 밝혔습니다. ● 육지와 연결되지 않은 유인섬…차별화된 관광콘텐츠 기대 이번에 선정된 5곳은 모두 육지와 연결되지 않은 유인섬입니다. 또 각자 특이한 입지적인 특성이나 문화역사적인 이야기를 품고 있습니다. 그만큼 다양하고 차별화된 관광 콘텐츠 개발이 가능하다는 뜻입니다. ① 거문도…‘Fill in 거문도’거문도는 전남 여수시 삼산면에 자리하고 있습니다. 우리나라 최초의 테니스장, 등대, 초등학교가 있는 서양 문물 수용과 전파의 출발점으로서 근대 역사 문화의 중심지로 알려져 있습니다. 여수시는 이런 점들을 적극 활용해거문도에 100억 원을 투자해 세계적인 섬 관광지로 바꾸는 ‘필인(Fill in) 거문도’ 프로젝트를 추진합니다. 주요사업으로는 볼런투어(Voluntour) 프로그램을 추진합니다. 국제 청년 자원봉사 프로그램과 연계한 문화교류활동, 마을일손 돕기 등 2030 세대의 관광트렌드에 대응해 정기적으로 국외관광객을 유치한다는 구상입니다.또 폐교를 활용한 방문객 안내센터 및 거문도 뱃노래 전수관 갤러리 조성 등 관광객의 편의를 도모하고 관광객과 지역주민이 함께하는 전통문화 체험의 장도 마련합니다.여수시는 사업자 선정 관련 보도자료에서 “2026 여수세계섬박람회의 주제인 ‘섬, 바다와 미래를 잇다’와 연계한 지속가능한 관광개발로 거문도를 역사의 관문에서 대한민국 K관광의 관문으로 도약시키겠다”고 밝혔습니다.② 말도·명도·방축도…‘고군산군도 트래킹 하이’말도·명도·방축도는 전북 군산시 옥도면에 위치한 고군산군도(古群山群島)에 소속된 섬들입니다. 고군산군도는 10개의 유인섬과 47개의 무인도로 이뤄진 섬의 군락으로, 이미 세계적인 관광명소로 인정받고 있는 곳입니다. 한국관광공사가 선정한 2023~2024년 한국관광 100선과 CNN이 지목한 아시아의 대표 관광명소 18선에 국내에서 유일하게 선정됐습니다. 군산시는 ‘말도-명도-방축도’에 시비 50억 원을 포함해 115억 원을 투입하는 ‘고군산군도 트레킹 하이’를 추진할 계획입니다. 이는 2024년 개통 예정인 ‘방축도~광대도~명도~보농도~말도’ 등 5개 섬을 연결하는 총길이 1278m의 해상인도교와 연계해 관광 인프라시설과 프로그램을 만드는 게 핵심입니다. 구체적으로 캠핑장, 해안 탐방로, 청년예술인 놀이터 등을 조성하고 글로벌 메타버스·노을멍축제·깃발축제 등과 같은 프로그램 운영 등입니다.군산시는 이를 계기로 그동안 선유도·장자도·무녀도 등 육지 섬 위주로 개발됐던 고군산군도를 특색 있는 자연환경과 문화콘텐츠를 갖춘 국내 대표 해상여행지로 바꿔나갈 계획입니다.③ 백령도…‘서행의 별뜨락 관광 휴양지’인천시 옹진군에 소속한 백령도는 인천항에서 배편으로 4시간 정도 걸리는 거리(222㎞)에 있는 서해 최북단 섬입니다. 북방한계선에 인접한 입지적인 특성으로 인해 군사요충지로만 인식되고 있지만 국내에서 희귀하고 학술 가치가 높은 국가지질공원이자 다양한 생물의 서식처인 국가생태관광지이기도 합니다.옹진군은 백령도를 ‘서해의 별뜨락, 10억년 자연을 품은 관광 휴양지’로 만들 계획입니다. 이를 위해 2026년까지 100억 원을 투입해 관광자원 및 콘텐츠 개발과 관광편의 및 서비스 기반 강화 등을 추진할 계획입니다. 또 2027년 개항 예정인 백령공항과 연계해 백령도 일대를 ‘섬 관광 1번지’로 육성할 방침입니다.이를 위해 용기포구항을 거점 삼아 사곶해변, 콩돌해안 등을 관광 거점으로 육성하고 하늬해변 생태관광, 백령·대청·소청 지질관광, 백령∼대청∼소청 순환선 운영 등을 토대로 이들 지역을 하나의 권역으로 연결하기로 했습니다.옹진군은 사업이 완료되는 2026년에는 백령도가 연간 15만 명 이상의 관광객이 3일 이상 체류하는 가보고 싶고, 머물고 싶고, 또 오고 싶은 세계적인 명품 관광섬으로 거듭날 것으로 기대하고 있습니다. ④ 울릉도…‘울루랄라 울릉도’경북 울릉군 소속 울릉도는 동해상에 위치한 화산섬으로, 국내에서 아홉 번째로 큰 섬입니다. 지도로만 보면 강원도에 가까워 보이지만, 직선거리로 제일 가까운 곳이 130km 거리의 경상북도 울진군입니다. 또 울릉군은 경북에서 유일하게 섬으로만 이뤄진 지자체입니다.울릉군은 울릉도를 고유자원인 자연 생태와 인문을 활용한 개발할 계획입니다. ‘액티비티 울릉’ ‘메이킹 스마트 울릉’ ‘it is 울릉’이라는 3가지 주제로 120여억 원을 투입해 울릉도에서만 즐길 수 있는 체험공간을 조성하고, 울릉도의 특색을 살린 4계절 축제를 진행하겠다는 게 핵심입니다. 또 외국인 관광객을 위한 다양한 언어로 지원하는 스마트 통합관광어플을 개발하는 등 울릉도만의 특색을 잘 보여줄 수 있는 사업들을 만들어갈 예정입니다. 이를 통해 울릉도를 한 번이 아니라 두 번 세 번 다시 찾고 싶은 세계적인 관광명소를 만들어나갈 계획입니다. ⑤ 흑산도…‘가고 싶은 K관광섬 자산어보 흑산도’흑산도는 전남 신안군 흑산면에 위치한 섬으로, 주변 해역이 다도해해상국립공원의 일부입니다. 인근의 홍도, 소장도, 대장도, 영산도 등과 함께 흑산군도라 불립니다. 최초 해양학 연구서인 정약전의 ‘자산어보’가 탄생한 곳이기도 합니다. 신안군은 이런 입지적인 특징과 역사를 활용할 방침이다. 즉 2026년까지 총사업비 120억 원을 투입해 흑산도에 있는 유배문화공원, 사리분교 등을 이용해 가족 캠프와 체험장을 만들고, 캠핑·자전거·등산대회를 통해 볼거리와 즐길 거리를 제공하겠다는 것입니다. 구체적으로 자산어보 테마마을 조성, 파시 관광자원화, 클린에이스 흑산, 고래와 쉬어가는 섬 등과 같은 사업이 추진됩니다. 신안군은 보도자료를 통해 “흑산도는 자연환경과 문화가 풍부한 한국 해양 문화의 보고(寶庫)”라며 “퍼플섬에 이어 세계인이 찾는 가고 싶은 K-관광 섬으로 조성해나갈 것”이라고 포부를 밝혔습니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-22
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  • 오피스텔은 왜 전세사기의 먹잇감이 됐나

    정부와 여당이 전세사기 대책 마련에 적극 나서고 있는 가운데 피해자가 전국적으로 속출하고 있다. 정부는 이러한 상황이 올 하반기까지 지속될 것으로 예상하고 있어 관계자들의 우려를 키우고 있다. 이런 상황에서 전세사기가 주로 오피스텔과 빌라를 중심으로 발생하고 있어 그 배경에 관심이 모아진다. 이에 대해 지난 문재인 정부가 원인을 제공했고, 현 정부가 적절한 대응책 마련에 실기(失期)하면서 문제를 키운 것이라는 분석이 나온다. ● 文정부가 뿌린 씨앗…오락가락 임대정책에 임대차 2법문재인 정부는 출범 초기인 2017년 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 8년 이상 임대 시 장기보유특별공제 비율을 70%로 높이고, 취득세 및 재산세 감면기한을 2021년까지 연장하는 내용이었다. 혜택이 과도하다는 지적이 쏟아지자, 문 정부는 이듬해인 2018년 ‘9·13 대책’에서 조정대상지역 내 새로 취득한 주택은 혜택을 받지 못하도록 했다. 하지만 우려했던 문제들이 불거졌다. 세제 혜택을 믿고 수십 채에서 수백 채를 ‘갭투자’로 사들인 뒤 임대사업자로 등록하는 다주택자가 급증한 것이다. 덩달아 주택을 보지도 않고 일단 구입하고 보는 ‘묻지마 매수’도 늘어나면서 부동산 가격은 껑충 뛰었다. 이에 놀란 문 정부는 2020년 7월에 아파트 임대사업자 제도를 폐지했고, 이듬해인 2021년 5월 모든 주택 유형에 대한 임대사업자 신규 등록을 금지시켰다. 또 임대의무기간이 끝나면 양도소득세 등도 추가 연장 없이 정상 과세하기로 했다. 이에 임대사업자들은 종부세 폭탄을 떠안게 됐다. 이는 수십~수백 채를 보유한 민간임대사업자들은 수억 원에 달하는 세금 부담을 떠안고 파산으로 내몰렸다. 여기에 2020년 도입된 ‘임대차 2법’은 불난 집에 기름을 부은 셈이 됐다. 2020년 7월 31일 도입된 임대차 2법은 2년이었던 임대차 기간을 ‘2+2년’으로 연장하는 ‘계약갱신청구권’과 임대료 인상률을 5%로 제한하는 전월세상한제 등을 담고 있다. 서민주거 안정을 목적으로 도입됐지만 결과는 정부의 기대와 달랐다. 전세가격이 폭등한 것이다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전세금은 2020년 6월 0.35%에서 7월 1%, 8월 1.18% 9월 2.0%로 급등했다. 그해 연간으로는 무려 12.25%가 뛰었다. 이듬해인 2021년에도 전세금은 11.86% 폭등했다. 이에 서민들의 전세수요가 아파트보다 비교적 저렴한 오피스텔과 빌라 등으로 옮겨갔다. 이는 오피스텔 청약경쟁률에서 극명하게 확인된다. 부동산정보업체 리얼투데이에 따르면 2019년 3.0대 1에 머물렀던 오피스텔 청약경쟁률은 이듬해 13.1대 1로 뛰었고, 2021년에는 25.3대 1로 치솟았다. 결국 문재인 정부의 오락가락하는 민간임대정책과 임대차 2법이 오피스텔 등 비아파트를 전세사기의 먹잇감으로 만드는 판을 만든 셈이다.● 현 정부의 실기(失期)…대책 남발했지만 실효성 떨어져현 정부는 출범 초기부터 전세사기가 심각한 문제가 될 수 있다고 판단하고 대책 마련에 적극 나설 방침을 밝혔다. 하지만 실제 시행이 늦거나 임시방편에 그친 대책으로 일관했다. 그리고 그 결과는 전세사기 피해자들의 잇단 죽음으로 이어졌다. 지난해 9월(‘전세사기 피해 방지방안’)과 올해 2월(‘(범 정부 차원의) 전세사기 예방 및 피해 지원방안’) 두 차례에 걸쳐 전세사기 관련 종합대책을 내놓았다. 또 주무부처인 국토교통부가 올해만 해도 19일까지 전세사기와 관련해서 쏟아낸 보도자료나 참고자료가 무려 49건에 달한다. 거의 이틀에 한 개 꼴이다. 하지만 이런 피해 대책 대부분이 실효성이 떨어지고 뒷북 대응에 그친다는 지적을 받고 있다. 대표적인 게 피해자들의 이자 부담을 덜어줄 대출 상품이다. 정부는 올해 2월 전세사기를 당하고 기존 전셋집에 계속 거주해야 하는 피해자들에게 기존 대출을 연 1¤2%의 낮은 금리로 바꿔주는 대환대출을 내놓겠다고 했지만, 이는 3개월째 준비 중이다. 실제 대출 상품은 다음 달 나온다. 국토부 관계자는 “관련 규정은 미리 바꿨지만 은행 시스템을 준비해야 해서 일정을 앞당기기는 힘들다”고 했다. 지원 요건이 까다롭거나 피해자 수요와 맞지 않는 대책도 적잖다. 정부가 내놓은 긴급지원 주택 200여 채는 대부분 원룸이거나 도심과 떨어진 나 홀로 주택이어서 이용률이 저조하다. 인천시에 따르면 인천에 있는 긴급지원 임대주택 238채 중 8채(3.36%)에만 피해자들이 입주한 상태다. 전세사기 피해자가 새로운 집에 이사 갈 때 사용할 수 있는 저리 대출 역시 이용 실적이 저조하다. 국토부가 더불어민주당 천준호 의원실에 제출한 자료에 따르면 올해 1¤3월 이 대출을 이용한 사람은 단 8명에 그쳤다. 이미 보증금을 떼인 데다 살던 집의 기존 전세대출 이자를 갚고 있는 피해자에게는 대출 자체가 부담인 데 따른 것으로 보인다. 그 결과 지난 문재인 정부에서 오피스텔이 전세사기의 먹잇감이 될 판이 만들어졌다면 문제를 키운 것은 현 정부라는 비판을 자초하게 됐다. 원희룡 국토부 장관도 이와 관련해 19일(어제) 기자간담회를 통해 “경매 유예, 임차인의 우선매수권, 장기간 거치 기간을 둔 경락대금 대출 등의 방안을 제기를 했으나 이는 법원까지도 연결되는 문제고, 민간 금융기관, 금융 부처, 법무쪽 부처, 지자체나 행정부처들의 의견을 모으다 보니 당시엔 합의까지 이르질 못했다”며 “상당기간 진척 없이 진행이 되다가 최근 비극적인 사건이 여러 번 나게 돼서 깊이 반성도 했다”고 말했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-20
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  • 실거래가 반등 성공… 전체 집값 상승세 전환은 당분간 어려워

    지난 2월 아파트를 중심으로 하는 공동주택 실거래가가 10개월 만에 반등했다. 특히 서울은 전월에 이어 2개월 연속 상승세를 보였다. 정부의 각종 규제 완화 정책에 따라 급매물건이 소진되면서 나타난 현상으로 풀이된다. 이에 따라 정부가 공식적인 집값으로 사용하는 ‘월간주택가격지수’의 상승세 반전에 대한 기대감도 커지고 있다. 지난 3월까지 전국 월간주택가격지수는 하락세에서 벗어나지 못한 상태이다. 하지만 월간주택가격지수가 상승세로 돌아서기까지는 좀 더 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 여전히 경기 침체와 집값 하락에 대한 우려로 시중에 적잖은 매물이 쌓여 있기 때문이다. 일각에서는 경기 상황에 따라 실거래가가 다시 하락세로 돌아설 가능성마저 제기하고 있다. 한국부동산원은 17일(어제) 이런 내용의 보고서(‘2023년 2월 공동주택 실거래 가격지수’)를 발표했다. 이 보고서는 전국의 아파트와 연립, 다세대주택을 대상으로 실제 거래돼 신고된 것만 집계해 가격수준과 변동률을 분석해 만든 것이다. ● 2월 전국 공동주택 실거래가 10개월 만에 반등 보고서에 따르면 지난 2월 공동주택 실거래가 지수는 전월 대비 0.94% 올랐다. 지난해 4월(0.73%) 이후 10개월 만이다. 지역별로는 수도권(1.47%)과 비수도권(0.24%) 모두 상승했다. 특히 서울이 1월(0.89%)에 이어 2월(1.29%)에도 상승세를 이어가면서 전국 실거래가 반등에 크게 기여했다. 주택 유형별로는 아파트(1.08%)와 연립·다세대(0.45%) 모두 상승했다. 아파트도 지난해 4월(0.43%)에 이어 10개월 만에 반전에 성공했다. 연립·다세대는 1월(0.28%)에 이어 2개월 연속 올랐다. 이런 상승세는 3월에도 이어질 것으로 예상된다. 전체 공동주택의 경우 3월에 0.59%, 아파트는 1.06%가 각각 오르는 것으로 잠정 집계됐다. 부동산원은 이에 대해 “서울을 포함한 수도권을 중심으로 규제완화 기대감에 따라 매수심리와 주택매매시장 소비심리가 일부 회복된 결과”로 설명했다. 황관석 국토연구원 부동산시장 분석팀장도 “일반적인 조건보다 가격이 크게 낮은 ‘급급매 물건’이 팔려나가고, 뒤를 이어 급매물건이 거래되면서 실거래가가 높아지고 있는 것으로 보인다”고 말했다. ● 수도권지역 실거래가 오름세 두드러져 다만 지역별 상승폭은 다소 온도차가 있다. 전체 공동주택의 경우 수도권 상승폭(1.70%)이 비수도권(0.24%)보다 6배 이상 크다. 수도권의 경우 서울이 2개월 연속 올랐고, 경기(1.75%)는 전국 평균을 크게 웃돌았다. 인천도 0.56% 오르며 상승세 반전에 기여했다. 반면 비수도권에서는 인천을 제외한 광역시 전체(-0.16%)는 여전히 하락세에 머물렀고, 나머지 경기도를 제외한 8개 도 지역도 0.51% 상승에 그쳤다. 아파트에서도 상황은 마찬가지다. 수도권(1.70%)은 전국 아파트 평균(1.08%)를 웃돌았지만 비수도권은 0.46% 오르는 데 머물렀다. 수도권에서는 서울(1.85%)과 경기(1.83%)가 상승세를 이끌었다. 반면 비수도권 지역의 경우 세종(2.99%)과 제주(2.87%) 부산(1.38%)을 제외한 나머지 지역은 모두 0%대 상승에 그쳤다. 게다가 대구(-0.05%)와 광주(-1.38%)는 하락세에서 벗어나지도 못했다. 최근 새아파트 분양시장을 중심으로 나타나고 있는 수도권과 비수도권지역의 양극화 현상이 주택 매매시장에서도 확인된 셈이다. ● 공식 집값 상승세로 반전하려면 시간 더 걸릴 듯실거래가가 10개월 만에 반등하면서 정부가 공식통계로 삼는 월간주택가격지수의 상승세 반전 시기에도 관심이 모아진다. 일반적으로 실거래가지수가 전국 주택을 대상으로 거래가능가격을 추정해 산정하는 월간주택가격지수보다 앞서가며 시장상황 변화를 보여주는 지표로 여겨지기 때문이다. 국토연구원이 최근 발표한 보고서(‘주택가격지수 특성비교와 개선방향’)에 따르면 월간주택가격지수는 실거래가지수에 평균적으로 1개월 후행했다. 이는 2006년 1월부터 2021년 12월 사이 부동산원 가격지수를 실거래가 지수와 비교한 결과다. 하지만 부동산원이 17일(어제) 실거래가지수와 같이 발표한 3월 월간주택가격지수는 전체 주택의 경우 -0.78%를 기록하면서 전월(-1.15%)보다 하락폭을 줄였지만 지난해 6월(-0.01%) 이후 계속된 하락세는 면하지 못했다. 아파트도 3월에 1.09% 떨어지면서 지난해 5월(-0.05%) 이후 10개월째 연속 하락세에 머물렀다. 전문가들은 아예 월간주택가격지수의 하락세는 당분간 이어질 가능성이 높다고 예상한다. 국내외 경기 침체 장기화와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등과 같은 대내외적인 불안 요인이 여전히 많기 때문이다. 황관석 팀장도 “실거래가의 반등세는 월간주택가격지수의 하락폭 둔화에 반영된 것으로 봐야한다”며 “부동산경기 침체 우려에다 여전히 매물이 많이 쌓여있는 점 등을 감안할 때 월간주택가격지수가 상승세로 반전하기에는 좀 더 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-18
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  • 지난달 오피스텔 매매가도 하락세 주춤…수익률, 꾸준히 상승

    아파트에 이어 오피스텔도 가격 하락세가 둔화되고 있다. 지난달 오피스텔 매매가가 전월에 이어 하락폭을 줄인 것이다. 기준금리의 고공행진에도 불구하고 시중은행의 주택담보대출금리가 낮아지고 있기 때문이다. 이에 따라 오피스텔 수익률은 2020년 6월 이후 최고 수준으로 오르는 이례적인 양상마저 나타나고 있다. 한국부동산원은 17일(오늘) 이런 내용의 보고서(‘2023년 3월 오피스텔 가격동향’)를 발행했다. ● 오피스텔 가격 하락세 2개월 연속 주춤보고서에 따르면 지난달 전국 오피스텔 매매가는 전월 대비 0.36% 하락했다. 지난해 7월(-0.03%) 이후 하락세를 보이기 시작한 오피스텔 매매가는 올해 1월(-0.44%)에 정점을 찍은 뒤 지난달(-0.39%)에 이어 이달에도 하락폭을 줄였다. 부동산원은 이에 대해 “전반적인 부동산경기 침체 영향으로 (오피스텔 매매가의) 하락세는 지속되고 있다”면서도 “다만 COFIX 금리 하락에 따른 대출금리 하락 등의 영향으로 하락폭은 줄어드는 모습”이라고 설명했다. COFIX는 은행연합회가 8개 시중은행(신한, KB국민, 하나, 우리, 농협, IBK기업, SC제일, 한국씨티)의 자금조달 관련 정보를 바탕으로 산출해 매월 15일 발표하는 ‘자금조달비용지수’이다. 은행들은 고객들에게 대출할 때 코픽스를 기준으로 일정한 가산금리를 더한 금리를 고객들에게 적용한다. 실제로 시중은행 대출금리가 한국은행이 기준금리 인상을 시작한 약 1년 반 전 수준까지 하락하고 있다. 시장의 긴축 조기 종료에 기대감으로 채권 금리가 하락한데다, 정부의 ‘이자 장사’를 한다는 비판에 은행 금리 경쟁이 이어진 탓이다. 그 결과 은행 주택담보대출(주담대) 고정형(혼합형) 금리는 이미 3%대로 내려왔고, 변동형 금리도 3%대 진입을 눈앞에 두고 있다.● 서울은 아파트로 수요 넘어가며 하락폭 확대 지역별로는 수도권(-0.35%)과 비수도권(-0.40%) 모두 전월보다 하락폭을 줄였다. 수도권지역에서는 서울(-0.28%)을 제외한 인천(-0.34%)과 경기(-0.43%)도 모두 다른 지역과 마찬가지로 지난달에 전월보다 하락폭이 줄어들었다. 서울의 경우 지난해 9월(-0.08%)부터 하락세를 보인 이후 지난달까지 꾸준하게 하락폭을 키우고 있다. 부동산원은 이에 대해 “아파트 가격이 지속적으로 하락하면서 중대형 오피스텔에 대한 수요가 아파트로 이동한 탓”으로 풀이했다.비수도권 지역도 올해 1월(-0.51%)를 정점으로 2월(-0.46%)에 이어 지난달(0.40%)에도 하락폭이 작아졌다. 다만 지역별로 편차가 있다. 부산(2월·-0.49%→3월·-0.38%)과 대구(-0.52%→-0.40%) 울산(-0.46%→-0.37%)는 전월보다 하락폭을 줄였다. 반면 광주(-0.43%→0.46%) 대전(-0.25%→-0.56%) 세종(-0.05%→-0.16%) 등은 모두 전월보다 더 많이 떨어졌다. 부동산원은 이에 대해 “(비수도권 지역의 경우) 아파트 미분양이 6만 채를 넘어가고 있다”며 “수급불균형이 지속되면서 나타난 현상”으로 설명했다. 즉 지역별 아파트 수급 상황에 따라 오피스텔 매매가가 영향을 받는다는 것이다.● 수익률은 2020년 6월 이후 최고 수준 한편 지난달 오피스텔의 수익률은 4.90%로 전월(4.88%)보다 0.02%포인트(p) 올랐다. 이는 오피스 소득수익률(3.65%)나 중대형상가 소득수익률(3.19%), 국고채 금리(3.45%) 등보다 높은 수준이다. 다만 주택담보대출 금리(5.01%)보다는 낮다.눈길을 끄는 것은 오피스텔 수익률이 부동산경기 침체에도 꾸준한 상승세를 보이고 있다는 점이다. 부동산원에 따르면 평균 가격 기준 오피스텔 수익률은 2020년 7월(4.75%) 이후 2022년 9월(4.79%)까지 거의 변화가 없었다. 하지만 2022년 10월 4.81%로 0.02%p 오른 뒤 꾸준한 상승세를 이어가면서 지난달에 4.90%까지 높아졌다. 지역별로는 대전이 7.08%로 가장 높았고, 광주(6.35%) 부산(5.53%)의 순으로 뒤를 이었으며, 서울이 4.37%로 가장 낮았다. 서울의 경우 매매가가 상대적으로 높게 형성돼 있어 수익률이 떨어지는 것으로 풀이된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-17
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  • 한국 부자들이 꼽은 향후 ‘투자 대상’은 이것!

    모든 사람이 부자가 될 수는 없지만, 부자의 삶은 늘 호기심의 대상이다. 그런 대중의 궁금증을 풀어주고자 매년 적잖은 학술논문과 보고서, 책자가 쏟아진다. 이 가운데 가장 공신력을 인정받는 게 신한·KB국민·하나·우리 등 4대 시중은행이 매년 정기적으로 발행하는 부자 보고서다.하나은행의 경우 가장 앞서 2007년부터 대한민국 부자들의 자산관리 방법과 라이프 스타일을 분석해 쌓은 데이터의 양과 질이 웬만한 학술보고서를 압도한다. 이들이 부자 보고서를 내는 이유는 고액 자산가를 대상으로 자산관리 서비스를 강화하기 위해서다. 그만큼 분석 내용도 충실한 편이다.4개 은행이 각각 차별화를 꾀하면서 각기 다른 부자들의 모습을 발굴하고 있다는 점도 흥미롭다. 예컨대 하나은행 하나금융경영연구소는 4월 9일 발표한 보고서(‘대한민국 웰스 리포트’)를 통해 금융자산 100억 원 또는 총자산 300억 원 이상인 ‘슈퍼리치’를 집중 해부해 눈길을 끌었다.매년 말 보고서(‘한국 富者 보고서’)를 내는 KB금융지주 경영연구소는 2022년판에서 전통 부자들의 특징과 함께 부동산 자산 규모를 집중 조명했다. 여기에서 부자는 금융자산 10억 원 이상을 보유한 개인 자산가다.상대적으로 역사가 짧은 우리은행 우리금융경영연구소는 지난해 말 보고서(‘2022년 자산관리 고객 분석 보고서’)에서 ‘경기 변동기의 대중부유층’(이하 ‘대중부유층 보고서’)을 주제로 정했다. 대중부유층은 금융자산 1억 원 이상~10억 원 미만을 보유한 계층이다. 부자(금융자산 10억 원 이상 보유 자산가)보다 연령이 어리지만 디지털에 익숙하다는 특징을 지닌다.신한은행은 2017년부터 매년 4월 무렵 ‘보통사람 금융생활 보고서’를 발행한다. 3개 은행과 달리 고액 자산가에 국한하지 않고 전체 가구를 분석 대상으로 삼는다. 4월 12일 기준 올해 보고서를 내지 않은 신한은행을 제외한 나머지 3개 은행의 보고서를 통해 현재 한국 부자의 특징을 살펴본다.슈퍼리치, 평균 자산 323억 원 보유하나은행 하나금융경영연구소의 대한민국 웰스 리포트는 지난해 말 리서치 전문업체를 통해 2000여 명을 설문조사하고, 하나은행 PB고객 21명을 심층 인터뷰한 결과를 토대로 작성됐다. 이 보고서에 따르면 국내 슈퍼리치 인당 평균 총자산은 323억 원이다. 부동산과 금융자산 비중은 각각 156억 원, 161억 원으로 5 대 5에 가까웠다. 또 금융자산(2022년 말 기준)의 60%는 현금 및 예금으로 보유하고 있었다.지난해 급격한 금리인상 여파로 국내 슈퍼리치의 자산 규모는 크게 줄었다. 총자산은 2021년 373억 원에서 지난해 323억 원으로 13.4% 감소했다. 특히 부동산에서 큰 손실이 발생했다. 2021년 206억 원에서 지난해 156억 원으로 24.3%가 쪼그라들었다. 반면 금융자산은 2021년 150억 원에서 161억 원으로 7.3% 늘어났다. 슈퍼리치의 연평균 소득은 약 12억 원으로 전년(17억 원)보다 29.4% 줄었다. 보유한 자산을 통해 발생하는 재산소득의 비중이 39%(약 5억 원)로 가장 컸다. 사업소득이 그다음이었고, 근로소득은 사업소득보다 적았다.슈퍼리치는 월 소득의 절반 이상을 저축(57%)하고 나머지는 소비(37%)와 대출금 상환(6%)에 사용했다. 직업은 기업 경영자가 29%로 가장 많았고, 의료·법조계 전문직이 20%로 뒤를 이었다. 슈퍼리치의 금융자산 포트폴리오에서 가장 큰 특징은 현금·예금 비중의 증가였다. 전년보다 2배 이상 늘었다. 금리인상의 영향으로 예금 선호도가 높아졌기 때문이기도 하지만, 불확실성에 대비해 현금 보유 비율을 늘린 것으로 풀이된다.슈퍼리치의 70%는 지난해 금융자산 투자로 이익을 냈고, 10% 이상 고수익을 거둔 슈퍼리치도 15%에 달했다. 향후 투자 대상도 1순위로 주식(29%)을 꼽았으며 부동산(27%), 예금(15%) 순으로 뒤를 이었다.KB금융지주 경영연구소의 ‘한국 富者 보고서’는 만 20세 이상이면서 금융자산 10억 원 이상을 보유한 개인 자산가 400명을 대상으로 지난해 6월 1일부터 7월 19일까지 개별면접조사를 실시한 결과를 바탕으로 작성됐다. 이 보고서에 따르면 2021년 말 기준 금융자산이 10억 원 이상인 ‘한국 부자’는 모두 42만4000명, 전체 인구의 0.82%로 추정됐다. 전년(39만3000명)보다 8.0% 늘었지만, 증가율은 전년(10.9%)보다 떨어졌다. 지난해 주가지수 상승세가 꺾이면서 부자 수 증가 속도도 더뎌진 것이다.국내 부자, 70%가 수도권 거주부자의 지역별 분포를 보면 서울에 절반에 가까운 45.1% (19만1000명)가 살았다. 이는 전년(17만9000명)보다 6.7% 증가한 수치다. 이어 경기(9만4000명), 부산(2만9000명), 대구(1만9000명), 인천(1만3000명) 순으로 나타났다. 수도권에 전체 부자의 70.3%가 집중돼 있는 셈이다.2021년 말 기준 한국 부자가 보유한 총 금융자산은 2883조 원으로 전년(2618조 원)보다 10.1% 증가했다. 하지만 증가율은 전년(21.6%)의 절반에도 미치지 못했다. 부자를 자산 규모별로 나눠보면 90.7%(38만5000명)가 ‘10억 원 이상∼100억 원 미만’의 금융자산을 보유한 ‘자산가’였다. ‘100억 원 이상∼300억 원 미만’의 ‘고자산가’는 7.3%(3만1000명), ‘300억 원 이상’인 ‘초고자산가’는 2.0%(9000명)였다.부자의 자산은 부동산과 금융자산에 각각 56.5%, 38.5% 비율로 나뉘어 있었다. 전년(부동산 58.2%, 금융자산 36.3%)과 비교하면 부동산 비중이 줄어든 게 눈에 띈다. 부동산만 보면 한국 부자가 보유한 총 부동산자산은 2021년 말 기준 2361조 원으로 전년(2058조 원)보다 14.7% 늘어났다. 2019년 대비 2020년에 18.6% 증가한 데 이어 2년 연속 두 자릿수 증가율을 기록했다. 이는 2020년과 2021년 코로나19 팬데믹 시기 시장의 유동성 증가로 자산 가격이 급등한 데서 비롯됐다.한국 부자들의 부동산자산은 크게 개인명의 부동산자산과 부자가 소유한 법인명의 부동산자산으로 나뉜다. 한국 부자 상당수가 기업을 운영해 개인명의와 함께 법인명의로도 부동산을 보유하고 있기 때문이다. 2021년 말 기준 한국 부자가 보유한 부동산자산 2361조 원 가운데 개인명의는 56.9% (1345조 원), 법인명의는 43.1%(1017조 원)였다. 2018년 이후 부자의 개인명의와 법인명의 부동산 모두 꾸준히 증가했다.우리금융그룹 우리금융경영연구소가 지난해 말 펴낸 ‘2022년 자산관리 고객 분석 보고서: 경기변동기의 대중 부유층’은 금융자산 1억 원 이상~10억 원 미만 자산가 1000명을 대상으로 지난해 9월 20일부터 10월 5일까지 진행한 설문조사 결과를 토대로 만들어졌다.이 보고서에 따르면 국내 대중부유층의 평균 총자산은 11억5896만 원이다. 이 가운데 금융자산이 2억7591만 원, 부동산 자산이 8억5323만 원, 가상자산을 포함한 기타자산은 2982만 원이다. 부채를 제외한 순자산은 10억4208만 원으로 집계됐다.대중부유층은 자산을 △금융 31.1% △부동산 65.8% △기타자산 3.1%로 나눠 갖고 있었다. 대체로 금융자산의 2배 수준으로 부동산자산을 보유해 눈길을 끈다. 또 자산이 많을수록 부동산 비중이 크고, 금융자산 비중은 작았다. 투자 건당 금액이 큰 부동산이 금융자산보다 자산 증식에 더 많은 기여를 하기 때문으로 풀이된다.금융자산은 △예적금 32.6% △주식 22.6% △수시입출금 18.8% △개인연금 12.9% △저축성보험 7.9% 등이었다. 부동산은 거주용이 72.8%, 거주용 이외가 27.2%였다.대중부유층의 연평균 총소득은 세전 1억75만 원이며, 근로소득 비중이 72.1%로 가장 높았다. 이들은 소득 가운데 4638만 원을 저축하고 비소비성 항목에 1552만 원, 생활비와 의료비 등 소비성 항목에 3067만 원을 썼다. 지출액 구성을 보면 저축이 50.1%, 비소비성과 소비성 지출이 각각 16.5%, 33.4%를 차지했다.대중부유층의 10년 후 평균 목표 자산은 21억6000만 원이었다. 현재 보유 자산 대비 2.1배 수준으로 자산을 불리길 원하는 셈이다. 목표 자산에 도달할 방법으로 △근로·사업소득(45.5%) △금융상품 투자(24.8%) △부동산 투자(22.7%) 등의 방식을 꼽았다.이들은 생애 동안 현재 대비 3.9배의 자산을 모을 수 있을 것으로 기대했다. 생애에 최대한 달성할 수 있는 평균 자산은 35억4000만 원이었다.황재성 기자는… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.〈이 기사는 1385호에 실렸습니다〉황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-16
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  • 아파트 관리비 가장 비싼 곳은…관리비 고지서 톺아보기[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.아파트에 사신다면 매월 중순 때면 어김없이 받는 게 있습니다. 바로 관리비 고지서입니다. 그런데 올해 1월에 역사상 가장 비싼 관리비를 내셨다는 사실을 알고 계시나요? 한국부동산원이 운영하는 ‘공동주택관리정보시스템(k-apt.go.kr)’(이하 ‘k-apt’)에 따르면 올해 1월 관리비는 3156원(1㎡ 기준)이었습니다. 지난해 1월(2821원)보다 11.9% 오른 금액입니다. 전용면적 85㎡ 아파트라면 공용면적을 포함해 평균적으로 110㎡에 해당하는 관리비를 내야합니다. 즉 1월에 34만7160원(3156원X110)을 관리비로 지출했다는 뜻입니다. 1년 기준으로 매년 1월은 관리비가 가장 많이 나옵니다. 계절적으로 가장 추운 때여서 난방비와 가스비 등이 많이 들기 때문입니다. 올해 1월의 경우 난방비(27.3%) 급탕비(21.5%) 전기요금(21.3%) 등이 모두 전년 동기 대비 20% 이상 올랐습니다. 이는 러시아·우크라이나 전쟁의 여파로 전기를 만드는 데 사용되는 천연액화가스(LNG) 가격이 크게 오른 탓입니다.17개 시도별 아파트 관리비는 적잖은 차이가 있었습니다. 올 1월의 경우 가장 비쌌던 곳은 세종으로 무려 3890원이었습니다. 가장 쌌던 전남(2207원)보다 무려 76.3%가 높습니다. 아파트 유형에 따라서도 관리비는 천차만별이었습니다. 즉 복도식과 계단식, 아파트 층고, 난방방식 등에 따라 달라졌다는 겁니다. 이처럼 매월 받아드는 아파트 관리비 고지서에는 적잖은 비밀이 숨겨져 있습니다. 이번 주 황금알에서는 아파트 고지비의 속내를 들여다보겠습니다. 이를 위해 k-apt에 공개된 2012년 이후 올해 1월까지 아파트 관리비 정보를 전수 분석했습니다.● 공동주택관리정보시스템 11년치 분석 결과k-apt는 정부가 공동주택 관리비의 투명성을 높이고, 건전한 공동주택 관리문화를 정착시키기 위해 운영하는 정보포털입니다. 2009년부터 운영되기 시작했는데, 현재 ▲아파트 단지정보 ▲관리비 정보 ▲각종 공동주택 관련 입찰정보 ▲외부회계감사결과 ▲유지관리 이력정보 등을 소개하고 있습니다. 정부는 이곳에 필요한 관리비 정보를 확보하기 위해 공동주택관리법에 ▲300채 이상의 공동주택 ▲150채 이상이면서 승강기(엘리베이터) 또는 중앙/지역난방방식의 공동주택 ▲주택이 150채 이상인 주상복합아파트 ▲기타 입주민 3분의 2 이상이 서면 동의한 공동주택 ▲민간임대주택특별법, 공공주택특별법에 따른 공동주택 등에 대해서 관련 정보를 제공하도록 의무화했습니다.3월 말 현재 이곳에 관련 정보를 제공하는 공동주택은 1만 8190개 단지, 12만 9711동, 1102만 7350채로 집계됐다. 업계 관계자는 “최근 지어지는 4층 이하의 연립주택도 승강기를 설치하는 경우가 많다”며 “사실상 대부분의 공동주택이 포함된 수치로 보면 된다”고 말했습니다. ● 월별로 관리비 달라…세종 관리비 전남의 2배 아파트 관리비는 추위나 더위 등과 같은 기후적인 영향을 많이 받는 것으로 나타났습니다. 난방이나 냉방에 필요한 에너지 사용량이 크게 늘어나기 때문입니다. k-apt에 공개된 2012~2022년까지 11년 간 월별 관리비를 분석한 결과, 가장 관리비가 많이 부과되는 시기는 1월로 평균 2575원이었습니다. 뒤를 이어 12월(2505원) 2월(2456원) 3월(2247원)의 순이었습니다. 즉 겨울철 추위 탓에 난방비 등이 크게 늘어난 겁니다.5번째는 더위가 기승을 부리면서 에어컨 선풍기 등을 많이 사용하는 8월로 2246원이었습니다. 이어서 11월(2241원) 4월(2126원) 7월(2081원) 10월(2039원) 9월(2032원) 5월(2000원) 6월(1988원)의 순으로 나타났습니다. 연간으로 보면 관리비는 2014년(전년 대비 변화율·-1.1%)과 2017년(-0.4%)를 제외하곤 꾸준히 상승곡선을 그렸습니다. 특히 지난해의 경우 2552원으로, 전년(2410원)보다 5.9% 오르면서 최근 11년 새 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 지난해 3월 발발한 러시아·우크라이나 전쟁으로 LNG를 비롯한 에너지 가격이 크게 오른 게 직격탄이 됐습니다. 이로 인해 지난해 말 기준으로 2년 전과 비교해 LNG는 7.7배, 석탄은 5.9배, 전력 구매 가격은 2.7배가 각각 올랐습니다.실제로 지난해 1월까지만 해도 전년 대비 상승폭이 1.7%에 불과했으나 전쟁의 영향이 본격화됐던 7월(6.3%) 이후 8월(4.9%)을 제외하곤 매월 6% 넘게 올랐습니다. 특히 12월에는 3014원으로 전년 대비 14.3%가 오르면서 역대 처음으로 3000원선을 넘었습니다. 그리고 올해 1월 3156원으로 최고 기록을 다시 경신했습니다. 2월은 계절적인 요인으로 1월보다는 낮아질 가능성이 높습니다. 이달 말에 공식 기록이 나올 예정인데, 14일 현재까지 2월 관리비는 2919원으로 3000원을 밑돌았습니다. 하지만 이 역시도 지난해 2월(2703원)보다 8.0% 오른 금액입니다. 올해 1월 관리비를 17개 시도별로 보면 가장 비싼 곳은 세종(3890원)이었습니다. 뒤를 이어 경기(3737원) 서울(3744원) 인천(3459원) 대전(3200원) 충북(3119원) 등에서 모두 3000원 이상이 관리비로 부과됐습니다. 이밖에 대구(2816원) 충남(2722원) 부산(2558원) 강원(2517원) 등 나머지 지역은 모두 2000원대였습니다. 3000원이 넘는 지역과 나머지 지역에서 가장 큰 차이를 보인 항목은 난방비였습니다. 1월에 관리비를 가장 많이 냈던 세종의 경우 난방비가 991원으로 전국 평균(505원)보다 배 가까이 비쌌습니다. 1월 관리비가 가장 적었던 전남(2207원)의 경우 난방비가 66원으로, 무려 15배 넘게 차이가 났습니다. ● 분양아파트보다 임대아파트 관리비가 더 비싸다k-apt에는 아파트, 주상복합, 연립주택 등 공동주택과 관련된 다양한 자료가 있습니다. 특히 관리비 부분에서 1 대 1 단지 비교, 지역별 평균 등 9개 항목의 정보를 제공하고 있습니다. 올해 들어서는 지도로 관리비 찾기와 비교가 가능해졌고, 각종 공사·용역 사업비도 비교할 수가 있습니다.이 가운데 ‘공용관리비 테마별 지역별 평균’을 주목할 만합니다. 공용관리비는 가정에서 받아보는 관리비 고지서에서 일반관리비와 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비, 위탁관리수수료 등을 말합니다. 그 대신 난방비나 가스사용료, 전기료, 수도료 같은 개별 사용료와 장기수선충당금은 제외됩니다. 올해 1월 기준 공급 유형별 공용관리비는 임대(1497원)가 분양(1202원)보다 24.5% 비쌌습니다. 서민용 임대아파트 관리비가 더 쌀 것이라는 예상과는 다른 결과여서 눈길을 끕니다. 전문가들은 이에 대해 “임대와 분양의 관리 개념이 다른 데서 비롯됐다”고 설명합니다. 임대는 개별주택의 전용공간에서 발생한 하자나 고장에 대해서도 수리나 보수 서비스를 제공합니다. 집주인이 자율적으로 처리할 몫까지 관리비에 포함한다는 의미입니다. 또 임대차계약 및 퇴거업무, 시설유지관리 처리 현황 보고 같은 행정업무도 임대관리업자가 맡습니다. 그만큼 인력이 많이 듭니다. 직원 최소화와 비용 절감을 우선시하는 분양주택과는 다를 수밖에 없습니다.난방 방식별 공용관리비는 일반적인 예상과 일치했습니다. 전국 평균 기준으로 개별난방(1178원)이 가장 쌌고 지역난방(1302원), 중앙난방(1460원) 순으로 뒤를 이었습니다. 다만 17개 시도별로 차이가 있었습니다. 대구와 대전, 강원, 전남, 경북 등은 지역난방이 개별난방보다 저렴했습니다. 층수에 따라서도 공용관리비에 차이가 발생했습니다. 다만 일반 예상과 달리 저층(5층 이하·1076원)＜초고층(25층 이상·1204원)＜고층(13~24층·1236원)＜중층(6~12층·1377원)의 순서였습니다. 중층이 비싼 이유는 중층 대부분이 1980~1990년대 지은 노후 아파트라서 수선유지비용 등이 많이 투입되기 때문인 것으로 풀이됩니다.복도 형태에선 계단식(1166원)이 복도식(1489원)보다 쌌습니다. 주택 유형별로는 아파트(1214원)가 주상복합(1727원)이나 연립다세대(1994원)보다 낮았습니다. 단지 규모도 영향을 미쳤습니다. 초대형 단지(1000채 이상·1176원)가 가장 적었고 대단지(500~999채·1204원), 중규모 단지(300~499채·1274원), 소단지(150~299채·1417원) 순서대로 뒤를 따랐습니다.관리 형태에도 차이가 발생했습니다. 입주민들이 직접 관리하는 자치관리가 1145원으로 전문업체에 위탁해 관리받을 때(1239원)보다 8.2% 쌌습니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-15
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  • 건설업계 ‘큰형’ 이지송 LH 초대사장 별세… 향년 83세

    한국 건설업계의 ‘큰형’으로 불리던 이지송 전 한국토지주택공사(LH) 초대사장이 13일 숙환으로 별세했다. 향년 83세. 1940년 충남 보령에서 출생해 1963년 한양대 토목공학과를 졸업한 고인은 1965년 건설부(현 국토교통부) 공무원으로 남강댐 건설현장에 배치되면서 건설업계에 발을 내딛었다. 이후 50여 년간 현대건설 사장, 경복대 총장, LH 사장 등을 지내며 한국 건설산업과 교육발전에 크게 기여했다. 건설부(현 국토교통부), 한국수자원개발공사(현 한국수자원공사)를 거쳐 1976년 현대건설로 자리를 옮긴 고인은 이후 11년간 해외 건설현장에서 보낸 한국 해외건설 신화의 주역이기도 했다. 불도저와 같은 투지와 열정으로 ‘정주영 사단’으로 통했다. 특히 1987년 이라크 키르쿠크 상수도 공사 현장소장으로 근무하던 중 쿠르드 반군에게 납치된 근로자들을 구하기 위해 생명의 위협을 무릅쓰고 반군 소굴로 뛰어들어 협상을 벌인 일은 두고두고 회자됐다. 부도 위기에 몰렸던 현대건설, 100조 원의 빚더미에 앉았던 LH의 구원투수로 등판해 회사를 되살린 탁월한 경영인이었다. 친정 현대건설에서 2003년 사장 자리에 올라 3년 만에 경영정상화를 이뤄냈다. 생전 고인은 사장 제의를 받은 당시를 떠올리며 “‘사장직을 수락하면 개인보증을 서야 하니까 재산을 정리하고 가라’는 주변의 조언을 뒤로하고 회사를 살리지 못하면 나 자신도 파산하겠다는 각오로 뛰어들었다”고 회상하기도 했다. 미국을 찾아 채권기관들과 대금협상에 나서 이라크 공사 미수금을 받아냈고, 2003년 6월 3~5일에는 신고리 원전 1·2호기 수주, 여수광양 항만공사, 청계천 복원공사 등 3일 만에 1조 원 수주라는 진기록을 세우기도 했다. 취임 당시 920원이었던 현대건설 주가는 2006년 퇴임 무렵 5만 원대로 올랐다. 100조 원이 넘는 빚더미를 안고 혹독한 진통 끝에 출범한 통합 LH의 초대 사장을 맡은 것도 커다란 도전이었다. 2009년 취임 이후 과감한 사업 재조정과 인적 쇄신으로 통하는 ‘이지송 식 개혁’을 추진하며 경영정상화에 성공했다. ‘우리 지역만은 해 달라’며 사업 재조정에 반발한 지역주민과 정치권을 일일이 찾아다니며 설득한 일은 유명하다. 국회 내 의원실은 물론 구내 목욕탕까지 일일이 방문해 의원들의 협조를 부탁했다. 2010년 12월 토지보상을 요구하며 본사 앞에서 농성 중인 지역주민들과 천막에서 밤을 새우기도 했다. 당시 그의 나이가 70세였다. 1월 1일을 제외하고는 하루도 빼놓지 않고 출근할 정도로 업무에선 엄격했지만 사재를 털어 남몰래 선행을 하는 따뜻한 가슴의 경영자였다. 2012년 LH 사장 당시 본인이나 가족이 암 투병으로 고생하는 직원 68명에게 100만 원씩을 사비로 전달하기도 했다. 복도에서 우연히 마주친 여직원 얼굴에 뾰루지가 난 것을 보고, 발신인 이름도 없이 겉봉투에 ‘피부 관리’ 네 글자만 적힌 금일봉을 전달한 것도 유명한 일화다. 2011년에는 현대건설 사장 시절 받은 130억 원 규모의 주식매수청구권(스톡옵션) 행사를 포기했고, 2013년 LH 사장에서 퇴임할 때도 퇴직금 5700만 원 전액을 회사에 남기고 떠나 화제가 됐다. 유족으로는 배우자 전인순씨와 딸 지영·지원씨가 있다. 빈소는 서울아산병원, 발인은 17일 오전 9시다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-14
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  • 지난달 새 아파트 입주율 반등…입주전망지수는 5개월째 상승

    꽁꽁 얼어붙었던 부동산시장에 봄기운이 감지되고 있는 가운데 지난달 새 아파트 입주율이 역대 최저 수준을 보였던 전월보다 소폭 반등했다. 입주율의 선행지수인 입주전망지수는 5개월째 상승세를 이어갔다. 특히 부산, 울산 등은 100.0을 넘어섰다. 두 지역의 입주전망지수가 100을 넘어선 것은 1년 만이다. 시장전망이 밝다는 응답자가 부정적인 응답자보다 많아졌다는 그만큼 늘어났다는 의미여서 눈길을 끈다. 주택산업연구원은 13일(오늘) 이런 내용의 ‘3월 아파트 입주율 및 4월 아파트 입주전망지수’를 발표했다.● 3월 아파트 입주율, 60%대에서 반등에 성공 연구원에 따르면 3월 전국 아파트 입주율은 64.6%로 역대 최저 수준이었던 전월(63.3%)보다 1.3%포인트(p) 상승했다. 지역별로는 수도권(2월·77.1%→3월·73.6%)은 떨어졌지만 5대 광역시(60.6%→61.0%)과 기타지역(60.1%→63.9%)은 모두 상승세를 보였다. 세부적으로 보면 수도권의 경우 서울이 79.7%에서 76.2%, 인천·경기권은 75.8%에서 72.3%로 각각 낮아졌다. 비수도권 지역에서는 대구·부산·경상권(63.7%→60.1%)을 제외한 나머지 강원권(52.0%→60.0%) 대전·충청권(59.7%→64.0%) 광주·전라권(59.3%→64.2%) 제주권(63.0%→68.3%) 등이 모두 전월보다 올라갔다. 미입주 원인은 ‘기존 주택 매각 지연’이 절반에 가까운 45.5%로 가장 많았다. 부동산 침체로 살고 있던 집이 팔리지 않아 새 아파트로 이사할 자금을 마련하지 못했다는 뜻이다. 이어서 세입자 미확보(29.1%), 잔금대출 미확보(12.7%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 세입자 미확보는 전월(33.3%)보다 소폭 낮아졌다. 이는 지난달 2일부터 시행된 전세퇴거자금대출 규제 일괄 폐지로 인해 소규모 임대사업자들의 유동성이 늘어난 것이 주원인이다. 여기에 시중은행의 전월세 대출 금리인하로 전세자금 조달이 원활해지면서 세입자 확보가 수월해진 것도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 아파트 입주율은 해당 월에 입주가 완료돼야 할 아파트단지의 전체주택에서 입주를 했거나 잔금을 납부한 주택의 비중이다. 새 아파트는 통상 계약금으로 분양가의 10~20%, 중도금으로 60%를 낸 뒤 입주할 때 잔금으로 20~30%를 낸다. 따라서 입주율 저하는 부동산 PF시장 경색 등으로 자금난에 시달리는 건설업체의 부담을 가중시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다. 입주율이 낮으면 잔금 등으로 들어올 자금이 그만큼 늦어지고 있음을 의미하기 때문이다. ● 아파트 전망지수 5개월째 상승…부산 울산은 1년 만에 100 넘어반면 아파트 입주율의 선행지표로 여겨지는 아파트 입주전망지수는 이달 84.7로 지난달(80.2)보다 4.5포인트(p) 높아졌다. 지난해 12월 이후 5개월째 연속으로 올랐다. 수도권은 71.0에서 79.1로, 광역시는 75.4에서 89.3으로 각각 높아졌다. 다만 도 지역은 87.3에서 83.3으로 떨어졌다.17개 시도별로 보면 광주(78.9→76.4)와 강원(91.6→80.0) 충북(100.0→81.8) 전남(100.0→85.7) 경북(88.8→71.4) 등을 제외한 나머지 지역에서 모두 입주전망지수가 지난달보다 높아졌다. 특히 부산(73.9→100.0)과 울산(82.3→107.1)은 100을 넘어섰다. 부산의 경우 지난해 4월(100.0), 울산은 지난해 5월(100.0) 이후 처음이다. 지수가 100을 넘어섰다는 것은 입주 전망을 긍정적으로 평가하는 응답자가 부정적인 응답자보다 많아졌다는 의미이다. 조강현 주산연 연구원은 이에 대해 “규제완화와 금리하락, 거래량 증가 k등으로 주택사업자들의 시장회복에 대한 기대감이 커진 결과로 보인다”고 설명했다. 그는 이어 “입주율도 선행지표인 입주전망지수와 마찬가지로 시간 차를 두고 점진적으로 회복될 가능성이 있다”며 “다만 여전히 부동산시장이 전반적인 침체 국면이므로 지속적인 모니터링이 필요하다”고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-13
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  • 부동산 시장 긴 동면서 깨어나나?…거래회전율 작년 8월 이후 최고치

    부동산 거래시장이 긴 동면에서 깨어날 조짐을 보이고 있다. 지난달 서울 부동산 거래량이 전월에 이어 2000건을 훌쩍 넘어섰고, 부동산시장 활성화 수준을 보여주는 부동산 거래회전율도 지난해 8월 이후 최고 수준을 기록했다. 정부의 부동산시장 경착륙 방지를 위한 규제 완화 대책이 효과를 보고 내고 있다는 분석이 나온다.● 서울 부동산거래 2개월 연속 2000건 웃돌아 서울시가 운영하는 ‘서울부동산정보광장’에 따르면 12일(오늘) 오전 11시 현재 3월 거래건수는 2487건으로 전월(2462건)에 이어 2개월 연속 2000건을 넘었다. 월 거래건수가 2000건을 넘은 것은 2021년 10월(2197건) 이후 16개월 만이다. 부동산 경기가 한창 달아올랐던 2020년 6월 1만 5622건까지 치솟았던 월 거래건수는 이후 꾸준히 감소하다 2021년에 접어들어 4000~5000건을 맴돌다가 9월(2694건)과 10월(2197건)으로 내려앉았고, 11월부터는 1000건대로 떨어졌다. 이어 지난해의 경우 7월(647건)부터 12월(835건)까지는 아예 1000건을 밑돌았다. 하지만 올해 접어들면서 반등하기 시작해 1월(1417건)에 1000건대로 다시 올라섰고, 2월부터는 2000건대로 늘어났다. 서울시내 25개 구별로 보면 은평구가 지난달 349건을 기록해 전월(96건)보다 4배 가까이 급증했다. 이어 강북(2월·36건→3월·64건) 구로(89→101건) 금천(32→51건) 동대문(107→108건) 동작(67건→85건) 마포(92건→105건) 서대문(93→94건) 서초(83건→85건) 성동(88건→90건) 영등포(104건→108건) 용산구(23건→26건) 등도 전월보다 거래건수가 증가했다. 계약 후 30일 이내에 거래신고가 이뤄지는 점을 감안하면 3월 거래건수는 더 늘어날 가능성이 크다. 즉 전월 대비 거래건수가 증가한 지역도 더 많아질 수 있다는 뜻이다. ● 거래회전율도 상승세 이어가 부동산시장의 활성화 수준을 보여주는 부동산 거래회전율도 상승세를 이어갔다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전체 부동산 거래회전율은 0.21%로 전월(0.16%)보다 0.05%포인트(p) 증가했다. 올해 1월(0.15%)에 역대 최저 수준까지 떨어졌던 거래회전율이 2개월 연속 상승한 것이다. 또 지난해 8월(0.22%) 이후 가장 높은 수치다. 아파트를 중심으로 하는 집합건물의 상승세는 더욱 두드러진다. 지난달에 0.37%로 전월(0.28%)보다 0.09%p 높아졌다. 이 역시 지난해 8월(0.41%) 이후 최고 수준이다. 17개 시도별로 보면 대전(2월·0.49%→0.29%)과 세종(0.38%→0.29%) 전북(0.57%→0.46%) 등 3곳을 제외한 나머지 지역에서 모두 지난달 거래회전율이 전월보다 커졌다. 특히 광주(0.24%→0.69%)와 충남(0.32%→092%)는 2배 이상 증가해 눈길을 끈다. 부동산 거래회전율은 매월 소유권 이전 매매 신청 부동산을 매월 말일 현재 소유권 이전 가능 부동산으로 나눈 값이다. 수치가 낮을수록 거래된 부동산이 적고, 거래시장 활력이 떨어진 상태임을 보여준다.● 새 아파트 청약경쟁률도 크게 뛰어 새 아파트 분양시장에서도 변화는 감지된다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올 1분기(1~3월) 서울시내 새 아파트의 청약경쟁률은 평균 56대 1로, 지난해 같은 기간(5.9대 1)보다 10배 이상 뛰었다. 전문가들은 이러한 변화들에 대해 정부의 규제 완화방안이 효과를 보이고 있다는 분석을 내놓는다. 올해 1월에 나온 ‘1·3 대책’으로 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제됨으로써 각종 세금, 대출, 거래 관련 규제가 완화됐다. 또 지난해 12월부터 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 높아졌고, 15억 원이 넘어도 주담대가 허용됐다. 이런 조치들로 인해 매수심리가 회복되고 저가 우량 급매물이 팔려나가면서 거래량이 늘어나고, 새 아파트 청약시장도 일부 활기를 되찾고 있다는 것이다. 다만 이번 분위기가 계속될지 여부는 미지수이다. 대내외 불확실성과 경기 침체 장기화 가능성이 여전히 높기 때문이다. 새 아파트 청약시장도 서울을 제외한 나머지 지역에서는 여전히 부진한 모습을 보이고 있는 점도 우려를 키우는 요인이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-12
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  • 국토부장관이 땅끝까지 쫓아가겠다는 ‘벌떼입찰’

    “위반 의심업체들을 땅끝까지 쫓아가겠다.” 국토교통부는 11일(오늘) 공공택지 매각입찰에서 당첨 가능성을 높이기 위해 다수의 위장계열사들을 입찰에 참여시키는, 이른바 ‘벌떼입찰’이 의심되는 13개 업체를 적발해 경찰에 수사를 의뢰했다는 내용의 보도자료를 발표했다. 이 자료 말미에 원 장관은 “불공정 입찰 관행을 바로잡아 자격 있고 건실한 건설업체들에 공공택지를 공급하겠다”며 이같이 말했다. 원 장관이 이처럼 강경하게 발언한 배경에는 최근 3년 간 LH에서 공공택지를 사들인 101개 업체, 133개 필지 가운데 81개 업체, 111개 필지에서 의심 정황이 확인됐을 정도로 주택건설업계에 벌떼입찰이 만연해 있기 때문이다. 게다가 위장계열사 의심업체에 대한 현장점검 과정에서 드러난 업체들의 행태는 도적적 해이(모럴해저드)가 심각한 수준에 이르렀음을 보여줘 충격을 준다. 국토부는 경찰 수사를 통해 위법 사실이 확인되면 택지매매계약을 해지하고, 택지를 환수할 계획이다. 또 공공택지 청약 제한 등과 같은 처벌도 내릴 방침이어서 업계에 미칠 영향도 적잖을 것으로 예상된다. ● 사무실 아예 없거나 창고로 운영국토부가 이번에 경찰 수사를 의뢰한 13개 업체는 최근 3년 간 진행된 공공택지 입찰에서 벌떼입찰이 의심되는 71개 업체들에 대해 지난해 10월부터 올해 2월까지 실시한 2차 현장점검을 통해 위반사항이 확인된 곳들이다. 나머지 10개 업체는 지난해 9월에 진행된 1차 현장점검을 통해 위반사항이 적발돼 현재 경찰 수사를 받고 있다. 이 가운데 중흥산업개발, 명일건설, 심우건설 등 3개 업체에 대해서는 이미 5개월 영업정지 처분이 내려졌다. 또 1개 업체는 검찰에 송치됐다. 경찰이 수사를 통해 위법을 인정할만한 충분한 근거를 확보하고 검찰에 관련 기록들을 보낸 것이어서 처벌 받을 가능성이 높다. 이번 2차 점검에서 적발된 업체들은 정부가 지난해 9월 발표한 ‘벌떼입찰 근절을 위한 종합대책’(이하 ‘벌떼입찰 종합대책’)에도 불구하고 등록 기준을 지키지 않고, 서류상으로만 사무실을 운영하는 등 관련 법규를 위반하고 있었다. A사의 경우 서류상 사무실을 두고 있었지만, 실제로는 모(母)기업 사무실을 이용하고 있었다. 또 대표이사는 모기업의 부장이 겸임하고 있었고, 회사 소속 기술인 가운데 1명은 다른 계열사 대표이사로 재직 중이었다. 결국 회사는 서류로만 존재할 뿐, 실체는 없는 셈이었다. B사도 마찬가지다. 서류상 사무실에서 주택건설이 아닌 레저업무를 처리하고 있었고, 모기업에 대한 점검에 대비해 사무 공간을 급조하다 적발되기도 했다. 또 이 회사 소속 기술인이 모기업과 계열사 업무를 동시에 맡고 있었고, 청약이나 각종 지출 등 택지 관련 업무도 모기업 직원이 처리했다. C사는 아예 대놓고 법규를 위반했다. 사무실을 창고로 운영하면서 사무실에 근무하는 직원은 아예 없었다. 또 대표전화는 다른 곳에 위치한 사무실로 연결됐다. ● 5년 이하 징역형까지 처벌 가능정부는 그동안 공공택지 매각입찰에서 벌떼입찰을 막기 위해 꾸준하게 대책을 마련해왔다. 2020년 7월 계열사 간 택지 전매금지 조치를 시작으로, 이듬해 4월 택지공급 방식 개선, 같은 해 10월 실적 중심의 입찰참가자격 강화 등과 같은 조치를 취했다. 또 지난해 9월에는 ‘벌떼입찰 종합대책’을 통해 ▲‘1사 1필지 제도’ ▲주택건설사업자 등록증 대여에 따른 제재 대상 확대 ▲택지 관련 업무 직접 수행 원칙 등을 제시했다. 이를 어길 시에는 토지매매계약 해제 및 환수, 3년 간 1순위 청약 참여 제한 등과 같은 행정처분을 내리기로 했다. 여기에 형법상 업무방해죄에 해당하는 경우에는 5년 이하의 징역 또는 1500만 원 이하의 벌금, 건설업 등록증 대여 금지 위반에 해당하면 5년 이하의 징역 또는 5000만 원 이하의 벌금에 각각 처하기로 했다. 이같은 정부의 강경 대책에도 업계에 벌떼입찰이 끊이질 않는 이유는 공공택지를 낙찰받을 경우 필지 당 수백 억 원대의 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 실제로 최근 급성장해 주목받고 있는 일부 건설사들은 벌떼입찰을 통해 공공택지를 대거 분양받은 것으로 드러나기도 했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-11
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  • 오피스텔 등에 부과되는 세금 산정기준 통합해야

    오피스텔이나 상업용건물의 재산세 등 지방세 산정기준과 양도소득세와 같은 국세 산정기준이 서로 달라 혼란을 일으킬 수 있어 통합해야 한다는 지적이 제기됐다. 실제로 동일건물에 대한 재산세 산정기준인 시가표준액과 양도세 기준인 기준시가가 최대 30% 이상 차이를 보인 것으로 나타났다. 또 20% 이상 격차를 보인 오피스텔이나 상업용 건물이 전체의 절반 이상에 달하는 것으로 드러났다. 한국지방세연구원은 최근 이런 내용이 담긴 보고서(‘부동산가격은 토지가격+건물가격인가, 토지와 건물 일체의 가격인가’)를 발행했다. ● 헷갈리는 부동산 세금 산정 기준 10일 보고서에 따르면 지방세인 재산세는 행정안전부가 부동산시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 기준으로 결정한다. 이 때 주택은 토지와 건축물을 합친 값으로, 나머지는 토지와 건축물을 별도로 평가한다. 반면 국세인 양도세는 국세청이 기준시가를 산정해 과세기준으로 이용해 과세한다. 이 때 주택과 오피스텔, 상업용건물은 토지와 건물을 합친 금액을, 기타 건축물을 토지와 건축물을 별도로 평가한 금액을 이용해 산정한다. 결국 주택에 대해서는 재산세와 양도세 모두 토지와 건물을 합친 금액을 기준으로 이용하지만, 나머지 건축물은 경우에 따라 다른 기준을 적용하는 셈이다. ● 다른 평가방식에 최대 30% 이상 격차 발생이처럼 오피스텔과 상업용건물의 경우 기준시가와 시가표준액 기준이 달라지면서 적잖은 격차가 발생하는 것으로 드러났다. 이를 위해 분석은 2022년 기준으로 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 세종 등 9개 주요 시도에 위치한 오피스텔과 연면적 3000㎡ 이상이거나 점포수가 100개 이상인 상업용건물을 대상으로 실시됐다. 그 결과 전국적으로 비교된 오피스텔과 상업용건물의 시가표준액과 기준시가는 평균 17%의 차이가 있는 것으로 확인됐다. 지역별 평균값을 보면 세종에서 무려 31%의 격차가 발생했고, 대구(24%) 경기(20%) 부산(20%) 등도 20% 이상 차이가 있었다. 격차가 가장 작은 곳은 대전이었는데 9%였고, 나머지 지역은 모두 두 자릿수 이상 차이를 보였다. 지역별 중간값 기준으로도 세종은 무려 31%의 차이가 있었고, 대구(28%)가 그 뒤를 이었다. 이어 부산(18%) 경기(15%) 서울(14%) 등 나머지 지역 모두 두 자릿수 이상 격차가 있었다. ● 차이 발생에 일관된 법칙도 없어 개별 건물을 일일이 비교한 결과 시가표준액이 기준시가보다 많은 경우(시가표준액＞기준시가)가 전체 조사대상의 38%였다. 반면 시가표준액보다 기준시가가 비싼 경우(시가표준액＜기준시가)는 62%였다. 하지만 토지와 건물을 합쳐서 산정한 가격이 건물과 토지 가격을 개별로 산정해 합한 가격보다 높다고 일반화할 수도 없었다. 지역별로 보면 대전은 ‘시가표준액＞기준시가’가 절반을 훌쩍 넘은 58.5%에 달한 반면 대구는 31.6%에 불과했기 때문이다. 격차 규모도 개별 건물에 따라 큰 차리를 보였다. 시가표준액과 기준시가의 차이가 5% 이내인 경우가 전체의 10.6%에 머물렀고, 20% 이상인 경우는 전체의 50%를 훌쩍 넘어설 것으로 추정됐을 정도다. ● “오피스텔 등도 주택처럼 일괄 산정해야” 이러한 격차로 인해 부과될 세금도 크게 달라지고, 납세자의 과세 형평성을 저해할 수밖에 없다. 또 납세자의 입장에서는 동일한 건물에 대해 시가표준액과 기준시가라는 서로 다른 두 개의 ‘공적가격’이 존재하는 것을 이해하거나 수용하기에도 어려움이 발생할 수 있다. 게다가 그 차이가 크게 발생한다면 납세자의 과세불복으로 이어질 가능성도 배제하기 어렵다. 재산세연구원은 따라서 납세자의 혼란을 방지하고, 과세 형평성을 높이기 위해서라도 건물의 공적가격 산정방식을 일원화하는 방안을 검토해야 한다고 지적했다. 보고서를 작성한 이소영 재산세연구원 부연구위원은 “정부는 이전에도 토지 공적가격 일원화나 주택가격 공적가격 일원화의 경험을 갖고 있다”며 “비주거용 부동산가격의 과세표준으로 사용되는 시가표준액과 기준시가의 일원화할 필요가 있다”고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-10
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  • 주택수만 압구정 2.5배… ‘초대형 재건축’ 앞둔 목동이 들썩이는 이유[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매 주말 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다. 서울시가 지난 5일 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수등 등 4곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 1년 더 연장하기로 했습니다. 그동안 부동산시장의 경착륙을 우려해 규제 완화 정책을 쏟아냈던 정부의 행보와는 다른 결정이라 눈길을 끌었습니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할지역 지방자치단체장의 허가를 받아야 합니다. 만약 허가를 받지 않고 토지거래를 했다면 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해집니다. 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 ‘갭투자’도 불가능합니다. 이런 이유로 부동산 투기 수요를 막는 강력한 규제 정책 가운데 하나로 꼽힙니다. 이번 조치와 관련해 서울시가 별도의 설명을 내놓지는 않았습니다. 다만 시장에서는 집값 하락세가 여전하지만 부동산시장의 경착륙 우려가 어느 정도 진정된 것으로 판단한 결과로 풀이하고 있습니다. 또 이들이 모두 서울에서도 인기 주거지역으로서 토지거래허가구역에서 풀려날 경우 자칫 집값을 자극할 수 있다는 우려도 영향을 미쳤을 가능성이 높습니다. 이에 앞서 오세훈 서울시장은 지난 1월 신년 기자간담회에서 “집값은 정말 낮을수록 좋다고 생각한다”며 “문재인 정부 초기 정도로 돌아가는 것이 바람직하다”고 밝히기도 했습니다. 실제로 이번에 재지정된 4곳은 모두 대규모 아파트 재건축 재개발이 활발하게 추진되고 있는 지역들입니다. ▲압구정동은 아파트 지구 24개 단지 ▲목동신시가지로도 불리는 목동은 14개 단지 ▲여의도는 아파트 지구와 인근 16개 단지 ▲성수동은 전략정비구역 1~4구역입니다. 이 가운데 가장 주목할 만한 곳은 목동 14개 단지입니다. 우선 다른 3곳에 비해 규모가 상대적으로 큽니다. 아파트 등 주택이 무려 2만 6000여 채로 압구정동(1만여 채) 여의도(약 8000채) 성수동(8200여 채)보다 2~3배 이상 많습니다. 3기 수도권 신도시로 추진되고 있는 부천 대장신도시(2만 채)나 인천 계양신도시(1만 7000채)보다도 큰 규모입니다. 게다가 현재 계획대로 재건축이 완료되면 주택 수는 무려 5만 3000채로 늘어납니다. 1기 신도시인 평촌·산본·중동(약 4만2000채)은 물론 2기 신도시인 동탄1(4만1500채) 광교(3만1300채) 위례(4만 4800채) 등을 압도하는 ‘서울 도심 속 신도시’가 만들어지는 셈입니다. 목동 재건축은 올해 들어 탄력이 붙었습니다. 지난 1월에 3·5·7·10·12·14단지 등 6곳이 재건축 사업 본격화를 알리는 ‘첫 단추’에 해당하는 안전진단을 통과했습니다. 이어 2월에는 1·2·4·8·13단지 등 5곳도 안전진단 문턱을 넘었습니다. 이에 따라 현재까지 안전진단 절차를 마친 곳은 2020년 6월 안전진단을 통과한 6단지까지 포함해 모두 12곳이나 됩니다. 나머지 9단지와 11단지도 연내 예비안전진단을 신청하기 위해 준비 작업을 진행 중입니다. 서울시도 지난해 11월 목동 재건축의 밑그림이 될 ‘목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 및 계획 결정(변경)(안)’을 확정했습니다. 또 관할 지자체인 양천구를 통해 주민공람을 진행했고, 올 상반기에는 확정된 내용을 고시할 예정입니다. 하지만 앞으로 남은 과정이 순탄하지만은 않을 것으로 보입니다. 일부 주민들이 서울시 계획에 강력 반발하고 있기 때문입니다. 게다가 주민 반발의 원인이 서울시의 행정편의주의적인 대응에서 비롯됐을 가능성이 커 적잖은 논란마저 예상됩니다. 서울의 도심 한복판에 웬만한 신도시보다 더 많은 아파트가 들어서게 될 목동에 무슨 일들이 벌어지고 있는 것일까요.● 말이 뛰놀던 초지, 침수지에서 아파트 숲으로 현재 목동신시가지로 불리는 목동은 아파트 숲으로 변신하기 이전까지 서울 외곽에 위치한 논밭과 갈대숲이 어우러진 상습 침수지였습니다. 동네 이름도 이런 지리적 특성을 반영하고 있습니다. 서울역사편찬원의 서울지명사전에 따르면 목동은 1925년 대홍수 이후 시행한 안양천 제방 공사로 많은 농경지가 조성되기 전까지는 갈대가 우거진 침수지대로, 목초가 무성해 말을 방목하는 목장(牧場)으로 이용돼 ‘牧洞’이라 했다가 ‘木洞’으로 변했습니다. 양천구청도 누리집을 통해 “60여 년 전 안양천 제방 공사로 많은 농경지가 조성되면서 외지에서 모여든 사람들로 ‘새말’이라는 마을이 형성되기 전에는 갈대가 우거진 침수지대로 목초가 무성했고, 조선시대에는 말을 방목하는 목장으로 이용되어 지금도 ‘마장안’이라는 땅이름이 전해지고 있다”고 소개하고 있습니다. 또 “현재는 목동을 쉬운 표기로 나무 ‘木’자와 고을 ‘洞’을 사용하지만 원래의 뜻은 기를 ‘牧’자와 고을 ‘洞’자가 옳은 표현이다”라고 밝혔습니다. 상습 침수지였던 목동은 1960~1970년대에 판자촌으로 변신합니다. 서울 도심지 개발에 따라 후암동, 대방동, 이촌동, 아현동 등지에서 밀려난 철거민들이 몰려들어 형성된 집단 주거지였습니다. 그러다가 1983년 서울시가 목동 및 신정동 등지에 463만㎡ 규모의 신시가지 조성계획을 발표합니다. 당시 심각했던 주택 부족 문제 해결을 위해 발표한 500만 채 주택건설 사업의 일환이었습니다. 여기에 서울의 관문에 위치한 입지적인 요인도 작용했습니다. 1986 서울 아시안 게임과 1988 서울 올림픽을 앞두고 있는 상황에서 김포국제공항에서 이착륙하거나 서울로 진입할 때 무허가 주택과 논밭으로 채워진 목동을 그대로 둘 수는 없다고 당시 정부가 판단한 것입니다. 그런데 이 과정에서 변수가 생깁니다. 사업 목적이 서민들을 위한 주택의 대량 공급에서 올림픽 재원 마련으로 바뀐 겁니다. 이를 위해 사업계획도 중산층이 거주할 고급 아파트 단지 조성으로 변경됩니다. 이에 지역주민들이 경인고속도로를 점거하는 등 100여 차례에 걸쳐 시위를 하면서 반대했지만 5공화국 군사정권의 서슬 퍼런 밀어붙이기에 꺾이고 맙니다. 이러한 우여곡절을 겪으며 1985~1988년까지 조성된 목동신시가지에는 현재 14개 단지, 392개 동, 2만 6635채의 아파트를 포함한 주택이 있습니다. 이를 통해 당시 정부가 챙긴 돈은 무려 1조 원(1990년 기준)에 달했던 것으로 알려져 있습니다. ● 또다시 상전벽해를 꿈꾸는 목동 이런 목동신시가지가 또 한 번 변신을 준비 중입니다. 용적률을 대폭 높이고, 최고층도 20층에서 35층까지 올리는 방안입니다. 즉 중저층 단지에서 고층아파트 숲으로 거듭나려는 겁니다. 건축법에서는 30층 이상이거나 높이가 120m 이상인 경우 고층으로 분류합니다. 서울시는 지난해 11월 9일 제15차 도시·건축공동위원회를 열고 이런 내용을 담은 ‘목동택지개발사업 지구단위계획구역 및 계획 결정안’(이하 ‘결정안’)을 수정 가결했습니다. 지구단위계획은 정비사업을 위한 일종의 가이드라인입니다. 계획안이 재열람 후 확정 고시되면 각 정비사업 조합이 가이드라인에 맞춰 재건축 계획을 수립하게 됩니다. 이번 조치는 1985~1988년에 조성돼 지은 지가 40년 가까이 지나면서 아파트 노후화와 주차난 등으로 재건축 요구가 커진 데 따라 마련됐습니다. 이를 위해 서울시는 2016년 지구단위계획 재정비 작업에 착수했습니다. 이어 2019년 공공지원 민간임대주택 확보를 조건으로 목동아파트 1∼3단지를 2종 일반주거지역에서 나머지 4∼14단지와 같은 3종 일반주거지역으로 상향하는 내용으로 용도지역 변경안을 수정 가결했습니다. 그리고 3년 만에 다시 전체 지구단위계획 결정안을 확정했습니다. 서울시는 당시 결정안을 통해 목동 아파트 14개 단지를 각각 별도의 특별계획구역으로 지정하고, 단지별로 재건축 정비계획(세부개발계획)을 수립할 때 창의적인 건축계획이 만들어질 수 있도록 지침을 마련했습니다. 지침에 따르면 용적률은 평균 130%대에서 최대 300%까지 허용됩니다. 이로 인해 목동신시가지에 현재보다 배 이상 늘어난 5만 3000여 채의 아파트가 들어설 수 있는 길이 열리게 됐습니다. 보행자가 다니는 가로변에는 중·저층을 배치하고, 내부로 갈수록 높아지는 단계별 높이 계획을 적용해 리듬감 있고 입체적 경관이 형성하기로 했습니다. 역세권과 연접한 단지는 상업·업무·주거 복합기능을 도입하고, 보행환경 개선을 위해 인근 지하철역 출입구를 단지 안에 만들도록 계획했습니다. 아울러 기존 아파트단지로 가로막혀있던 시가지 가로와 신설 단지를 잇는 공공보행통로를 설치하고, 보행통로를 중심으로 인근 주민이 이용할 수 있는 개방형 커뮤니티 공간을 조성하게 했습니다. 기성 시가지와 가까운 곳에는 학교, 공원, 도서관 등 공공시설을 배치하기로 했습니다. 녹지 확충을 위해 국회대로와 목동로에서 안양천 방향으로 연결되는 경관 녹지를 조성하고, 안양천으로 이어지는 보행 데크도 만들도록 했습니다. 조남준 서울시 도시계획국장은 당시 보도자료를 통해 “지구단위계획 재정비를 통해 주변 시가지와 조화되는 통합적 공간구조를 마련했다”며 “단지와 가로를 막던 완충녹지가 경관녹지로 바뀌고, 안양천 연계를 고려한 보행 친화적 녹지 축이 조성돼 일대가 서남권역의 녹지생태 도시로 거듭날 것으로 기대된다”고 밝혔습니다.● 1~3단지, 조건부 종 상향에 강력 반발 그런데 이런 서울시 계획에 변수가 생겼습니다. 목동 1~3단지 주민들이 서울시 계획에 강력하게 반발하고 있기 때문입니다. 3개 단지는 목동 14개 단지 가운데 유일하게 2종 일반주거지역으로 지정돼 있습니다. 그런데 서울시는 3개 단지를 3종으로 올려주면서 늘어난 용적률(190%→230%)의 절반인 20% 수준의 공공기여(공공지원 임대주택)하도록 요구하고 있습니다. 이에 대해 1~3단지 주민들은 “2019년 12월에 열린 도시건축공동심의에서 심의위원들이 목동 1~3단지에 대해 종 상향의 타당성을 지적했지만 서울시가 적법한 절차도 거치지 않고 억지 임대조건을 붙여 종 상향을 결정했다”고 주장하고 있습니다. 1~3단지 주민들이 반발하게 된 발단은 2003년 7월 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 서울시가 모든 일반주거지를 1~3종으로 세분화하는 과정에서 시작됐습니다. 당시 3종으로 지정되는 기준은 13층 이상 건물의 수가 총 건물의 10% 이상을 초과해야 했습니다. 목동 14개 단지는 모두 이 기준을 충족해 3종으로 지정될 수 있었습니다. 특히 1~3단지의 경우에는 각각 23.5%, 21.6%, 20%나 돼 기준을 2배 이상 넘었습니다. 하지만 서울시가 양천구에 3종의 비중을 줄이라는 지침을 내리면서 상대적으로 저층이 많았던 1~3단지가 2종으로 지정되게 됩니다. 당시 진행된 도시계획 결정을 위해 진행된 회의의 녹취록은 이런 과정을 잘 보여줍니다. 녹취록에 따르며 당시 서울시 관계자는 “매뉴얼 기준으로는 3종인데 2종으로 건의한다”고 말합니다. 이에 회의 참석자가 “이번에 2종으로 하고 나중에 지구단위 계획 수립 시 3종 상향이 가능하냐”고 묻자 서울시 관계자는 “예 그렇습니다”고 대답합니다. 서울시는 또 2004년 2월 20일 서울시보에 게재한 ‘양천구 일반주거지역 종 세분’ 결정 고시문에 1~3단지에 대해 ‘향후 지구단위계획 수립 시 종 세분 검토·조정’이라는 조건을 붙이기도 했습니다. 1~3단지 주민들은 이런 자료들을 근거로 조건 없는 종 상향을 요구하고 있습니다. 이들은 서울시가 “‘종 세분화 검토 및 조정’이란 등기사항을 이행하지 않고, 2종으로 남기는 소극행정으로 주민권익 침해와 재산 손실을 일으켰고, 행정편의주의적인 발상으로 인근 단지와 차별해 헌법상 평등의 원칙을 크게 훼손하고 있다”고 주장합니다. 한 주민은 “이런 식으로 주민들의 희생만 일방적으로 강요한다면 어떻게 대한민국 행정을 믿고 살겠느냐”며 불만을 감추지 않았습니다. 이에 대해 서울시 관계자는 “(1~3단지가) 왜 2종인지 종 분류 기준안으로 근거를 확인할 수 없고, 어떤 사유로 이런 처리가 되었는지도 현재로는 확인할 수 없다”며 “다만 주민들의 민원이 지속적으로 제기되고 있는 점을 감안해 공공기여 이외의 대안이 될 방안을 모색 중이다”고 밝히고 있습니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-08
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