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김호경 기자

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사회부 사건팀 출입입니다.

kimhk@donga.com

취재분야

2024-03-27~2024-04-26
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  • 서울 은평구 매매가·성북구 전세가 하락전환

    서울 일부 지역 아파트 매매가와 전세가격이 1년 반만에 동시에 하락세로 돌아섰다. 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 ‘매수자 우위’ 양상이 이어지는 가운데 부동산 가격 하락이 본격화하는 것 아니냐는 전망이 나온다. 한국부동산이 23일 내놓은 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 0.05% 오르며 전주(0.07%)보다 상승폭이 줄었다. 올 8월 넷째 주(0.22%)부터 상승세가 둔화되면서 매매가 상승률이 올해 가장 낮은 수준에 머물렀다. 지역별로 서울 은평구 아파트값은 전주보다 0.03% 하락했고, 성북구 아파트 전세가는 0.02% 떨어졌다. 서울에서 매매가와 전세가가 하락한 지역이 동시에 나온 것은 지난해 6월 둘째 주 이후 처음이다. 금천구 매매가 변동률은 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄고 관악구는 2주 연속 보합세(0%)였다. 20일 기준 서울 아파트 전세가는 0.06% 오르며 전주(0.08%)보다 상승 폭이 줄었다. 부동산 시장에선 금리 인상과 대출 규제 등으로 매수 심리가 얼어붙으면서 지방에 이어 서울 집값도 하락기에 접어들었다는 분석이 나온다. 일선 중개업소에는 호가를 내린 매물이 쌓이고 있지만 매수세가 없어 거래가 이뤄지지 않고 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-23
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  • 단독주택 공시가 내년 7.4% 올라… 보유세 부담 커져

    내년 전국 표준 단독주택 공시가격이 올해보다 7.4%가량 오른다. ‘세금 폭탄’ 논란이 불거진 올해(6.8%)보다 공시가가 더 많이 오르는 것이다. 현 세제가 유지되면 현재 공시가 10억 원짜리 단독주택을 가진 1주택자의 보유세(재산세+종합부동산세)는 올해 296만 원에서 내년 334만 원으로 12.6% 상승한다. 국토교통부는 내년 표준 단독주택 공시가격은 7.36% 오르고, 표준지 공시지가는 10.16% 오르는 것으로 조사됐다고 22일 밝혔다. 표준 단독주택은 24만 채 규모로 전국 단독주택 414만 채의 공시가 산정 시 기준이 된다. 토지의 경우 전국 3459만 필지 중 54만 필지가 표본 역할을 한다. 내년 표준 단독주택 공시가 평균 상승률(7.36%)은 2006년 단독주택 공시가를 집계한 이후 두 번째로 높은 수준이다. 전국 17개 시도 가운데 서울의 단독주택 공시가 상승률이 10.56%로 가장 높았다. 이어 부산(8.96%) 제주(8.15%) 대구(7.53%) 순이었다. 아파트 빌라 등 전국 공동주택 공시가격은 올해 19% 오른 데 이어 내년에는 20% 이상 상승할 가능성이 높다는 관측이 나온다. 공동주택 공시가는 내년 3월 발표된다.15억 단독주택 보유세, 올해 666만원→내년 836만원 단독주택 공시가 7.4% 올라내년 표준 단독주택 공시가 평균 상승률 7.36%는 올 1∼11월 기준 단독주택 매매가 누적상승률(2.9%)을 크게 웃돈다. 단독주택 시세보다 공시가격이 더 많이 오른 것은 단독주택 시세 대비 공시가 비율(현실화율)을 2035년 90%까지 높이는 정책 기조 때문이다. 정부와 더불어민주당이 이런 현실화 기조를 유지하기로 하면서 공시가 현실화율은 올해 55.8%에서 내년 57.9%로 오른다. 시세별 내년 단독주택 공시가 상승률은 △9억 원 미만인 경우 5.06% △9억 원 이상 15억 원 미만인 경우 10.34% △15억 원 이상인 경우 12.02%다. 이 같은 공시가 상승률 차이는 정부가 고가주택일수록 현실화율 목표치(90%)에 빨리 도달하도록 설계한 데 따른 것이다. 현 세제가 유지될 경우 내년 세 부담도 많이 늘어난다. 본보가 부동산 세무 전문가의 도움을 받아 내년 보유세를 추정한 결과 현재 공시가 5억 원짜리 단독주택을 보유한 1주택자의 보유세는 올해 108만 원에서 내년 117만 원으로 8.1% 오르는 것으로 나타났다. 반면 올해 공시가 15억 원짜리 주택을 갖고 있다면 보유세는 올해 666만 원에서 내년 836만 원으로 25.5% 늘어난다. 이는 해당 주택 공시가가 가격대별 평균 변동률 수준으로 오르고, 고령자 및 장기보유에 따른 공제 혜택을 받지 않는다고 가정한 금액이다. 정부와 여당은 1가구 1주택자의 보유세 부담 완화 방안을 내년 3월경 내놓는다. 따라서 공시가 인상에 따른 실제 세 부담은 그 이후에 정확히 알 수 있다. 당정은 내년 보유세를 올해 공시가 기준으로 부과하는 방안 등을 검토하고 있다. 이날 정부가 공개한 내년 표준지 공시가는 10.16% 올라 올해(10.35%)보다 상승 폭이 줄었다. 하지만 공시가 현실화율을 높이기 위해 공시가격을 대폭 올린 2019년 상승률(9.42%)보다 높은 수준이다. 내년 표준 단독주택과 표준지 공시가는 ‘부동산 공시가격알리미’에서 조회할 수 있다. 개별 단독주택과 아파트 등 공동주택 공시가는 내년 3월 말 공개된다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-23
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  • 임대 5%내 올린 집주인, 20일前 계약땐 稅혜택 없어 형평성 논란

    서울에서 공시가격 9억 원짜리 아파트 1채를 임대하는 A 씨가 이달 20일 전세금을 5% 올리는 갱신 계약을 했다면 향후 집을 팔 때 1년만 실거주해도 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 반면 같은 조건의 아파트를 임대하는 B 씨가 하루 전인 19일에 전세금을 5% 올렸다면 2년 실거주 요건을 채워야 양도세가 비과세된다. 정부와 더불어민주당이 대선을 앞두고 기존 부동산정책을 수정하거나 뒤집는 ‘땜질 처방’을 내놓으면서 하루 차이로 양도세 비과세 기준이 달라지는 등 형평성 문제가 커지고 있다. ○ 임대차법 부작용 대책에 형평성 논란 정부는 이달 20일부터 내년 말까지 임대료를 5% 이상 올리지 않는 1가구 1주택 집주인에게 양도세 비과세를 위한 거주 기간을 2년에서 1년으로 한시적으로 완화해주는 ‘상생 임대인’ 방안을 내놓았다. 이는 전월세 상한제를 뼈대로 하는 ‘임대차 3법’의 부작용으로 갱신 계약이 종료되는 내년 이후 전·월세 가격이 급등할 것이라는 우려가 커지자 집주인에게 인센티브를 부여해 임대료 상승을 억제하려는 취지다. 하지만 상생 임대인 제도를 발표한 20일 전에 임대차 계약을 맺은 집주인들에게는 이런 한시적 완화 혜택을 주기 않기로 하면서 형평성 논란이 부각됐다. 그뿐만 아니라 임대차 3법에 따라 어쩔 수 없이 5%만 올려야 하는 갱신 계약과 임대료를 자유롭게 책정할 수 있는 신규 계약을 구분하지 않고 양도세 비과세 혜택을 부여한 점도 논란이 되고 있다. 집주인의 상생 의지와 무관하게 제도 발표일인 20일 이후 계약했는지에 따라 희비가 엇갈리게 된 셈이다. 정부 관계자는 “이미 계약한 집주인은 고려 대상이 아니었다”고 말했다. 양도세 비과세로 혜택을 보는 대상자가 너무 적어 실효성이 떨어진다는 지적도 있다. 현재 양도세 비과세를 위해 2년 거주 요건을 채워야 하는 사람은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역의 집을 산 1주택자다. 이들 중 공시가격이 9억 원 이하인 집을 보유한 사람만 혜택을 볼 수 있다. 중소형 아파트 공시가도 9억 원을 넘는 서울 강남권에선 애초에 상생 임대인이 나오기 힘든 셈이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “실거주 요건 단축만으로 임대료 인상 억제 효과를 기대하긴 어렵다”고 말했다. ○ 보유세 완화 효과, 고가 1주택자에게 집중당정이 20일 논의한 보유세(재산세+종합부동산세) 완화 방안도 또 다른 논란을 초래하고 있다. 재산세와 달리 종부세는 공시가 11억 원 초과 주택에만 부과한다. 이렇다 보니 내년 보유세를 올해 수준으로 동결하면 감면 혜택이 종부세를 내는 고가주택 보유자에게 집중되는 구조다. 주택 공시가격이 낮아 재산세만 내는 사람은 보유세 완화 효과를 체감하기 어려울 수 있다. 보유세 완화 대상을 1주택자로 한정하면서 저가 주택 여러 채를 가진 다주택자의 반발도 예상된다. 현행 세제상 공시가 10억 원짜리 주택 소유자는 종부세를 안 내지만 공시가 3억 원짜리 3채를 갖고 있으면 종부세가 중과된다. 고가 1주택 보유자는 보유세 완화로 혜택을 보지만 중저가 주택을 2채 이상 보유한 사람은 혜택을 못 보는 셈이다. 전문가들은 세제의 기본 원칙에 따라 보유세와 양도세 체계를 개편할 필요가 있다고 본다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “현 정부 들어 가격과 주택 수에 따라 누진성을 키운 게 문제의 원인”이라며 “장기적으로 모든 주택 소유주가 내는 재산세는 높이되 징벌적인 종부세는 낮추는 방향으로 가야 한다”고 지적했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “다주택자와 1주택자를 편 가르기 하는 식의 정책 기조를 유지하는 한 부동산 시장 안정은 쉽지 않을 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-22
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  • 현대ENG, 폐플라스틱으로 수소 만드는 사업 진출

    현대엔지니어링이 국내에서 발생한 플라스틱 쓰레기를 활용해 수소를 생산한다. 21일 현대엔지니어링은 내년 충남 당진에 사업비 4000억 원 규모의 수소생산 플랜트를 짓고 수소생산 사업에 진출한다고 밝혔다. 2024년 플랜트가 완공되면 연간 2만2000여 t의 수소를 생산할 계획이다. 이 같은 생산량은 수소연료전기차 15만 대(연간 주행거리 1만4000km 기준)에 1년간 연료로 공급할 수 있는 수준이다. 국내 폐플라스틱을 활용해 수소를 생산하는 건 현대엔지니어링이 처음이다. 액화천연가스(LNG), 암모니아 등 해외 수입 연료로 수소를 생산하는 기존 방식보다 생산 단가를 낮출 수 있을 것으로 전망된다. 현대엔지니어링은 폐플라스틱 자원화를 통해 미국과 영국에 이어 세계 3위인 국내 1인당 플라스틱 배출 문제를 줄일 수 있다고 보고 있다. 탄소 중립을 위해 수소생산 과정에서 발생하는 이산화탄소를 대기 중으로 배출하지 않고 포집해 활용할 계획이다. 앞서 올 7월 현대엔지니어링은 수소생산, 이산화탄소 자원화 등 친환경 에너지 사업을 전담하는 ‘G2E’ 사업부를 만들었다. 현대엔지니어링 관계자는 “수소생산 진출은 수익구조를 다각화하고 현대자동차그룹 수소밸류체인의 한 축을 담당하기 위한 차원”이라고 설명했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-22
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  • [부동산 캘린더]전국 13개 단지 7255채 분양… 본보기집 8곳 열어

    20일 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 12월 셋째 주에는 전국 13개 단지 7255채가 분양된다. 일반 분양은 6041채. 화성산업은 대구 동구에서 ‘동대구역센텀화성파크드림’에 대한 1순위 청약을 21일 시작한다. 22개 동(지하 3층∼지상 최고 15층) 1458채 규모로, 전용면적은 39∼111m²다. 본보기집은 전국 8곳에서 문을 연다. 인천 연수구 ‘더샵송도아크베이’, 충북 음성군 ‘음성푸르지오더퍼스트’, 전남 나주시 ‘나주역자이리버파크’ 등이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-21
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  • 대선 앞두고 ‘보유세 동결’ 꺼낸 당정

    더불어민주당과 정부가 1주택자에 대해 내년도 재산세와 종합부동산세(종부세)를 산정할 때 올해 공시가격을 적용해 사실상 보유세를 동결하는 방안을 검토하기로 했다. 또 60세 이상 고령층 1주택자 중 종부세 대상자에게는 한시적으로 종부세 납부를 미뤄주는 방안도 추진한다. 내년 3월 대선을 앞두고 공시가격 급등에 따른 부동산 민심 악화를 우려한 민주당 이재명 후보의 요구에 정부도 개선책 마련을 약속하고 나선 것. 당정은 20일 서울 여의도 국회에서 공시가격 관련 제도 개선 협의를 갖고 이 같은 방안에 대해 논의했다. 앞서 이 후보는 “민생경제를 고려해 공시가격 관련 제도를 전면 재검토해야 한다”고 주장한 바 있다. 이런 이 후보의 주장에 당정은 공시가격 현실화 로드맵은 예정대로 추진하되, 이 후보가 제안한 재산세 건강보험료(건보료) 현상 유지 등은 적극 검토하기로 했다. 특히 당정은 공시가격 상승에 따른 각종 세 부담을 최소화하는 방안에 중점을 두기로 했다. 민주당 송기헌 정책위원회 부의장은 “올해 공시가격을 기준으로 재산세를 매기게 되면 재산세가 동결된다고 봐도 된다”고 말했다. 이 경우 공시가격을 토대로 산정되는 건보료, 기초연금 등은 올해와 내년이 동일하게 유지될 것으로 보인다. 여기에 민주당과 정부는 고령층 1주택자 종부세 유예도 추진하기로 했다. 박완주 정책위의장은 “(종부세 부과 대상) 1가구 1주택자는 총 13만 가구 정도 되고, 그중 고령자가 6만 가구 정도 된다”고 말했다. 이 후보의 취약 지지층으로 꼽히는 수도권의 60대 이상 유권자층을 고려한 조치다. 여권 관계자는 “이미 은퇴한 상태에서 1주택을 가지고 있지만 공시가격 상승으로 종부세 부담이 커진 계층의 부담을 적극 덜어주겠다는 것”이라고 말했다. 당정은 또 현재 재산세에 60%를 적용하는 공정시장가액비율을 하향 조정해 세금을 낮추거나 올해 수준으로 유지하는 방안도 검토하기로 했다. 다만 여권 내부에서도 “2주택 이상 보유자와 형평성에 맞지 않는다”는 이견도 있어 현실화 과정까지는 적잖은 난항을 겪을 가능성도 있다. 당정은 21일에도 만나 종부세, 양도소득세 등 부동산 세제 관련 실무 협의를 갖는다. 당정의 이런 논의 내용에 대해 국민의힘은 “국민을 우습게 아는 조삼모사 땜질 처방”이라고 비판했다. 허은아 수석대변인은 “내년 보유세에 올해 공시가격을 적용하면, 후년 보유세에는 내년 공시가격을 적용한다는 얘기인가”라며 “세금 부담 급증을 막겠다는 명분으로 한시적 조치에 나선 것”이라고 지적했다. 당정, 내년 보유세에 올해 공시가 적용 검토… 1년짜리 세금 동결 당정 추진 ‘보유세 완화’ 방안은 올 공시가 기준으로 내년 보유세 부과재산세 1.3배-종부세 1.5배 상한 손질稅정할 공정시장가액 비율 인하더불어민주당이 내년 1가구 1주택자의 재산세와 종합부동산세를 올해 공시가 기준으로 부과하는 등의 보유세 완화 방안을 추진한다. 주택 정책이 실패한 상황에서 세 부담까지 급증할 경우 ‘부동산 민심’이 돌이킬 수 없이 악화될 수 있는 점을 우려한 고육책으로 풀이된다. 납세자가 감당하기 힘들 정도로 보유세가 급증하는 것은 조정할 필요가 있지만 정치적 계산에 따른 ‘땜질 처방’으로 조세의 기본 원칙이 훼손될 수 있다는 지적이 나온다. 민주당과 정부는 20일 당정 협의에서 이 같은 내용을 뼈대로 한 1주택자 보유세 완화 방안을 논의했다. 보유세 부담이 높아진 것은 정부가 지난해 11월 내놓은 ‘공시가 현실화 로드맵’이 직접적인 계기다. 이에 따라 시세 대비 공동주택 공시가는 올해 70.2%, 내년 71.5%로 오른 뒤 2030년까지 90% 수준으로 높아진다. 당정은 일단 내년 공시가 현실화율을 기존 계획(71.5%)대로 두기로 했다. 1년 만에 핵심 정책을 뒤집는다는 비판을 의식한 것으로 보인다. 그 대신 1주택자의 보유세 부담 완화 방안을 내년 3월까지 마련키로 했다. 현재 거론되는 방안 중 핵심은 내년 보유세를 올해 공시가를 기준으로 부과하는 것이다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “매년 달라지는 보유 가치를 평가해 과세하는 게 보유세의 기본 원칙”이라며 “세법의 골격까지 건드리는 건 적절하지 않다”고 말했다. 정부 내에서조차 “강도가 상당히 센 방안”이라는 말이 나온다. 당장 내년에 1년 전 공시가를 기준으로 보유세를 매기면 이후 과세 체계가 혼란에 빠진다. 2023년부터 보유세 부과 기준을 정상화할 때 2년 치 공시가 상승분이 반영돼 보유세가 급증하는 문제가 생긴다. 그렇다고 매년 전년도 공시가로 보유세를 부과한다면 공시가 현실화 취지가 무색해지는 ‘딜레마’에 빠진다. 당정이 검토하는 세 부담 상한 제도는 올해 세액을 전년도 세금의 일정 비율 이내로 제한하는 장치다. 1주택자의 재산세는 전년도의 최고 1.3배, 종부세는 1.5배가 상한선이다. 세법을 개정해 세 부담 상한을 낮추면 보유세가 줄어드는 효과가 생긴다. 과세표준을 산정하는 기준인 공정시장가액 비율 인하 가능성도 있다. 현재 재산세 부과 시 공정시장가액 비율은 60%, 종부세는 올해 95%가 적용된다. 내년에는 이 비율이 100%로 오를 예정이다. 이 비율을 조정하는 것은 시행령 개정만으로 가능하다. 다만 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “공정시장가액 비율을 대폭 인하하지 않는 한 세 부담 완화 효과는 크지 않을 것”이라고 했다. 아울러 당정은 올해 도입하려다 무산된 종부세 납부 유예 제도를 다시 추진하기로 했다. 부동산과 세제 전문가들은 과도한 세 부담을 낮추는 건 필요하지만 대선을 앞두고 급조한 정책이라 신뢰를 얻긴 어렵다고 본다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가 현실화를 목표로 추진했던 정부와 여당이 그간 정책에 대한 반성도 없이 전면 재검토에 나서 정책의 일관성을 스스로 무너뜨린 셈”이라고 지적했다. 무엇보다 보유세 부담 급증은 집값 상승과 보유세 강화 정책이 맞물린 결과다. 정부는 2018년 ‘9·13대책’과 2019년 ‘12·16대책’에서 공정시장가액 비율과 다주택자의 세 부담 상한선을 높였다. 지난해부터 공시가를 시세에 가깝게 올리는 현실화 정책도 추진하고 있다. 현 정부의 부동산 정책 실패로 가격이 오른 상태에서 ‘매물 유도’를 명분으로 무리하게 보유세를 높여놓고 선거를 앞두고 1년짜리 정책을 급조하는 것에 대한 비판이 적지 않다. 안창남 강남대 경제세무학과 교수는 “올해 종부세 부과 이후 투기와 무관한데도 보유세가 급증한 선의의 피해자들이 적지 않았다”며 “이들에 대한 부담 완화도 함께 고민해야 한다”고 했다.최혜령 기자 herstory@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-21
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  • “이재명의 다주택자 두 정책 상호 충돌” 지적

    이재명 더불어민주당 대선 후보의 공시가제도 전면 재검토 방침이 자신의 또 다른 부동산세 완화 정책인 다주택자 양도소득세 유예조치와 충돌한다는 지적이 나오고 있다. 양도세 유예는 다주택자의 매물을 유도하려는 취지인 반면 공시가 재검토는 보유세 부담을 줄여 매물 잠김 현상을 초래할 수 있기 때문이다. 이 후보는 18일 자신의 페이스북에 “어려움에 처한 민생경제를 고려해 공시가격 관련 제도를 전면 재검토해야 한다”고 밝혔다. 이는 내년 공동주택 공시가격이 올해(19.08%)보다 크게 뜀에 따라 보유세도 급증할 것이라고 봤기 때문이다. 지난해 전국 아파트 가격 누적 상승률은 7.6%였던 반면 올해 1∼11월 누적 상승률은 13.7%에 이른다. 내년에는 공시가 산정 기준인 ‘공시가 현실화율’(시세 대비 공시가 비율)과 ‘공정시장가액비율’(공시가 대비 과세표준 비율) 모두 오른다. 이 후보가 구체적인 보유세 부담 완화 대상과 방식을 언급하지 않았지만 통상 보유세 부담이 줄면 다주택자들은 보유 주택을 처분하지 않고 버티기에 나설 가능성이 크다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “보유세를 낮추면 다주택자의 매물 유도 효과는 반감될 수밖에 없다”며 “매물 유도를 통한 시장 안정이 목적이라면 다주택자의 양도세를 완화하되 보유세는 건드리면 안 된다”고 했다. 보유세 완화 대상을 1주택자로 한정하면 논리적 모순을 일부 피할 수는 있다. 하지만 다주택자를 완화 대상에서 제외하면 투기와 무관한데도 세법상 다주택자로 분류돼 종부세가 중과된 선의의 피해자를 구제하기 어렵다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “현 정부 들어 중과된 다주택자의 양도세와 종부세는 지속가능하지 않다”고 지적했다. 이 후보의 공시가 재검토 주장에 국민의힘 윤희숙 전 의원은 19일 자신의 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 “내년만 재산세를 동결시키고 후년부터 부동산 보유세 더 왕창 올려 임기 중 하신다는 기본소득 재원으로 충당하실 거냐, 아니면 보유세 강화는 아예 철회하시고 소득 증가 속도보다 보유세가 더 오르는 것은 원천적으로 차단하시겠다는 거냐”고 반문했다.김호경 기자 kimhk@donga.com조아라 기자 likeit@donga.com}

    • 2021-12-20
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  • 아파트 호가 수천만원 낮춰도 매수 실종… 관망속 거래절벽 심화

    서울 주택 매매시장에서 아파트를 팔려는 사람의 비중이 2년 6개월 만에 가장 높은 수준에 이르렀다. 집주인 가운데 보유세와 대출이자 부담에 ‘버티기’를 포기하고 아파트를 처분하려는 의사를 보인 사람이 급증한 것이다. 반대로 같은 기간 아파트 매수 비중은 급감하면서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 19일 KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 이달 13일 기준 51.8로 전주(57.4)보다 5.6포인트 하락했다. 이 같은 수급지수는 2019년 6월 둘째 주(46.9) 이후 가장 낮은 것이다. 이 지수가 하락할수록 매수세인 ‘사자’ 비중이 줄어드는 반면 매도세인 ‘팔자’ 비중이 늘어난다는 뜻이다. 매매수급지수는 8월 셋째 주만 해도 정점인 112.3까지 올랐지만 이후 하락세로 돌아서 10월 첫째 주 100 밑으로 떨어진 뒤 줄곧 하락세를 보이고 있다. 서울 아파트 매도세가 늘면서 시장이 전반적으로 ‘매수자 우위’ 분위기로 돌아선 건 금리 인상과 대출 규제 정책이 직접적인 계기가 됐다. 올 8월 중순 0.5%였던 기준금리는 현재 1%로 올랐다. 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따라 은행들이 주택담보대출을 줄이거나 일시 중단하면서 빚내서 집을 사기가 전보다 어려워졌다. 여기다 최근 집값이 하락할 것이라는 분위기가 확산되면서 집을 사려던 사람들이 더 이상 ‘추격 매수’를 하지 않고 관망세로 돌아섰다. 반면 금리 인상으로 원리금 상환 부담과 보유세 부담이 급증한 집주인들은 가격이 본격적으로 떨어지기 전에 집을 내놓으려 하고 있다. 다만 내년 대통령 선거 결과에 따라 부동산정책 방향이 달라질 수 있다고 보고 일단 관망하려는 조짐도 나타난다. 매도 희망이 늘었지만 급매물이 많지 않은 데다 매수세가 얼어붙어 있다 보니 실거래 시장은 잠잠한 편이다. 서울 아파트 매매 거래건수는 올 1월만 해도 5800건에 육박했지만 9월 3000건 아래로 줄어든 뒤 지난달에는 1233건(잠정)에 머물렀다. 일선 중개업소는 매도 호가가 하락하고 있지만 매수자들이 원하는 가격대는 그보다 낮아 실제 매매가 이뤄지지 않고 있다고 전했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책 불확실성이 해소되는 내년 대선까지는 거래절벽이 이어질 것”이라고 말했다. 서울 아파트 ‘팔자’ 2년반만에 최고 #1. 서울 강남구의 재건축 단지인 A아파트. 이 단지의 매물은 9월 말만 해도 2채에 불과했지만 지금은 52채에 이른다. 11월 종합부동산세 고지서를 받고 집을 처분하려는 사람이 늘어난 것이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “일부 집주인은 매도를 수월하게 하기 위해 기존 세입자가 나간 후 빈집으로 놓아둔 곳도 있다”고 귀띔했다. #2. 서울 노원구 상계동의 B아파트에서도 매물은 늘었다. 올 1분기 MZ세대(밀레니얼+Z세대) 매수세가 몰릴 때는 거래가 금방 이뤄져 평균 매물 건수가 20∼30채 정도였다. 최근 매수 심리가 위축되며 지금은 70채가 넘는 매물이 쌓여 있다. 거래는 뜸한 편이다. 일선 공인중개업소 관계자는 “우선 시장을 좀 지켜보자는 분위기”라고 전했다.○ 집주인들 호가 낮춘 매물 증가최근 매물 호가에는 집주인들의 불안감이 반영돼 있다고 일선 중개업소는 본다. 집주인들은 2030의 패닉바잉(공황구매)이 일어났던 상반기(1∼6월)에는 대부분 신고가 수준으로 매물을 내놓았다. 하지만 최근엔 직전 거래 가격보다 호가를 낮춰 내놓는 집주인이 늘고 있다. 서울 용산구 C아파트 전용 59m²는 10월 19억 원에 거래돼 신고가를 나타냈다. 하지만 이후 지난달에는 18억9000만 원, 17억8000만 원에 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “지난달부터 3000만∼5000만 원 호가를 낮추는 집주인들이 나타나고 있다”고 말했다. 보유세 부담이 늘어난 다주택자들의 고민은 더 커졌다. 서울 2주택자 종부세가 수천만 원에서 1억 원을 넘는 사례가 나오면서 매도를 고민하는 사람이 많아졌다. 서울 마포구 공인중개업소 관계자는 “보유세 부담이 너무 커서 마냥 버티기는 어렵겠다는 집주인이 꽤 있다”며 “양도세가 완화되면 시장에 나올 대기 매물이 꽤 있어 보인다”고 전했다. 다만 다주택자들이 금방 매물을 내놓지는 않을 것으로 보인다. 최근 더불어민주당과 이재명 민주당 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예를 검토하면서 일부 다주택자는 매도를 보류하고 있다. 서울 성북구와 강동구 등에 아파트 4채를 보유한 김모 씨(41)는 “올해 종부세가 1억 원이 나와 1채 정도 매도를 고민했는데 양도세를 완화할 수도 있다는 소식을 듣고 매도 시기를 미루기로 했다”고 했다.○ 추격매수 멈추고 관망세…거래절벽 심화서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량(잠정치)은 1233건으로 10월(2313건)의 절반 수준으로 줄었다. 올 6∼11월 아파트 거래량은 1만8629건으로 지난해 같은 기간 4만5699건의 41% 수준이다. 하반기 거래절벽이 심화된 건 8월 한국은행의 기준금리 인상과 올 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따른 대출 규제로 매수 심리가 얼어붙었기 때문이다. 일선 거래 현장에선 호가가 수천만 원 떨어진 매물이 나와도 매수자가 나타나지 않고 있다. 매도자와 매수자 간 눈높이가 전혀 다른 것이다. 서울 관악구 한 공인중개업소 관계자는 “올해 초까지 추격 매수에 나섰던 2030의 매수세가 사라졌다”며 “호가가 5000만 원씩 떨어져서 나오고 있지만 매수자들은 1억 원 이상 떨어진 급매를 원한다”고 했다. 실제 매수자들은 관망세로 돌아선 분위기다. 집값 상승세가 둔화하고, 매물이 쌓이는 상황에서 섣불리 매수하기보다 집값이 본격적으로 떨어지기를 기다리겠다는 것이다. 내년 3월 결혼하는 예비 신부 이모 씨(36)는 “대출 규제도 심하고 사고 싶은 아파트 가격이 너무 올라 우선 전세를 살기로 했다”며 “이제는 집값이 떨어질 때가 됐다고 본다”고 했다. 전문가들은 시장의 불확실성이 커 거래가 많이 이뤄지기 힘든 것으로 본다. 양도세 중과를 완화하면 시장에 매물이 풀리면서 가격 하락 압력이 커질 가능성도 있다고 진단했다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “대선 주자들이 공약을 내놓을 때마다 시장의 혼란이 가중되고 있다”며 “적어도 대선까지는 매수자나 매도자 모두 관망세를 유지할 것”이라고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-20
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  • ‘버티던’ 서울 아파트, ‘팔자’ 급증…매수 급감에 거래절벽

    서울 주택 매매시장에서 아파트를 팔려는 사람의 비중이 2년6개월 만에 가장 높은 수준에 이르렀다. 집주인 가운데 보유세와 대출이자 부담에 ‘버티기’를 포기하고 아파트를 처분하려는 의사를 보인 사람이 급증한 것이다. 반대로 같은 기간 아파트 매수 비중은 급감하면서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 19일 KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 이달 13일 기준 51.8로 전주(57.4)보다 5.6포인트 하락했다. 이 같은 수급지수는 2019년 6월 둘째 주(46.9) 이후 가장 낮은 것이다. 이 지수가 하락할수록 매수세인 ‘사자’ 비중이 줄어드는 반면 매도세인 ‘팔자’ 비중이 늘어난다는 뜻이다. 매매수급지수는 8월 셋째 주만 해도 정점인 112.3까지 올랐지만 이후 하락세로 돌아서 10월 첫째 주 100 밑으로 떨어진 뒤 줄곧 하락세를 보이고 있다. 서울 아파트 매도세가 늘면서 시장이 전반적으로 ‘매수자 우위’ 분위기로 돌아선 건 금리 인상과 대출 규제정책이 직접적인 계기가 됐다. 올 8월 중순 0.5%였던 기준금리는 현재 1%로 올랐다. 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따라 은행들이 주택담보대출을 줄이거나 일시 중단하면서 빚내서 집을 사기가 전보다 어려워졌다. 여기다 최근 집값이 하락할 것이라는 분위기가 확산되면서 집을 사려던 사람들이 더 이상 ‘추격 매수’를 하지 않고 관망세로 돌아섰다. 반면 금리 인상으로 원리금 상환 부담과 보유세 부담이 급증한 집주인들은 가격이 본격적으로 떨어지기 전에 집을 내놓으려 하고 있다. 다만 내년 대통령 선거 결과에 따라 부동산정책 방향이 달라질 수 있다고 보고 일단 관망하려는 조짐도 나타난다. 매도 희망이 늘었지만 급매물이 많지 않은 데다 매수세가 얼어붙어 있다보니 실거래시장은 잠잠한 편이다. 서울 아파트 매매 거래건수는 올 1월만 해도 5800건에 육박했지만 9월 3000건 아래로 줄어든 뒤 지난달에는 1233건(잠정)에 머물렀다. 일선 중개업소는 매도 호가가 하락하고 있지만 매수자들이 원하는 가격대는 그보다 낮아 실제 매매가 이뤄지지 않고 있다고 전했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책 불확실성이 해소되는 내년 대선까지는 거래 절벽이 이어질 것”이라고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-19
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  • 물류센터 3.3m²당 매매가, 수도권 아파트 수준

    신선식품을 보관할 수 있는 저온 물류센터의 매매가가 5년 전보다 40%가량 오른 것으로 나타났다. 유통업체들의 ‘당일배송’ 경쟁이 치열해지면서 도심과 가까운 저온 물류센터를 찾는 수요도 늘었기 때문이다. 국내 상업용 부동산 포털 플랫폼 기업 ‘알스퀘어’는 이 같은 내용을 담은 전국 물류센터 전수 조사 결과를 16일 발표했다. 이에 따르면 전국 물류센터는 1만3000여 곳으로, 이 중 41%(5300여 곳)가 경기도에 몰려 있다. 이는 소규모 물류센터까지 포함한 수치다. 최근 한 자산운용사는 경기 용인 소재 물류센터를 3.3m²당 1100만 원에 매입했다. 비슷한 시기에 경남 양산의 물류센터도 3.3m²당 1000만 원에 거래됐다. 이는 경기 이천시 아파트의 3.3m²당 평균 매매가(1063만 원)와 비슷한 수준이다. 물류센터 수요는 늘어난 반면 까다로운 인·허가로 공급이 따라가지 못하다 보니 매매가가 오른 것이다. 알스퀘어 관계자는 “물류센터는 주택과 비교해 일괄적인 시세 산정이 어렵다”면서도 “핵심 입지의 저온 물류센터 매매가는 5년 대비 40% 정도 올랐다”고 말했다. 수도권 핵심 입지에 있는 저온 물류센터의 월평균 임대료는 7만∼9만 원(3.3m²당) 수준으로 조사됐다. 반면 상온 물류센터 월평균 임대료는 입지가 뛰어나도 3.3m²당 5만 원을 넘지 않았다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-17
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  • 강남-마포 실거래가 지수 7개월만에 하락

    서울 마포구에 있는 전용 59m²짜리 아파트는 올 9월만 해도 6건 중 4건의 실거래가격이 16억 원을 넘었다. 로열층인 29층은 역대 최고가인 17억 원에 팔렸다. 올 10월부터 매수세가 위축되면서 분위기가 달라졌다. 10월 15억9500만 원(8층)을 기록한 거래 가격은 지난달 15억 원(5층)으로 떨어졌다. 올 10월 서울 강남과 마포구 등 서울 주요 지역의 아파트 ‘실거래가지수’가 전달보다 하락한 것으로 나타났다. 대출 규제와 금리 인상 여파로 매매 수요가 얼어붙은 가운데 일부 하락 거래가 이뤄진 데 따른 것이다. 16일 한국부동산원에 따르면 10월 서울 아파트 실거래가지수는 전월보다 0.42% 오른 가운데 ‘강남 4구(서초 강남 송파 강동구)’를 뜻하는 동남권지수는 0.03% 하락했다. 서북권(은평 서대문 마포구)의 실거래가지수도 0.5% 내렸다. 두 지역의 실거래가지수가 하락 전환한 건 정부의 2·4공급대책 발표 후 집값 상승세가 일시적으로 주춤했던 올 3월 이후 7개월 만이다. 실거래가지수는 모든 실거래 가격을 이전 거래 가격과 비교해 지수화한 것이다. 시세를 표본조사하는 ‘매매가격지수’에 비해 시장에서 체감하는 가격 수준을 정확하게 보여주는 지표로 평가된다. 다만 요즘과 같은 극심한 거래 가뭄기에는 실거래가지수의 정확도가 떨어지기 때문에 아직 집값 하락기로 단정하긴 이른다는 의견이 많다. 올 8월 4188건이던 서울 아파트 매매 거래 건수는 10월 2311건, 11월 1176건(잠정치)으로 급감했다. 서울 강동구 999채 규모의 단지 인근 공인중개업소 관계자는 “전용 59m²가 총 230채인데 올 하반기(7∼12월) 들어 딱 3채 팔렸다”고 했다. 이날 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.07% 올랐다. 이 같은 상승 폭은 올 4월 이후 8개월 만에 가장 낮은 수준이다. 관악구 변동률은 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄다. 경기 동두천과 화성 아파트 매매가격지수는 전주보다 각각 0.03%, 0.02% 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “계절적 비수기인 데다 대출 규제로 매매 수요가 얼어붙었다”며 “내년 금리 추가 인상 가능성이 큰 데다 대통령 선거가 있어 내년 3월이 집값의 변곡점이 될 것”이라고 내다봤다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-17
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  • 강남-마포 실거래가 지수 하락…‘거래 가뭄’에 정확도는 낮아

    서울 마포구에 있는 전용 59㎡짜리 아파트는 올 9월만 해도 6건 중 4건의 실거래가격이 16억 원을 넘었다. 로열층인 29층은 역대 최고기인 17억 원에 팔렸다. 올 10월부터 매매 수세가 위축되면서 분위기가 달라졌다. 10월 15억9500만 원(8층)을 기록한 거래 가격은 지난달 15억 원(5층)으로 떨어졌다. 올 10월 서울 강남과 마포구 등 서울 주요 지역의 아파트 ‘실거래가 지수’가 전달보다 하락한 것으로 나타났다. 대출 규제와 금리 인상 여파로 매매 수요가 얼어붙은 가운데 일부 하락 거래가 이뤄진 데에 따른 것이다. 16일 한국부동산원에 따르면 10월 서울 아파트 실거래가 지수는 전월보다 0.42% 오른 가운데 ‘강남4구(서초 강남 송파 강동)’을 뜻하는 동남권 지수는 0.03% 하락했다. 서북권(은평 서대문 마포)의 실거래 지수도 0.5% 내렸다. 두 지역의 실거래가 지수가 하락 전환한 건 정부의 2·4 공급대책 발표 후 집값 상승세가 일시적으로 주춤했던 올 3월 이후 7개월 만이다. 실거래가 지수는 모든 실거래 가격을 이전 거래 가격과 비교해 지수화한 것이다. 시세를 표본 조사하는 ‘매매가격지수’에 비해 시장에서 체감하는 가격 수준을 정확하게 보여주는 지표로 평가된다. 다만 요즘과 같은 극심한 거래 가뭄기에는 실거래가 지수의 정확도가 떨어지기 때문에 아직 집값 하락기로 단정하긴 이른다는 의견이 많다. 올 8월 4188건이던 서울 아파트 매매 거래 건수는 10월 2311건, 11월 1176건(잠정치)으로 급감했다. 서울 강동구 999채 규모 단지 인근 공인중개업소 관계자는 “전용 59㎡가 총 230채인데, 올 하반기(7~12월) 들어 딱 3채 팔렸다”며 “지금은 팔려는 사람도 사겠다는 사람도 거의 없다”고 했다. 이날 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.07% 올랐다. 이 같은 상승 폭은 올 4월 이후 8개월 만에 가장 낮은 수준이다. 관악구 변동률은 0%로 1년 7개월 만에 상승세가 멈췄다. 경기 동두천과 화성 아파트 매매가격지수는 전주보다 각각 0.03%, 0.02% 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “계절적 비수기인데다 대출 규제로 매매 수요가 얼어붙었다”며 “내년 금리 추가 인상 가능성이 큰데다 대통령 선거가 있어 내년 3월이 집값의 변곡점이 될 것”이라고 내다봤다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-16
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  • 투기 겨냥 ‘양도세 중과제도’에 서민 눈물

    직장인 A 씨(36)는 2017년 2월 지방 근무를 위해 구한 전셋집 보증금 1억5000만 원을 떼일 뻔했다가 최근 가까스로 건졌다. 당초 2년만 살고 이사할 계획이었지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않았다. 그는 올 6월 강제 경매를 통해 전셋집을 낙찰받아 10월 급매로 처분했다. 경매 비용과 취득세, 공인중개 보수 등을 감안하면 실제 거둔 차익은 거의 없었다. 그런데도 그는 이달 말까지 양도소득세로 80만 원가량을 내야 한다. 전셋집을 경매로 취득하고 1년 이내 팔았다는 이유로 양도세율이 70%로 중과된 것이다. 이는 올 6월 1일 이후 1년 미만 보유한 주택을 처분할 때 양도세율이 기존 40%에서 70%로 오른 데에 따른 것이다. 정부는 지난해 7·10부동산대책에서 단기 차익을 노린 투기 세력을 잡으려는 취지에서 이렇게 세율을 조정했다. 하지만 양도세 중과 예외 규정을 충분히 마련하지 않아 투기와 무관한 선의의 피해자가 발생했다는 지적이 나온다. A 씨가 살던 전셋집 소유주는 해당 아파트를 지은 법인이었다. 여유 자금 없이 아파트를 지었다가 자금 융통을 위해 미분양 물량을 전세로 놓았다. 이런 경우 다음 세입자가 구해지지 않으면 A 씨처럼 기존 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 실제 법인의 자금 사정에 문제가 있다는 사실이 인근 부동산중개업소에 알려지면서 다음 세입자를 구하기 어려워졌다. 설상가상 법인이 세금을 체납해 해당 전셋집에 압류가 걸리면서 매매도 막혔다. A 씨로선 강제 경매가 보증금을 회수할 유일한 방법이었다. 지난해 8월 법원은 해당 전셋집에 대한 강제 경매를 결정했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 법원 경매가 지연되면서 경매 결정 10개월 만인 올 6월 강제 경매로 전셋집을 1억5012만 원에 낙찰받았다. 그는 빨리 보증금을 되찾기 위해 2016년 11월 당시 분양가(1억8900만 원)보다 3000만 원 가까이 싼 1억6000만 원에 처분했다. 현행 세법에 따르면 매각 금액과 낙찰 금액 간 차액(988만 원)에서 기본공제(250만 원)와 취득·등록세, 중개수수료 등을 뺀 110만 원가량의 차익을 거둔 것으로 간주된다. 여기에 단기 보유 중과세율(70%)이 적용돼 80만 원의 양도세를 부과받은 것이다. 그는 ‘양도세 중과가 부당하다’며 국세청에 민원을 넣었다. 전세 사기 피해로 떼일 뻔한 보증금을 되찾으려면 강제 경매 후 처분 말고는 다른 방법이 없었다는 사정을 설명했다. 하지만 국세청은 지난달 8일 “양도세 보유 기간을 따질 때 세입자 거주 기간은 포함하지 않는다”는 원론적인 답변만 내놓았다. 국민권익위원회에도 억울함을 호소했지만 소관 업무가 아니라며 세제를 담당하는 기획재정부로 넘겼다. 15일 기재부의 답변도 국세청과 같았다. A 씨는 “정부가 주택을 단기 보유한 사람들을 획일적으로 투기 세력으로 간주하고 있는 것 아니냐”고 반문했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “세입자 사정은 억울하지만 현행 세법으론 경매도 일반 매매와 동일한 취득으로 보기 때문에 예외로 인정받긴 쉽지 않아 보인다”고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-16
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  • 서울시-SH, 공공아파트 분양원가 공개…‘수익률 35%’ 고분양가 논란 일듯

    서울시-SH공사, 공공아파트 분양원가-수익률 공개 서울 강동구 고덕강일지구에 지은 공공아파트의 3.3m²당 분양 원가는 1134만 원으로 일반분양가의 65% 수준이라고 서울주택도시공사(SH공사)가 밝혔다. 공공아파트 분양에 따른 수익률이 35%에 이르러 고분양가 논란이 제기될 것으로 보인다. 공공과 민간을 통틀어 원가 분석을 통한 아파트 분양수익률이 공개된 것은 이번이 처음이다. 민간 아파트의 분양 원가가 같은 수준이라고 보면 민간 건설사도 3.3m²당 비슷한 규모의 분양 수익을 올리는 것으로 추정된다. 다만 민간 아파트는 택지비와 건축비 구조가 다른 만큼 공공아파트 분양 원가만으로 민간의 분양수익을 추정하는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. ○ 34개 공공단지 분양원가 공개 서울시와 SH공사는 2011년 이후 SH공사가 지은 단지 34곳의 분양원가를 내년까지 모두 공개한다고 15일 밝혔다. 공개 대상은 건설 원가 61개와 택지조성 원가 10개 등 71개 항목이다. SH공사는 지난해 서울 구로구 항동 공공주택지구4단지의 건설 원가만 공개했다. 하지만 아파트 분양가의 절반 이상을 차지하는 택지조성 원가도 공개해야 한다는 지적이 나오며 이번에 택지조성 원가까지 공개했다. SH공사는 이날 2019년 8월 분양한 고덕강일4단지의 분양 원가를 처음 공개했다. 이 단지의 평당 택지조성 원가는 445만 원, 건설 원가는 689만 원이었다. 분양 당시 평당 1756만 원에 분양해 원가(1134만 원)를 제외한 622만 원이 SH공사의 수익이었다. 분양가의 35%가 분양 수익인 셈이다. 이 단지는 1239채 규모로 공공임대 물량(597채)을 제외한 642채만 분양했다. 이를 통해 거둔 총 분양 수익은 단지 내 공공임대 주택 건설비와 다른 공공임대 유지보수비, 다가구 공공임대 매입비로 쓰였다. 김헌동 SH공사 사장은 “분양 원가 공개가 분양가의 ‘거품’ 제거에 기여했으면 한다”고 했다. ○ “분양가 인하 유도하기는 힘들 듯“ 전문가들은 원가 공개는 투명한 정보 공개 차원에서 바람직하지만 분양가 인하 효과를 기대하기는 어렵다고 본다. 분양가 거품 논란은 주로 민간 아파트에서 제기하지만 이번에 원가가 공개된 아파트는 SH공사가 짓는 공공아파트이기 때문이다. 공공아파트의 분양 원가를 토대로 인근 민간 아파트의 분양가가 적정한지 따져보려고 해도 변수가 워낙 많다. 강일4단지와 붙어 있는 민간 아파트 ‘힐스테이트 리슈빌 강일(힐스테이트)’은 2020년 12월에 분양했다. 당시 3.3m²당 분양가는 2230만 원으로 고덕강일4단지보다 474만 원 비쌌다. SH공사 강일4단지의 분양 원가(3.3m²당 1134만 원)를 단순 적용하면 분양가 대비 수익률이 50%에 이른다. 하지만 분양 시기가 1년 4개월 늦어 그사이 집값 상승분이 반영된 데다 택지와 건설 원가도 크게 차이가 나는 만큼 실제 수익률은 이보다 20%포인트가량 낮을 것으로 추정된다. 주택 건설업계 관계자들은 공공택지를 낙찰 받아 민간이 아파트를 지을 경우 수익률은 “전체 분양가의 20∼30% 수준”이라고 말했다. SH공사가 조성한 택지에 직접 아파트를 지을 경우 택지비는 조성 원가 수준이지만 민간은 SH공사에 감정가대로 택지를 매입하기 때문에 택지원가가 더 오르게 된다. 고덕강일4단지와 힐스테이트 부지 면적은 각각 4만5043m², 4만8230m²로 그 차이는 7% 정도다. 민간 건설사가 힐스테이트 부지를 매입한 감정가는 2917억 원으로 고덕강일4단지 택지조성 원가(691억 원)의 4배가 넘는다. 똑같은 품질의 아파트를 짓더라도 민간 분양가가 비쌀 수밖에 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “애초에 택지 원가는 물론이고 건설 원가가 다른데 공공과 민간아파트 분양가를 단순 비교하는 건 의미가 없다”고 말했다. 민간 건설사들은 따로 분양 원가를 공개하지 않는 가운데 공공아파트의 분양 원가만 공개함으로써 모든 민간아파트 분양가를 ‘거품’으로 단정하는 오류를 범할 수 있다는 지적이 나온다.김호경 기자 kimhk@donga.com박창규 기자 kyu@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-12-16
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  • 보증금 떼일뻔한 전셋집 낙찰받아 처분했는데…양도세 중과

    직장인 A 씨(36)는 2017년 2월 지방 근무를 위해 구한 전셋집 보증금 1억5000만 원을 떼일 뻔했다가 최근 가까스로 건졌다. 당초 2년만 살고 이사할 계획이었지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않았다. 그는 올 6월 강제경매를 통해 전셋집을 낙찰 받아 10월 급매로 처분했다. 경매 비용과 취득세, 공인중개 보수 등을 감안하면 실제 거둔 차익은 거의 없었다. 그런데도 그는 이달 말까지 양도소득세로 80만 원가량을 내야 한다. 전셋집을 경매로 취득한 지 1년 이내 팔았다는 이유로 양도세율이 70%로 중과된 것이다. 이는 올 6월 1일 이후 1년 미만 보유한 주택을 처분할 때 양도세율이 기존 40%에서 70%로 오른 데에 따른 것이다. 정부는 지난해 7·10부동산대책에서 단기 차익을 노린 투기 세력을 잡으려는 취지에서 이렇게 세율을 조정했다. 하지만 양도세 중과 예외 규정을 충분히 마련하지 않아 투기와 무관한 선의의 피해자가 발생했다는 지적이 나온다. A 씨가 살던 전셋집 소유주는 해당 아파트를 지은 법인이었다. 여유 자금 없이 아파트를 지었다가 자금 융통을 위해 미분양 물량을 전세로 놓았다. 이런 경우 다음 세입자가 구해지지 않으면 A 씨처럼 기존 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 실제 법인의 자금 사정에 문제가 있다는 사실이 인근 부동산중개업소에 알려지면서 다음 세입자를 구하기 어려워졌다. 설상가상 법인이 세금을 체납해 해당 전셋집에 압류가 걸리면서 매매도 막혔다. A 씨로선 강제 경매가 보증금을 회수할 유일한 방법이었다. 지난해 8월 법원은 해당 전셋집에 대한 강제 경매를 결정했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 법원 경매가 지연되면서 경매 결정 10개월 만인 올 6월 강제 경매로 전셋집을 1억5012만 원에 낙찰 받았다. 그는 빨리 보증금을 되찾기 위해 2016년 11월 당시 분양가(1억8900만 원)보다 3000만 원 가까이 싼 1억6000만 원에 처분했다. 현행 세법에 따르면 매각 금액과 낙찰 금액 간 차액(988만 원)에서 기본공제(250만 원)와 취·등록세, 중개 수수료 등을 뺀 110만 원 가량의 차익을 거둔 것으로 간주된다. 여기에 단기 보유 중과세율(70%)이 적용돼 80만 원의 양도세를 부과받은 것이다 그는 ‘양도세 중과가 부당하다’며 국세청에 민원을 넣었다. 전세 사기 피해로 떼일 뻔한 보증금을 되찾으려면 강제 경매 후 처분 말고는 다른 방법이 없었다는 사정을 설명했다. 하지만 국세청은 지난달 8일 “양도세 보유기간을 따질 때 세입자 거주기간은 포함하지 않는다”는 원론적인 답변만 내놓았다. 국민권익위원회에도 억울함을 호소했지만 소관 업무가 아니라며 세제를 담당하는 기획재정부로 넘겼다. 아직 기재부의 최종 답변은 오지 않았다. A 씨는 “정부가 주택을 단기 보유한 사람들을 획일적으로 투기세력으로 간주하고 있는 것 아니냐”고 반문했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “세입자 사정은 억울하지만 현행 세법으론 경매도 일반 매매와 동일한 취득으로 보기 때문에 예외로 인정받긴 쉽지 않아 보인다”고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-15
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  • “록 밴드도 ESG공연… 건설사 탄소배출 따지는 시대 곧 온다”

    영국 록 밴드 ‘콜드플레이’는 내년 3월 코스타리카에서 처음으로 ‘친환경 콘서트’를 연다. 관중이 뛸 때 발생하는 운동 에너지를 공연장 바닥에 설치한 장치에서 모아 전력을 생산해서 음향 등 공연에 필요한 전력기기에 다시 사용하는 방식이다. 공연장 내에서 에너지가 순환하며 탄소 배출이 줄게 된다. 콜드플레이가 2019년 11월 환경적으로 지속가능한 방식을 찾을 때까지 콘서트를 중단하겠다고 선언한 지 2년여 만에 내놓은 해법이다. 이는 국내보다 먼저 ‘ESG(환경, 사회, 지배구조)’ 경영을 도입한 선진국의 현주소를 보여주는 대표 사례다. 환경 파괴와 무관해 보이는 공연업계조차 당장의 수익 감소를 감수하더라도 ESG 경영을 실천하고 있는 것이다. ○ “ESG는 건설사에 위기이자 기회” 14일 동아일보와 채널A가 서울 중구 롯데호텔에서 ‘ESG와 건설산업’을 주제로 개최한 ‘동아 건설 리더스 써밋’에서는 국내 건설사들이 ESG 경영을 강화하기 위한 다양한 의견이 오갔다. 이날 기조강연에 나선 김동수 한국생산성본부 ESG경영연구소장은 콜드플레이의 ‘친환경 콘서트’를 언급하며 “건설사들도 발주처를 넘어 건축물 이용자들에게 어떤 가치를 제공할지 염두에 둬야 한다”면서 “사람들이 건설사가 지은 다리를 보면서 얼마나 많은 탄소가 배출됐을지를 따지는 시대가 머지않았다”고 말했다. 국내에서는 ESG에 대한 관심이 부쩍 늘었지만 아직 걸음마 단계다. 실제 올 5월 미국 최대 정유회사 ‘엑슨모빌’ 이사회 12명 중 3명이 기업의 탄소 저감을 적극 지지하는 인사들로 채워졌다. 이들은 행동주의 투자펀드 ‘엔진넘버원’이 추천한 인물들이다. 엔진넘버원 지분은 0.02%에 불과하지만 환경 문제에 선제 대응하는 게 주주에게도 이익이라며 다른 주요 기관투자가들을 설득한 끝에 이사진 교체에 성공했다. 각국은 ESG 인프라를 속속 강화하고 있다. 한국생산성본부에 따르면 2010년 44건이던 ESG 관련 규정은 2019년 203건으로 4.6배로 늘었다. 유럽연합(EU)은 올 3월 회원국들에 ‘공급망 실사 의무화’ 법을 제정하라고 권고했다. 이는 유럽에서 활동하는 모든 상장기업은 협력업체에 대한 환경, 인권 관련 실사를 해야 한다는 내용이다. 기업의 법적 책임을 협력업체까지 폭넓게 적용하려는 국제사회 움직임을 단적으로 보여준 사례다. 김 소장은 “해외 매출 비중이 적지 않은 국내 건설사들도 이런 흐름에서 자유롭지 않다”고 했다. ○ “향후 20년간 건설사업 뿌리부터 바뀐다” 글로벌 컨설팅사인 맥킨지가 국내외 건설사 최고경영자(CEO) 400명을 대상으로 설문한 결과 10명 중 8명(78%)이 ‘향후 20년간 건설산업이 근본적으로 바뀔 것’이라고 답했다. 건설업 최대 현안으로는 ‘지속가능성’을 꼽았다. 건설업이 환경 파괴나 중대재해 등 ESG 관련 리스크가 다른 업종보다 많은 만큼 지속가능성에 더욱 관심을 두고 있는 것으로 보인다. 이날 주제 발표를 맡은 이재혁 고려대 경영학과 교수는 “ESG는 건설사들에 위협인 동시에 새로운 기회가 될 수 있다”며 “건물을 잘 짓는 데서 끝나는 것이 아니라 건물 부지 선정부터 유지보수, 해체에 이르는 전 과정에 걸쳐 ‘지속가능한 건설’을 고민해야 한다”고 말했다. 건설업계에선 ESG 경영 필요성에 적극 공감을 표했다. 이날 토론에 참석한 신경철 GS건설 ESG·홍보실장은 “아무리 ESG 경영을 잘해도 재해가 생기면 모든 노력이 수포로 돌아갈 수 있다”며 “중대재해처벌법 시행을 1개월 앞두고 재해 예방 역량 강화에 집중하고 있다”고 강조했다. 이성녀 SK에코플랜트 ESG 추진 담당도 “ESG는 비용이 아니라 투자로 인식하고 있다”며 “건설사의 ESG는 환경과 안전이 가장 중요하다고 생각한다”고 말했다. 박종철 한국지속경영연구원장은 “대형 건설사들은 협력업체인 중소·중견 업체들의 ESG 지원 방안을 모색해야 한다”고 말했다. 김영덕 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “건설사의 ESG 강화 전략이 건설산업에 대한 인식을 개선하고 국민 신뢰를 얻을 수 있는 좋은 기회”라고 했다. 토론 사회를 맡은 류영재 서스틴베스트 대표는 “그간 국내 기업들은 지속가능성보다 생존을 중시하며 성장해와 ESG 경영을 제대로 하기 어려웠다”며 “투자자의 변화, 적절한 규제, 건설업계의 자발적 노력이 더해지면 ESG 경영이 국내 산업 구조를 지속가능하게 바꾸는 계기가 될 것”이라고 전망했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2021-12-15
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  • SK에코플랜트, 플랜트부문 매각… ‘SK에코엔지니어링’ 설립

    SK에코플랜트가 플랜트 사업부문을 ‘SK에코엔지니어링’으로 떼어내 매각하고 기존 친환경·신재생에너지 사업부문에 집중한다. SK에코플랜트는 13일 임시 주주총회를 열고 플랜트 사업부문을 떼어내 최근 신설한 자회사 ‘비엘에이치엔지니어링’에 흡수 합병하는 안건을 통과시켰다고 밝혔다. 이로써 10월 이사회에서 의결된 플랜트 사업부문 매각 절차가 마무리됐다. SK에코플랜트는 비엘에이치엔지니어링 지분 전량을 보유하고 있다. 내년 1월 플랜트 사업부문과의 흡수 합병에 맞춰 사명을 SK에코엔지니어링으로 바꾼 뒤 미래에셋과 이음프라이빗에쿼티 컨소시엄에 지분 50.01%를 4500억 원에 매각할 예정이다. 이 같은 조치를 통해 SK에코플랜트는 환경과 신재생에너지 사업을 강화할 예정이다. SK에코플랜트는 매각 대금으로 내년에 친환경 분야 기업을 추가 인수할 계획이다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-14
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  • [부동산 캘린더]‘호반써밋동탄’ 등 전국 34곳 1만8593채 분양

    13일 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 12월 둘째 주에는 전국 34개 단지에서 1만8593채를 분양한다. 일반 분양은 8041채다. 호반건설이 경기 화성시에서 짓는 ‘호반써밋동탄’에 대한 1순위 청약을 14일 시작한다. 9개 동(지하 4층, 지상 20층) 744채로, 전용면적은 74·84m²다. 후(後)분양 단지로 2023년 1월 입주한다. 본보기집은 전국 19곳에서 문을 연다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-14
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  • [아파트 미리보기]상권-행정-교통 다 갖춘 ‘새 안양 중심’

    경기 안양시 최대 상권으로 꼽히는 ‘안양 일번가’와 가까운 구도심에 2000채가 넘는 대단지 아파트가 들어선다. 경기주택도시공사(GH)와 DL이앤씨가 함께 시행하는 주거환경개선 사업을 통해서다. DL이앤씨 컨소시엄은 경기 안양시 만안구 안양동 일대에 짓는 ‘안양 어반포레 자연& e편한세상’을 이달 분양한다고 13일 밝혔다. 이 단지는 18개 동(지하 3층∼지상 29층) 2329채 규모다. 기존 토지 소유자 몫과 임대 물량을 제외한 1087채가 일반 분양으로 공급된다. 전용면적은 46∼98m²다. 단지가 위치한 만안구는 재개발·재건축 사업에 힘입어 안양 시내에서 ‘신흥 주거타운’으로 떠오르고 있다. 인근 ‘덕천지구’와 ‘소곡지구’에는 각각 4250채, 1394채 규모의 신축 아파트 단지가 들어서 입주까지 이미 마쳤다. 현재 추진 중인 재개발·재건축 단지까지 포함하면 만안구 일대는 향후 1만4000여 채의 주거타운으로 탈바꿈하게 된다. 구도심이지만 주변도 개발되면서 주거 환경이 개선될 것으로 전망된다. 안양시는 만안구 안양동 소재 옛 농림축산검역본부 부지를 행정업무복합타운으로 개발할 계획이다. 전체 5만6309m² 규모 부지의 절반은 첨단지식산업 클러스터로 탈바꿈한다. 나머지 절반 부지에는 복합체육센터와 노인종합보건복지관, 만안구청사 등 주민복지시설과 공공청사가 들어선다. 2024년 착공될 예정으로 안양시는 이 일대 개발이 완료되면 9846명의 고용 창출 효과가 있을 것으로 추산한다. 단지 반경 1km 거리에는 지하철 1호선 안양역과 명학역이 있다. ‘더블 역세권’에 있는 셈이다. 서울역까지 40분 만에 이동할 수 있다. 안양역을 기준으로 지하철 1·4호선 환승역 금정역까지는 2개 정거장 거리다. 교통 여건은 더 좋아질 것으로 전망된다. 금정역에는 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 정차할 예정이다. 경기 수원과 양주를 잇는 GTX-C 노선이 개통되면 수원에서 서울 강남구 삼성동까지 26분 만에 이동할 수 있다. 단지에서 약 1km 떨어진 거리에는 월곶∼판교 복선전철(월판선)도 지날 계획이다. 월판선은 수도권 서남부 지역을 연결하는 광역교통망 확충의 핵심 노선으로 2026년 개통된다. 그해에는 인덕원과 동탄을 잇는 복선전철도 개통될 예정이다. 단지 입주민들은 안양역 일대의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다. 안양세무서와 만안구청, 안양아트센터 등 행정·문화시설과도 가깝다. 교육 환경도 우수하다. 반경 1km 내에 여러 초중고교가 몰려 있다. 안양대 안양캠퍼스도 걸어서 갈 수 있다. 수리산과 병목안시민공원, 호계근린공원 등이 주변에 있어 주거 환경도 쾌적하다. 단지에는 e편한세상만의 맞춤형 주거 플랫폼 ‘C2 하우스’가 적용된다. 입주민이 취향대로 내부 공간을 구성할 수 있도록 최소한의 내력벽 구조만 남기고 가변형 구조로 한 것이다. 모든 가구는 남향 위주로 배치된다. 전용 59, 74, 84m²는 방과 거실을 전면에 배치한 4베이 판상형 구조로 설계했다. 현관 팬트리(대형 저장창고)와 안방 드레스룸 등 넉넉한 수납공간도 설치된다. 커뮤니티 시설에는 사우나, 스크린 골프룸, 어린이집, 실내·외 놀이터, 독서실 등이 들어선다. 본보기집은 이달 중 경기 안양시 만안구 안양동 613-15번지에서 개관한다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-14
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  • “전세 뛰어 이사못가”… 은마도 매물 쌓여

    서울 강남구 은마아파트 전세 물건은 10일 기준으로 405건에 이른다. 불과 1년 전만 해도 17건에 그쳤던 전세 매물이 24배로 늘었다. 지난해 7월 임대차법 시행 이후 전세 물건이 품귀를 빚었던 것과 대조적이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “전세 계약이 만료되는 세입자들은 그대로 재계약을 하고 신규 계약이 임박한 집주인들은 여전히 높은 호가를 유지하면서 계약 자체가 잘 이뤄지지 않고 있다”고 했다. 겨울 방학을 앞두고 이사철이 시작됐지만 전세 시장이 잠잠하다. 서울 아파트 전세 수급을 보여주는 지표(전세수급지수)가 이달 들어 2년 2개월 만에 ‘수요자 우위’로 돌아선 것은 신규 전세 수요가 줄고 신축 입주 물량이 일시적으로 늘어난 영향이 크다. 서울 아파트 전세수급지수는 임대차법 도입 이후 급등하면서 지난해 11월 133.3까지 치솟기도 했다. 하지만 올 들어서는 기존 전셋집 계약 연장을 택하는 세입자가 늘면서 그만큼 신규 전세 수요가 줄어 이달 들어 100 이하로 떨어졌다. 전셋값이 2년 전보다 크게 오르고 대출 규제 여파로 보증금 마련이 힘들어진 데다 임대차법에 따라 계약갱신 요구가 가능해진 영향이 크다. 계약갱신을 요구하면 보증금을 5%까지만 올려주고 2년 더 살 수 있다. 교육 여건 등이 좋아서 거주 수요가 높은 지역일수록 이런 현상이 두드러진다. 이달 첫째 주 강남 4구(강남 서초 강동 송파구) 전세수급지수는 97로, 11월 셋째 주 이후 4주 연속 100을 밑돌고 있다. 집주인도 전세 호가를 쉽게 내리지 않으면서 전세 매물이 쌓이고 있다. 한번 세입자를 들이면 4년간 임대료 인상에 제약이 생기기 때문이다. 직장인 강모 씨(36)는 3년 전 분양받은 서울 아파트 입주를 앞두고 밤잠을 설치고 있다. 기존 전셋집 계약 기간이 남아 있어 다음 세입자를 구해야 보증금을 받을 수 있지만, 세입자가 안 구해져서다. 보증금을 못 받으면 아파트 잔금을 못 치러 입주도 미뤄야 한다. 집을 보러 온 사람도 있었지만 집주인은 기존 보증금보다 1억8000만 원 높은 6억3000만 원 밑으로는 안 된다고 버텼다. 그는 “집주인과 신규 세입자 간 힘겨루기로 보증금을 못 빼서 불안해하는 사람이 적지 않다”고 했다. 신축 입주 물량이 일시 증가한 점도 전세 시장에 영향을 미쳤다. 부동산 정보업체 ‘직방’이 집계한 수도권 아파트 입주 물량은 지난달 1만5935채로 올 들어 1월(1만9593채) 다음으로 많았다. 이달 입주 물량도 1만4000채가 넘는다. 그동안 전세로 살던 입주 예정자들이 자가로 이사하면서 전세 수요는 줄었다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “전세 시장이 수요자 우위로 돌아선 건 입주 물량 증가와 임대차법, 대출 규제 등 복합적인 원인에 따른 일시적 현상”이라며 “내년에는 안정 요인이 거의 없어 전셋값이 오를 가능성이 더 크다”고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-12-11
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