[머니 컨설팅]투기지역도 70%까지 주택담보대출 가능

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신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

Q. 서울에서 회사를 다니는 무주택자 박모 씨(41)는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 대출을 알아보고 있다. 가급적 서울에 집을 구하고 싶지만 자금 여건상 수도권까지 검토 중이다. 최근 정책이 자주 바뀌면서 대출 한도가 줄어 걱정이 크다.

A. 부동산 대출규제는 2017년 현 정부 출범 이후 거의 빠짐없이 등장하고 있는 카드다. 대출 없이 집을 구입할 수 있는 사람이 많지 않아 돈줄을 관리하면 집값을 제어하는 데 도움이 될 수 있다는 판단에서다.

2018년 ‘9·13대책’은 조정대상지역에 집이 있는 사람에게 추가 주택 구입을 위한 대출을 일절 허용하지 않는다는 것이 골자였다. 1년 3개월 뒤인 2019년 ‘12·16대책’이 발표됐다. 무주택자라도 투기지역이나 투기과열지구에 있는 15억 원을 초과하는 주택을 구입하기 위한 대출이 금지됐다. 15억 원 이하 중에서도 9억 원을 초과하는 금액에 대해서는 기존 40%였던 주택담보인정비율(LTV)을 20%만 적용했다.

투기지역과 투기과열지구에만 적용되다 보니 규제가 적용되지 않는 인근 지역에서 풍선효과가 나타났다. 이에 정부는 올해 ‘2·20대책’까지 내놓았는데 조정대상지역을 확대하고 이들의 대출한도를 더 줄이는 내용을 담았다. 경기 수원시 영통구, 안양시 만안구 등이 조정대상지역에 추가되면서 기존 60%였던 조정대상지역의 LTV는 50%로, 특히 9억 원 초과분은 30%로 낮아졌다.

문제는 일련의 대출규제가 다주택자와 무주택자, 투자자와 실수요자를 크게 가리지 않는다는 점이다. 박 씨처럼 무주택자라고 할지라도 9억 원이 넘는 고가 주택을 구입하려 한다면 대출 한도 축소로 자금조달 계획을 세우는 데 어려움을 겪을 수밖에 없기 때문이다.

아파트를 분양받았다고 해도 사정은 크게 다르지 않다. 최근 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리기준에 따라 분양가보다 시세가 높은 경우가 종종 발견되는데, 입주 시 가격이 9억 원 또는 15억 원이 넘는 분양권을 가진 사람이라면 잔금 조달계획을 다시 확인해야 한다.

대출한도가 제도적으로 낮아진 상황에서 박 씨처럼 최대한 많은 대출을 받기를 원한다면 주택금융공사의 주택담보대출을 알아보는 것이 합리적이다. 크게 디딤돌대출과 보금자리론으로 나뉘는데 투기지역이나 투기과열지구라 하더라도 최대 60∼70%의 LTV를 적용받을 수 있다.

다만 조건이 까다롭다. 5억∼6억 원이 넘는 주택은 대상이 안 될뿐더러 부부 합산 소득, 주택 보유 여부 등에 따라 대출자격이 제한된다는 점도 유념해야 한다. 구체적인 자격은 주택금융공사 홈페이지나 콜센터를 통해 확인할 수 있다. 자격이 된다면 대출한도, 금리, 수수료 등 조건이 다른 상품보다 뛰어난 점이 많기 때문에 이를 우선적으로 검토하는 것이 유리하다.

시중은행의 LTV로는 부족하고, 주택금융공사 대출자격도 안 돼 자금 조달에 어려움이 있는 실수요자라면 차선책으로 신용대출, 퇴직금담보대출, 사내기금대출, 생활안정자금 목적의 주택담보대출을 이용해 보는 것도 한 방법이다. 생활안정자금 목적의 주택자금대출은 이미 구입한 주택을 담보로 연 1억 원 한도에서 취급이 가능하다. 15억 원 초과 주택의 경우 구입목적 대출은 12·16대책에서 금지됐지만 생활안정자금 대출은 아직 가능하다.

상환 방식을 원금 균등분할 상환이 아닌 원리금 균등분할상환 방식으로 하거나 모기지신용보증(MCG) 등 상품을 추가하면 최대 대출액이 증가할 수 있다. 만일 한도가 부족하다면 이를 참고할 필요가 있다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장