[Money&Life]봄바람 타는 재건축… ‘공동소유’로 상속세 염려 덜어요

재건축아파트 절세방법
재건축 단계 아파트 보유자 입주권 나오기 전단계에 공동소유로 지분 사전 증여
권리가액으로 증여신고 가능

2014년부터 이어진 정부의 부동산 시장 활성화 정책 가운데 초과이익환수제 유예와 재건축 연한 단축 등 정비사업 규제 완화로 강남 3구의 재건축 시장이 불붙었다. 서울시 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 현재 강남 3구에서는 서초구 49곳, 강남구 38곳, 송파구 20곳 등 총 107곳에서 재건축 사업이 진행되고 있다. 이 같은 재건축 시장의 활황은 절세의 기회기도 하다.

재건축 대상 아파트에 거주하는 50대 초반 여성 A 씨의 사례를 살펴보자. 대략 시세 합산을 해보면 A 씨 부부의 재산은 부동산과 금융자산 등 총 20억 원가량이다.

가장 큰 비중을 차지하는 것은 부동산이다. 서울 서초구 잠원동에 이들 부부가 현재 거주하고 있는 아파트는 전용면적이 108m²이고, 시세는 12억 원 수준이다.

시가표준액은 7억5700만 원으로 권리가액은 10억2000만 원이다. 재건축 대상인 이 아파트는 남편 단독 명의로 사업시행 인가 단계에 감정평가를 통한 권리가액(감정평가액×비례율)까지 산정된 상태다.

만약 이 아파트가 재건축돼 이들 부부가 추가분담금을 부담하고 132m²대로 입주하게 되면 주변 시세를 감안했을 때 이들 부부의 부동산 자산은 18억 원으로 올라 총자산이 30억 원 가량이 된다.

이 때문에 이들 부부는 남편이 사망했을 때 예상되는 상속세에 대한 염려를 하게 됐다. 상속 재산이 30억 원을 초과하게 되면 상속세율이 50%가 적용되기 때문에 이 부분에 대한 대책을 마련하고자 한 것이다.

해결 방법은 이러한 재건축 단계의 아파트 단독 보유자들이 관리처분인가가 떨어져 입주권이 나오기 전, 즉 사업시행인가 단계에서 아파트 지분을 공동 소유로 사전 증여하는 것이다. 상속증여를 할 때 재산평가액 산정 기준은 시세 기준으로 재산 신고를 해야 하지만 감정평가를 통한 권리가액이 산정돼 있는 경우 권리가액을 시세로 증여 신고가 가능하다. 재건축 아파트는 지분 증여가 가능해 증여세와 취득세는 물론이고 미래의 상속세까지 줄일 수 있게 된 것이다.

배우자에게는 10년간 6억 원까지 증여 공제가 가능하다. 이 제도를 활용해 권리가액 10억2000만 원 중 지분 절반을 증여세 없이 등기이전 처리하고 취득세를 납부하면 된다는 얘기다. 취득세는 매매 거래가 아닌 무상 취득이기 때문에 4%의 취득세율을 적용받지만 과세 기준이 시가표준액이 돼 매매 거래를 할 때 600만 원가량 절세가 가능하다.

또 만일 A 씨가 재건축 입주 후에 증여를 하면 18억 원 가치의 절반인 9억 원으로 증여신고를 해 약 4500만 원의 증여세 재원이 필요하다. 취득세 또한 시가표준액을 12억 원으로 가정했을 때 2400만 원으로 A 씨는 총 6900만 원의 세금을 납부해야 한다. 결론적으로 재건축 전에 사전증여를 했을 때 상당액의 세금을 아낄 수 있는 것이다.

올해부터 확대 적용된 동거주택상속 공제(상속주택가액의 80%, 5억 원 한도)를 활용할 필요도 있다. 첫째 아들과 함께 1세대 1주택을 형성해 10년 이상을 동거할 경우 일괄공제 5억 원, 배우자 공제 5억 원, 동거주택 상속공제 최대 5억 원까지 활용해 상속세를 줄여갈 수 있는 것이다.

이광연 FA 한화생명 강남지역FA센터