서울 강남·수도권에 아파트 3채 보유 50대, 재산세 절세 방법 보니…

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서울 강남에 20억 원 대 아파트 1채, 서울 강북과 수도권에 투자용으로 매입한 아파트 2채 등 총 3채를 보유한 50대 자산가 A씨는 최근 부동산 법인을 설립해 분리과세 하는 방법을 상담 받았다. 그는 “아파트 2채를 법인 명의로 돌리면 다주택자 규제를 피할 수 있어 세금이 줄어든다고 해 법인을 설립할지 고민 중”이라고 말했다.

다음달 1일 재산세와 종합부동산세 부과 기준일을 앞두고 다주택자와 고액 부동산자산가들이 절세를 위해 법인 설립이나 증여를 선택하는 사례가 늘고 있다. 다주택자에게 중과되는 양도세 부담을 줄일 수 있고, 보유주택 수를 줄여 보유세도 낮출 수 있기 때문이다. 하지만 다주택자의 매매물량이 시중에 풀리지 않고 사실상 명의만 바뀌는 것이어서 거래 활성화에 도움이 되지 않는다는 지적도 나온다.

29일 중소벤처기업부에 따르면 올해 1분기(1~3월) 국내 부동산업 법인 설립 건수는 3151건으로 지난해 1분기 2458건에 비해 693건(28.2%) 증가했다. 부동산 법인이 급격하게 늘어난 것은 지난해 ‘9·13 대책’ 이후부터다. 지난해 3분기(7~9월) 2359개였던 신설 법인은 4분기(10~12월)에 2813개로 늘었고, 올해 들어서도 증가세가 이어지고 있다.

법인을 설립해 1주택자가 되면 줄어든 주택 소유 분만큼 재산세와 종부세를 절약하는 것 외에도 양도소득세를 줄일 수 있다. 주택 보유 기간이 1년 이상인 다주택자는 소득구간에 따른 세율(6~42%)에 2주택자의 경우 10%포인트, 3주택자 이상의 경우 20%포인트가 중과된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 반면 개인소유 주택을 법인에 현물출자 형식으로 넘기면 양도세는 추후 법인이 양도할 때까지 과세가 이월된다. 향후 법인이 부동산을 매각할 때에도 법인은 부동산 수입에 대해 10~25%의 법인세만 내면 된다.

경매로 주택을 낙찰 받을 때도 법인을 설립하면 개인보다 대출이 유리하다. 법인은 투기과열지구 및 조정대상지역이라도 기존 주택 처분 조건 없이 제1금융권에서 낙찰가의 80%까지 대출이 가능하다. 원리금균등상환 대출도 개인은 1년 거치기간 제한이 있지만 법인은 그렇지 않다. 이런 영향으로 지난해 1분기(1~3월) 법인 낙찰 건수는 16건으로 전체 8.8%였으나 올해 1분기엔 42건(31.1%)으로 크게 늘었다.

일각에선 법인을 설립하면 감정평가 수수료 등 부대비용이 들어가므로 최소 25~30억 이상 부동산 자산가가 아니라면 큰 혜택을 기대하기 어렵단 의견도 나온다. 법인의 비사업용 부동산 취득 및 처분 시 법인세율에 10%포인트 중과 부담도 있다. 양창우 우리은행투자자문센터 세무사는 “법인에서 발생한 부동산 수익을 개인이 가져가고 싶을 때도 배당이나 근로소득 형태로 받고 이 소득에 대한 세금을 따로 내야 한다”고 설명했다.

법인 설립이나 증여로 절세하는 사람들이 늘어나면 주택 물량이 늘지 않아 집값이 오를 것이란 전망도 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “정부는 그 동안 부과 기준이 되는 주택의 공시가격을 크게 올려 다주택자들이 집을 내놓길 기대해왔으나 오히려 제한적인 매물만 나오고 있다”며 “시장 가격을 내리려면 일시적이라도 다주택자의 세금 중과를 완화하는 등 출구 전략을 마련해 줘야 할 것”이라고 말했다.

조윤경 기자 yunique@donga.com