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[문답풀이]고가주택 보유자 전세대출보증 전면 금지…예외는?
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[문답풀이]고가주택 보유자 전세대출보증 전면 금지…예외는?

뉴스1입력 2020-01-16 12:08수정 2020-01-16 12:08
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서울 강북 지역의 한 아파트 단지 상가에 공인중개사무소들이 줄이어 자리잡고 있다. 2020.1.12/뉴스1 © News1
오는 20일(신청일 기준)부터 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증이 전면 제한된다. 기존에 제한됐던 주택금융공사(주금공), 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증에 이어 서울보증보험(SGI)까지 막히게 된 것이다.

또 20일 이후 보증부 전세대출을 받은 차주가 고가주택을 매입하거나 다주택자가 될 경우 즉시 전세대출을 회수하도록 했다.

16일 금융위원회는 이런 내용을 담은 ‘12·16 주택시장 안정화 대책’의 후속 대출제한 조치를 발표했다.


금융위 관계자는 “20일부터 금융위·금감원 및 보증기관으로 구성된 합동점검반이 주요 은행지점을 방문해 규제 적용 상황을 점검하겠다”며 “개별지도 등을 통해 전세대출보증 제한 규제(10·1대책, 12·16대책 등)를 회피·우회하는 전세대출행위를 제한해 나갈 계획”이라고 설명했다.
© 뉴스1

다음은 전세대출보증 규제 관련 주요 문답이다.

주요기사

-주택의 범위는?
▲주택법상 주택 및 복합용도주택(등기상 상가 및 주택으로 등재)을 포함해서 산정한다. 다만 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외한다.

-주택보유수 산정 기준은?
▲부부합산(신청인 및 배우자) 기준으로 주택보유수를 산정한다. 이 때 세대가 분리된 배우자도 확인 대상에 포함된다.

-‘고가’ 주택 여부를 판단하는 가격 기준은?
▲KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과시 고가 주택으로 판단한다. 만약 시세가 없는 예외적인 경우에는 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표를 활용한다.
▲시가 9억원 초과여부의 판단시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고, ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다.
▲주택 매매계약만 체결됐거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.

-이번 12·16 규제로 이전에는 허용됐지만 앞으로 금지되는 전세대출 관련 주요 사례는?
▲고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금대출을 신규 신청할 경우 HUG나 주금공 대출보증이 아닌 SGI 대출보증은 이용 가능했지만, 20일부터는 SGI도 제한된다.
▲비(非)고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출 연장 시점에 고가주택 보유자가 된 경우에도 20일부터 SGI를 포함한 모든 대출보증 이용이 불가능해진다.
▲규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금(및 전세대출) 증액이 필요한 경우 역시 SGI를 포함한 모든 대출보증이 불가능해진다.
▲규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사 해야 할 경우 역시 SGI를 포함한 모든 대출보증이 제한된다. 다만 오는 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고, 올해 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세 대출 증액 없이 보증을 재이용할 경우 예외적으로 1회만 SGI를 통한 보증이용이 허용된다.
▲무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입하여 전세만기 시점에 이주하고자 할 경우 기존엔 대출회수 규제가 없어 전세만기까지는 대출이용이 가능했다. 그러나 앞으로는 고가주택 구입 시점에서 전세대출 회수하게 된다.

- 오는 20일 이전 SGI 보증 전세대출을 이미 이용 중인 경우의 경과조치의 구체적인 내용은?
▲신뢰보호 차원에서 규제 시행일 전 SGI 전세대출보증을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유차주는 대출 연장을 허용한다. 다만 이 경우에도 20일 이후 고가주택을 취득한 경우라면 규제시행 이후 행위인 것으로 보고 연장을 허용하지 않는다. 예컨대 2018년 12월 1일부터 SGI보증 전세대출을 이용 중인 차주가 올해 12월 1일부로 대출을 연장하려는 경우, 이달 20일 주택 취득자라면 모든 행위가 규제 시행 이전에 완료된 것으로 보고 연장이 가능하다. 그러나 이달 20일 이후 주택을 취득한 경우라면 대출 만기까지만 이용할 수 있고 연장은 제한된다.
▲이달 20일 이전 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주더라도 만기에 전셋집 이사나 대출증액이 수반될 경우 보증 재이용이 제한된다. 다만 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 올해 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증을 재용할 경우엔 예외적으로 1회만 SGI 보증을 이용할 수 있다. 이때 주금공이나 HUG 보증 이용 중인 차주도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용 허용 받게 된다.

-경과조치 대상차주 중 시세 15억원 이하의 고가 1주택 차주에 대해 3개월 내(올해 4월20일) 전셋집 이사시 예외적으로 보증이용을 1회 허용하는 취지는?
▲기존 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주가, 동일 전셋집에서 대출 증액이 없는 경우에는 계속 거주가 가능(전세대출 연장 가능)한 점을 고려했다. 집주인 사정 등으로 전셋집을 이전해야 할 경우에 대해서도 갑작스러운 전세대출보증 중단을 최소화하려는 취지다.
▲15억 이하의 고가 1주택 차주에 대해서만 예외를 허용하는 것은, 주택구입용 주담대 금지 규제를 반영한 것이다.

-고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 ‘실거주’ 목적의 ‘실수요’의 구체적인 범위는?
▲직장이동, 자녀교육 등 실수요(이직, 자녀교육 등 전세거주 실수요를 증빙)로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증 허용한다. 이때 주택 소재지역 이외의 기준은 보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시, 광역시 내의 구(區)간 이동은 인정하지 않는다. 실거주의 기준은 고가주택과 전세집 모두에서 세대원 실거주하는 경우다.

- 이달 20일 이전 전세대출을 이용 중인 경우의 경과조치의 구체적인 내용은?
▲이달 20일 이전 전세대출을 받은 경우에는 규제시행일 이후 고가주택을 구매하거나 다주택자가 된 경우에도(대출이 회수되지 않고) 만기까지는 전세대출 이용이 가능하다.

-차주에 대한 주택보유 등 세부 확인방법은?
▲향후 전세대출 차주는 대출실행시 ‘대출기간 중 고가주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다’는 내용의 추가약정서 체결한다.
▲최장 3개월 단위로 은행이 국토부 주택보유수 확인시스템(HOMS)을 통해 규제준수 여부를 확인(주택보유수, 주소지, 취득일)한다. 예컨대 확인은 ‘무주택자의 1주택 보유 확인시→은행이 해당 주택의 취득시점 시가를 확인→고가주택 확인시 규제 위반’(상속에 따른 취득 확인은 예외로 인정)으로 이뤄진다.
이를 통해 규제 위반이 확인되면 즉시 은행은 기한이익 상실예정 통지 발송 등 대출약관에 따른 절차를 거쳐 기한이익 상실하도록 한다.

-규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?
▲규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 미상환시 연체차주로서 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과된다. 또 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.

-전세대출 차주가 주택을 구입하였으나 매입 당시엔 고가주택이 아니었던 경우 대출회수 대상인지?
▲원칙적으로 주택가격 판단시점은 주택 취득일을 기준으로 한다.
▲주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면, 이후 보유주택이 시가상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상이 아니다. 다만 전세대출 만기시점에 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출의 연장은 제한된다.

-상속·증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수되는지?
▲이달 20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출회수 대상이다. 다만 상속(증빙 필요)은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 고려해 대출회수 대상에서 제외했다.

-무주택 전세대출자가 직장이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용받을 수 있는지?
▲직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우에도, 통상 ‘고가주택을 구입’하는 것을 불가피한 실거주 수요로 보기 어려운 만큼 대출회수 규제의 예외가 아니다. 실거주 수요는 전세거주 또는 비고가주택 구매, 구매주택으로의 이주 등을 통해 충분히 충족이 가능하다고 판단한다.

-무주택 전세대출자가 전세만기에 본인이 거주할 목적으로 전세기간 이용 중 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용할 수 있는지?
▲규제시행 이후 고가주택을 취득했으므로 전세대출 회수 대상에 포함된다. 전세기간 만료까지는 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있으므로 회수를 통해 규제할 필요가 있다고 봤다.

(서울=뉴스1)

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