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이의절차 없이 곧바로 제소는 불가능[고준석의 실전투자]
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이의절차 없이 곧바로 제소는 불가능[고준석의 실전투자]

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수입력 2020-01-03 03:00수정 2020-01-03 03:00
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정부의 토지수용 보상금 불만땐
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
부모에게 1250m² 면적의 농지를 물려받은 자영업자 A 씨(45)는 농지를 신도시로 만든다는 정부 계획에 따라 토지가 수용된다는 통지를 받았다. 마을에서는 정부의 토지 보상금이 시세의 50∼60% 수준일 것이라는 소문이 돌았다. 주민들 사이에서는 토지보상금을 더 받기 위해서 소송을 해야 하는 것 아니냐는 목소리가 커졌다. A 씨는 정부가 소유자의 동의를 받지 않고도 토지를 수용할 수 있는 건지, 토지보상금은 어떻게 결정되며 이의를 제기할 수 있는지 궁금해졌다.

모든 국민의 재산권은 보장되지만 정부와 지방자치단체는 신도시를 만들거나 도로나 철도를 놓는 등 공익 사업에 필요하다면 개인의 재산을 수용하거나 그 사용을 제한할 수 있다. 그 대상은 개인이 소유한 토지와 건축물은 물론이고 어업권이나 토지에 속한 흙이나 돌, 자갈까지 다양하다.

이처럼 정부나 지자체가 개인의 재산권을 제한할 때에는 정당한 보상을 지급해야 한다. ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(토지보상법)에 따르면 정부가 개인의 재산을 수용하려면 사업 시행자인 지자체는 반드시 토지 소유자나 관계인과 보상과 관련된 협의를 진행해야 한다. 협의가 성립되었다면 계약을 체결하면 되지만, 그렇지 않다면 토지 소유자는 관할 시도지사를 위원장으로 하는 지방토지수용위원회에 재결을 신청하면 된다. 사업 시행자가 제시한 보상금이 불만족스러우니 지방토지수용위원회가 적정한 보상금을 대신 정해달라고 요청하는 것이다. 이후 지방토지수용위원회가 정한 보상금도 만족스럽지 않다면 국토교통부 장관을 위원장으로 하는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하면 된다.


재결과 이의 신청을 모두 거쳤는데도 보상금이 여전히 불합리하다면 최후의 수단으로 행정소송을 제기할 수 있다. 행정소송은 지방토지수용위원회의 재결서를 받은 날로부터 90일 이내, 이의 신청에 대한 중앙토지수용위원회의 재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 제기해야 한다. 재결과 이의 신청을 하지 않고 곧바로 행정소송을 청구하는 건 불가능하다.

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이때 반드시 알아야 할 게 토지 보상금은 공시지가를 기준으로 산정하는 게 원칙이라는 점이다. 공시지가는 시세의 평균 65% 수준인데, 주택이나 상가 등 건축물이 없는 임야나 전·답은 이보다 훨씬 낮은 경우가 많다. 공시지가를 원칙으로 하되 공시지가 기준일로부터 보상금을 매기는 시점까지 토지 이용계획이나 지가 변동률, 생산자 물가상승률, 토지 환경 등을 고려해 최종 보상금을 산정한다. 이때 ‘현실적’이고 ‘일반적’이며 ‘객관적’인 토지 이용 상황은 고려하지만 일시적이고 예외적인 상황이나 소유자의 주관적 가치는 반영하지 않는다. 예컨대 상가가 들어설 입지가 아닌 땅에 빈 상가 건물을 지어놓더라도 상가 건물에 대한 보상은 받을 수 없다는 뜻이다.

수용 대상 토지가 아니더라도 해당 공익사업으로 자신이 소유한 대지나 건축물, 분묘, 농지로 접근할 수 있는 교통편이 끊겼거나, 농지의 경작이 불가능해졌다면 이에 대한 보상도 받을 수 있다. 다만 그 보상비가 도로나 도선시설(배를 댈 수 있는 도로상 시설물)을 설치하는 비용을 초과한다면 보상금을 지급하지 않고 대신 도로나 도선시설을 설치해도 된다. 또 토지의 일부만 수용되면서 나머지 토지를 원래 목적대로 사용하는 게 불가능해졌다면 토지 소유자는 사업 시행자에게 나머지 토지도 매수하라고 청구할 수 있다.
#토지 보상금#재산권#공시지가

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