분양상한제 예고 과천 집값 급등, 왜?…신축 이어 준강남권?

4월 공시가 상승후 과천 하락세 5개월만 종료
8월 셋째주 과천 0.37%↑…전국 최고상승률
'개발호재+신규분양' 탓…강남집값 상승도 한몫
"상한제 시기·방법이 좌우"…강보합 당분간 불가피"

민간택지에도 분양가 상한제 적용이 예고된 지역중 하나인 과천 아파트값이 최근 큰 폭의 상승세가 나타나 비상한 관심을 받고 있다.

과천은 최근까지만 해도 지난해 9·13 대책 이후 관망세가 나타난데다 지난 4월 발표된 올해 공동주택 공시가격 전년대비 상승률이 전국 최고를 기록하자 매수 부담이 커져 내림세를 지속했다.

하지만 하락세는 불과 5개월만에 끝이 났다. 최근 들어 슬금슬금 상승폭을 키우더니 분양가 상한제 민간 확대 방안 발표 전후로 오히려 상승폭을 더 키워 배경에 관심이 모아진다.

25일 한국감정원 주간 아파트 매매동향 자료에 따르면 8월 셋째주 과천 아파트값은 전주 대비 0.37% 상승해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

과천 아파트값은 올해 현재까지 냉탕과 온탕을 오가는, 그야말로 ‘롤러코스터’를 탔다. 지난 5월 셋째주까지만해도 누적 기준 전년 말 대비 3.35% 떨어져 하락세가 짙었다. 하지만 이후 반전을 거듭해 최근까지 3개월간 3.08%가 올라 그동안 누적된 하락세를 내주께 모두 털어낼 태세다.

거래량도 점차 늘고 있다. 신고일 기준 지난 7월 한 달간 접수된 거래량은 86건으로, 전월(43건) 대비 2배로 늘었다. 9.13 대책 발표 이후 거래절벽이 지속되다,지난달 들어 전년 같은 달(38건)을 넘어섰다.

실거래 가격도 지난해 9·13대책 발표 직후 가격을 회복했다. 지난 2008년 준공된 래미안슈르 84.946㎡는 최근 11억5000만 원에 거래 체결을 신고했다. 이는 역대 최고가인 지난해 10월(11억6000만원) 가격 수준을 턱밑까지 추격한 것이다.

전셋값의 경우 상승세가 더욱 가파르다. 래미안 센트럴스위트 59.69㎡의 7층의 보증금은 최근 8억2000만원을 기록해, 전월 같은 층 7억4000만원 대비 8000만원이 뛰어 최고가를 경신했다. 지난해 9.13 대책 직후 6억5000만원이었던 점을 감안하면 2억원 가깝게 뛴 것이다. 래미안슈르 84.946㎡도 최근 9억 원에 거래돼 신고가를 경신했다.

시장에서 이 같은 과천 집값 상승세는 매우 이례적으로 읽힌다.

과천이 민간택지 분양가 상한제 적용을 받을 가능성이 높은 투기과열시구인 데다, 3기 신도시(7100세대), 지식정보타운(8000세대) 등 대규모 택지 분양이 예정돼 주택 수급 상황도 안정돼 있기 때문이다. 최근 주택 매매시장 상황상 가수요가 나타나기 쉽지 않은 상황이라는 점에서 더욱 그렇다.

전문가들은 관망세가 커진 시장에서도 과천 아파트값이 저력이 발휘하는 배경으로 ‘동조화 현상’으로 해석하고 있다.

과천지역 집값은 최근 각종 개발호재와 신규분양 등의 영향을 받고 있다.

주공단지 조성 후 40년만에 생기는 주거단지는 물론이거니와 과천이 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 등 다양한 교통 수단의 관문이 될 것이라는 기대감이 높아지고 있다. 논란은 있지만 3기 신도시의 자족기능과 관련해 각종 배후 수요가 늘어날 것이라는 기대감도 싹트고 있다.

또 최근 대우건설이 후분양한 ‘과천주공1단지’ 재건축 단지 ‘과천 푸르지오 써밋’의 분양가격이 3.3㎡당 평균분양가가 3998만 원으로 높게 나타나, 주변 시세에도 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 낙관적인 전망도 높아지고 있다.

특히 강남권 집값 상승의 여파도 배경 중 하나로 지목된다.

과천은 서초구, 강남구과 인접해 강남권 주택 수요를 흡수하는 경기도 권역의 대표적인 ‘준강남권’으로 분류된다.

지난 5월부터 은마·잠실주공5단지 등 재건축 아파트값이 상승세를 나타내면서 주변 시장에 영향을 미쳤다. 최근에는 최근 분양가 상한제 민간 확대 발표 이후에도 주거 선호지역 신축 아파트값으로 상승의 잔불이 번진 상태다.강남 재건축발 상승세가 신축으로 전파되고, 신축의 상승세가 다시 준강남권까지 여파가 커지고 있다는 분석이다.

과천의 시장 상황을 거스르는 상승세의 향방은 분양가 상한제의 수준과 기간에 달려 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “최근 부동산 시장 상승의 배경은 심리적인 요인이 크다”면서 “앞으로 나올 분양가 상한제의 적용시기와 방법 등이 따져 봐야 수요자들이 우려하는 공급 부족이나 재건축 위축 등의 실체를 확인 가능하다”고 말했다.

다만 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “(과천 지역에 분양가 상한제가 적용되더라도) ”당분간 강보합세를 나타낼 것“이라고 내다봤다. 최근의 저금리나 지역의 새 아파트 희소성, 그린벨트로 인해 추가 택지 개발의 어려움 등을 감안하면 가격을 끌어내리기는 쉽지 않다”는 분석이다.

【서울=뉴시스】