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‘은마 호가 떨어져도, 신축은 꼿꼿’…분양가 상한제 희비 엇갈려
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‘은마 호가 떨어져도, 신축은 꼿꼿’…분양가 상한제 희비 엇갈려

뉴시스입력 2019-08-15 09:46수정 2019-08-15 09:47
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은마아파트 84㎡호가, 19억7000만원→19억원…신축, 여전히 오름세
"다급해진 집주인들 호가 인하 나서면 신축도 상승세 지속 쉽지 않아"

정부의 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 발표 직후 은마 아파트를 비롯한 재건축 단지 호가가 큰폭으로 하락하는 등 시장이 변곡점을 맞았지만, 인기 지역 신축 아파트값은 상승세를 유지해 배경에 관심이 모아진다.

15일 한국감정원에 따르면 분양가 상한제 민간 확대에 대한 구체적인 안이 나오고 처음 발표된 서울 아파트값 통계는 한 주새 0.02% 상승하는 데 그쳐 전주(0.03%) 대비 오름폭이 소폭 축소됐다.

서울 아파트값 상승세가 주춤한 배경은 주요 인기 재건축 단지들이 호가가 낮아진 데 따른 것이 주된 원인이다.

부동산 업계에 따르면 지난달 19억7000만 원에 거래되기도 했던 은마아파트 전용면적 84㎡는 민간 택지 분양가 상한제 적용 발표 이후 호가가 현재 19억원까지 낮아졌으며, 둔촌주공 전용 51㎡도 최근 13억7000만원에서 13억2000만원으로 부르는 몸값이 낮아졌다.분양가 상한제 적용 기준 개선으로 사업 지연과 수익성 악화 우려로 인기 재건축 단지들의 호가가 금주부터 본격적인 하락세를 나타내기 시작한 것이다.

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하지만 신축 아파트값은 기세는 여전하다. 감정원 관계자는 “은마·잠실주공5단지 등 인기 재건축 아파트값은 발표 이후 하락세가 두드러지고 있으나 신축 아파트값은 여전히 오름세”라고 시장 상황을 전했다.

신축 아파트값이 재건축 단지와 다른 길을 걷는 원인은 뭘까.

전문가들은 우선 ‘키 맞추기’식 상승을 배경으로 든다.

지난해 8~9월 은마·잠실주공5단지가 급격한 상승세를 나타난 뒤, 9·13 대책을 만나 올해 상반기 동안 가격 조정을 거쳤지만 6월 들어 오름폭이 다시는 커지는 불안한 흐름을 보이는 동안 신축 아파트값은 상대적으로 안정세를 나타냈다.

그 결과 주요 재건축 단지와 신축간에 가격 격차가 생겼고, 이를 메우기 위한 키 맞추기식 상승이 나타나고 있다는 분석이다. 감정원 관계자는 “강남 주요 재건축 단지에 비해 그동안 신축의 상승폭이 적었기 때문에, 재건축 아파트값 하락에도 신축은 상승세를 나타내고 있는 상황”이라고 설명했다. 특히 신축 아파트의 경우 특별한 사유가 없는 경우 시장에 매매거래가 잘 이뤄지지 않는 희소성 탓에 이 같은 상승세를 더욱 부추기고 있다.

또 하나는 심리적인 요인이다.

일부 투자자들이 분양가 상한제 민간 확대로 새 아파트 공급이 부족해질 것을 예측하고 선제적인 투자에 나서고 있다는 분석이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정비사업 속도 둔화와 최대 10년까지 전매 제한이 강화되면서 상대적으로 규제가 적은 5년 이하의 신축이나 분양권, 입주권 등이 보유가치면에서 괜찮다는 판단에 따라 투자에 나선 것으로 보인다”고 말했다.

한편으로 재건축 투자시장이 암울해지는 상황에서 대체제를 찾는 움직임이라는 해석도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원도 “재건축초과이익환수, 재건축 허용연한 강화에 이어 분양가 상한제 민간 확대 등 재건축 규제 3종 족쇄가 채워지다보니까 재건축이 투자상품으로 매력을 잃었다”면서 “재건축 시장의 불확실성이 워낙 크다보니 대체 투자수단을 찾던 현금 자산가들이 신축 매입에 나서고 있는 것”이라고 말했다.

그러면 신축 아파트값 상승세는 얼마나 지속될까.

전문가들은 재건축 단지가 시장을 선도하는 역할을 하는 만큼 신축 아파트값만 상승세를 나타내기 쉽지 않을 것으로 전망하고 있다.

함 랩장은 “(정부 추가 규제 발표로) 당분간 매도자 우위 시장을 보이겠지만, 경기 상황이 녹록지 않다보니 투자가 원할하게 이뤄지지는 쉽지 않다”면서 신축 아파트값 상승세도 오래가기 어려울 것으로 봤다.

박 위원도 “시장참여자들이 분양가상한제를 공급부족 신호로 강하게 받아들인다면 흐름은 다소 가변적”이라면서도 “재건축과 재개발이 약세로 돌아선 마당에 신축아파트나 일반아파트도 나홀로 강세는 쉽지 않다”고 말했다.

감정원 관계자는 “앞으로 재건축 단지의 가격 흐름이 관건”이라며 “은마 아파트 실거래 가격이 1억 원 이상 급락하는 것이 확인되기 시작하면, 다급해진 집주인들이 호가 인하에 나서면 신축 아파트값도 상승세를 지속하기가 쉽지 않아 보인다”고 말했다.

【서울=뉴시스】

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