양도세 혜택 줄여 ‘갭 투자’ 제한…부동산 세제 뭐가 달라지나

동아일보 DB

2021년부터는 집을 2채 이상 보유한 다주택자가 다른 주택을 처분한 뒤 1주택자가 된 시점부터 2년 간 집을 더 보유해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 현재는 다주택자가 다른 집을 처분하고 남은 마지막 주택의 보유 기간이 과거 기간을 포함해 2년 이상이면 비과세된다.

임대주택사업자는 본인이 2년 이상 거주한 집을 팔면 횟수 제한 없이 양도세가 비과세되지만 다음달부터는 평생 한번만 이런 혜택을 받을 수 있다.

정부는 7일 이 같은 내용의 ‘2018년 세법 시행령 개정안’을 내놓았다. 지난해 개정된 세법과 9·13 부동산대책의 후속 조치로 다주택자와 임대주택사업자에 대한 세제 혜택을 줄이는 내용을 뼈대로 한다.

●양도세 혜택 줄여 ‘갭 투자’ 제한

지금은 과거 집을 많이 가졌어도 보유주택을 처분한 뒤 마지막 남은 1채의 총 소유기간이 2년만 되면 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 2017년 1월 집을 2채 산 사람이 지난해 6월 1채를 매각한 뒤 지금 남은 1채를 판다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 앞으로는 1주택자가 된 시점부터 새로 보유기간을 따진다. 다만 정부는 시장에 줄 충격을 감안해 2년 동안 유예기간을 둬 2021년 1월부터 새 비과세 규정을 적용한다. 양도세를 감면받고 싶다면 유예기간이 끝나는 2020년 말까지 주택을 처분해야 한다.

시장에서는 이번 조치로 시장에 나오는 다주택자 주택 물량이 늘어날 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “가격이 오르지 않아 양도세를 내지 않아도 되는 지역에 있는 주택 중 ‘갭 투자’ 목적으로 산 주택부터 매물로 나올 가능성이 크다”고 말했다. 다만 서울 강남 등지에서도 다주택자 보유주택이 시장에 나올지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다고 주택시장 관계자들은 진단했다.

●임대료 인상률 5% 이하라야 월세공제

임대주택 여러 채를 보유한 주택임대사업자가 자신이 실제 거주하는 집을 사고 팔 때 받던 양도세 비과세 혜택 요건도 까다로워진다. 지금은 임대사업자 본인이 2년 이상 거주한 집을 팔면 양도세를 내지 않는다. 실거주 주택을 여러 번 사고팔아도 ‘2년 실거주’ 요건만 충족하면 횟수와 상관 없이 양도세가 면제된다. 하지만 앞으로는 처음 한 번 사고 팔 때만 양도세를 면제받는다.

이 역시 전세를 끼고 집을 여러 채 사는 이른바 ‘갭 투자’를 제한하기 위한 조치로 볼 수 있다.

임대료 인상 제한 요건도 신설했다. 현재는 4년 이상 장기임대주택에 대해 종부세 비과세, 양도세 중과 배제, 임대료에 대한 소득세 세액 감면 등의 혜택을 주고 있다. 하지만 앞으로는 월세나 또는 임대보증금의 연간 증가율이 5% 이하인 경우에만 이런 혜택을 받을 수 있다. 시행령이 시행된 뒤 임대차계약을 새로 하거나 갱신하는 경우부터 적용된다.

반면 세입자들이 내는 월세에 대한 세액 공제는 더욱 늘어난다. 기존에는 연간 급여가 7000만 원 이하인 무주택 근로자가 전용 85㎡ 이하 주택에서 살 때만 월세의 10%를 공제 받을 수 있었다. 앞으로는 전용 86㎡ 이하 혹은 기준시가 3억 원 이하이면 월세세액공제 혜택을 받는다. 지방에서 평수는 크지만 가격은 저렴한 주택에 월세로 사는 세입자들이 혜택을 입을 것으로 보인다.

●종부세 부과 시 주택 수 계산 기준 신설

종합부동산세 부과 시 주택 수를 계산하는 방법도 이번 시행령 개정안을 통해 명문화됐다. 올해부터는 3주택 이상 보유자와 서울과 세종시 등 조정대상지역에서 2주택을 갖고 있는 사람은 종합부동산세를 낼 때 이전보다 0.1~1.2%포인트 높은 0.6~3.2% 세율을 적용받는다. 과거 종부세는 보유한 주택의 공시가격을 합산해 세금을 매겼다. 하지만 올해부터는 주택 수에 따라 세율이 바뀌는 만큼 주택 수 산정하는 기준을 분명히 한 것이다.

우선 공동 소유한 주택은 소유자 각자가 그 주택을 1채 소유한 것으로 보기로 했다. 하지만 상속을 통해 공동 소유하게 된 주택에 대해서는 매년 6월 1일을 기준으로 각 소유자의 지분이 20% 이하이고, 지분에 해당하는 공시가격이 3억 원 이하이면 종부세 대상 주택 수 계산에 포함하지 않도록 예외를 뒀다.

다만 공시가격 총액을 계산할 때는 상속 주택이라도 지분에 상당하는 액수를 넣어 계산한다. 또 1가구 1주택 여부를 판단할 때도 상속한 주택을 포함해 공동소유주택이 주택 수 계산에 포함된다. 현재 1가구 1주택일 경우 과세표준 9억 원까지 종부세가 공제된다.

다가구주택의 경우 여러 세대가 거주하더라도 분할등기가 되지 않기 때문에 하나의 주택으로 본다. 다세대주택은 구분등기한 각각의 주택을 1주택으로 간주해 계산한다. 이에 따라 부부 중 1명이 소유하고 있던 주택을 공동명의로 전환하거나 다세대주택을 다가구주택으로 용도 변경해 종부세 부담을 낮추려는 수요가 생길 것으로 보인다.

기재부 관계자는 “부부 공동명의로 전환해 세 부담을 낮출 수도 있지만 명의나 용도를 변경한 그 날로부터 장기보유특별공제 기간을 새로 계산해야 하는 등 다양한 요인이 있어 명의, 용도변경으로 무조건 세제 혜택을 본다고 보기는 힘들다”고 설명했다.