한남뉴타운 밑그림 그려지는데…집주인도 투자자도 ‘시큰둥’

5000가구 대단지 3구역 사업시행인가 준비 돌입
9·13 이후 매수·매도 문의 ‘뚝’…“장기전 불가피”

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한강변 입지를 자랑하는 서울 용산구 한남뉴타운 재개발 밑그림이 가시화되고 있다. 서울시 심의 문턱을 넘기고 정비사업을 향한 본격적인 움직임이 시작된 것이다. 다만 정부의 고강도 규제 대책 여파 때문인지 시장은 의외로 잠잠한 모습이다.

◇한남뉴타운 3·4구역 속도…이르면 2022년 입주

6일 용산구청에 따르면 한남뉴타운 4구역 재정비촉진계획 변경결정(안) 주민 공람공고가 지난달 마무리됐다.

최근 한남동은 나인원한남 등 고가주택과 1조원에 매각된 유엔사부지에 대한 기대감 등으로 개발 바람이 불고 있다. 이중 한남뉴타운은 남산을 등에 지고 한강과 인접해 있어 전형적인 배산임수 지형으로 꼽힌다. 2003년 뉴타운으로 지정됐고 전체면적 111만205㎡규모로 5개 구역으로 나뉜다. 이중 1구역은 상가가 많은 탓에 이해관계가 엇갈려 지정해제됐다.

재정비촉진계획은 가구수 용적률 등을 담은 재개발 초안이다. 이번 4구역 변경안 주요 내용은 중소형 상품은 늘리고 대형은 줄여 기존 1965가구에서 2257가구로 가구 수를 늘리는 방안이 담겼다. 2022년 입주를 목표로 하고 있다.

용산구청 관계자는 “사업추진계획은 주민의지에 따라 조정될 수 있다”며 “대규모 철거와 이주로 전세난이 우려되면 관리처분인가 시기를 조정할 수 있다”고 설명했다.

한남뉴타운에서도 사업이 가장 빠른 곳은 3구역이다. 5816가구로 대단지에다 한강과 맞닿아 있어 뉴타운 내에서도 1순위 가치로 거론된다. 실제 이곳은 서울시 심의 문턱을 단계별로 통과했다. 지난 6월 교육환경영향평가를 시작으로 환경영향평가와 공원심의를 넘어 사업시행인가 절차에 착수했다.

권일 부동산인포 팀장은 “한강을 남쪽으로 조망하고 북쪽엔 남산이 있다”며 “추후 한남뉴타운이 완성되면 강남을 대체할 수 있는 지역으로 유망하다”고 설명했다.

◇집주인 “개발호재 수두룩” vs 투자자 “정비사업은 장기전, 가격하락 예상”

전반적으로 뉴타운 사업이 제속도를 내고 있지만 거래를 원하는 매수·매도 문의는 뜸하다. 정부의 9·13대책 이후 나타난 거래절벽 현상이 용산구도 예외는 아니다.

집주인들은 다양한 호재에 고무돼 당장 처분에 나서지 않고 이른바 ‘버티기’에 돌입했다는 후문이다. 보유세 인상 등 다주택자를 향한 칼날이 매서워지고 있지만 일단 지켜보겠다는 태도다.

실제 용산은 대규모 호재가 널려있다. 우선 디벨로퍼 일레븐건설이 1조원에 사들인 유엔사부지 개발과 관련해서는 지난달 초 서울시 환경영향평가보고서 초안 검토회의가 열렸다. 또 일반분양에서 임대로 전환한 최고급 주택 나인원한남 역시 100% 임차인 계약을 마무리했다. 현지에선 용산미군기지 이전에 따른 공원계획을 주목하고 있다. 용산공원계획은 2003년 한국과 미국이 용산미군기지 이전을 합의한 후 참여정부 때인 지난 2005년 용산기지 공원화를 결정했다. 13년간 큰 진전이 없다가 올해 본격화됐다.

이성호 천지공인중개사무소 대표는 “정부의 9·13대책 이후 매수·매도 문의가 끊기며 전반적인 관망세”라면서도 “집주인들도 각종 호재를 잘 알고 있어 가격이 낮아지기는 어렵다”고 말했다.

실제 가격조정 대신 눈높이에 맞는 매수자를 찾겠다는 집주인이 대다수다. 또 다른 공인중개업소 관계자는 “최근 5000만원 정도 조정이 가능하냐고 매수희망자 문의가 있었다”며 “집주인은 다른 매수자를 찾아달라고 단호하게 말해 계약 진행이 불발됐다”고 설명했다.

매수자들 역시 계산기 두드리기에 여념이 없다. 일단 정부 규제로 대출이 막히면서 적극적 매수가 어려워진데다, 특히 정비사업은 복잡한 이해관계로 사업이 예상보다 늦어지는 경우가 다반사다. 반드시 가격조정기를 거칠 수 있다는 추정이 나오는 배경이다.

건설사들도 마찬가지다. 최근 한남뉴타운 시공권을 확보하려는 건설사들의 발걸음도 뜸해졌다고 한다. 정부가 금품살포 등 정비사업 수주 과열을 막겠다고 경고하면서 전반적으로 홍보활동이 움츠러들었기 때문이다. 긴 호흡으로 수주전을 준비하겠다는 의도로 풀이된다.

또 다른 공인중개업소 관계자는 “집주인과 투자자 생각이 달라 가격 접점을 찾기 어렵다”며 “까다로운 심의가 남아 있어 입주시기 역시 장담할 수 없는 게 현실”이라고 전했다.

(서울=뉴스1)