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14일까지 계약땐 대출규제 적용 제외… 기존 전셋집 연장 가능
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14일까지 계약땐 대출규제 적용 제외… 기존 전셋집 연장 가능

이건혁 기자 입력 2018-10-08 03:00수정 2018-10-08 03:26
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전세보증 강화 어떻게 되나
수도권 밖 단독주택 상속받거나 20년이상-85m2이하도 규제 안해
오피스텔-분양권, 주택서 제외… 1억이상 소득자, 서울보증서만 가능
9·13부동산대책에 포함된 전세대출 규제가 이달 15일부터 시행되면서 전셋집 마련을 앞둔 세입자들은 대출 전략을 새로 짜야 한다. 2주택 이상 다주택자는 전세대출이 전면 금지되고 부부 합산 연소득 1억 원이 넘는 1주택자는 민간 보증회사인 SGI서울보증을 통해서만 대출을 받을 수 있다. 무주택자는 연소득이 아무리 많아도 대출을 받는 데 제약이 없다. 달라진 전세대출 제도를 문답으로 정리했다.

Q. 연소득 1억 원을 초과하는 1주택자는 서울보증만 이용할 수 있나.

A. 그렇다. 부부 합산 연소득이 1억 원을 초과하는 1주택자는 공적 보증기관인 한국주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)를 통해 전세대출을 받을 수 없다. 고소득자가 공적 기관의 지원을 받는 건 적절하지 않다고 봤기 때문이다. 그 대신 서울보증은 소득과 상관없이 지금처럼 1주택자에 대해 임차보증금 최대 5억 원 내에서 보증을 해준다.


Q. 서울보증 상품은 공적 기관과 어떻게 다른가.

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A. 서울보증은 공적 기관보다 전세대출 보증을 받을 때 내는 수수료인 보증료율이 높다. 주금공 상품은 1년에 한 번 보증금의 0.05∼0.4%를, HUG는 0.128%(아파트 기준)를 보증료로 내야 한다. 반면 서울보증 보증료는 대출자가 따로 낼 필요 없이 전세대출 금리에 포함돼 있다. 서울보증 보증료는 은행이나 대출자 신용등급에 따라 다르지만 통상 공적 기관보다 0.4%포인트 정도 높다. 이 때문에 서울보증을 통해 전세대출을 받으면 금리가 다소 높다. 5일 현재 KB국민은행에서 전세대출을 받을 때 주금공이나 HUG를 통해 보증을 받으면 금리는 연 3.07∼4.50%지만 서울보증을 이용하면 연 3.55∼4.75%다.

Q. 2주택 보유자가 8일 전세 계약을 했다면 전세대출을 받을 수 있나.

A. 그렇다. 15일 대출이 신청된 건부터 바뀐 규제를 적용받는다. 15일 이전에 계약금을 내고 전세 계약을 맺었다면 보유 주택 수와 상관없이 주금공, HUG, 서울보증의 전세보증을 이용할 수 있다.

Q. 3주택 보유자인데 전세대출을 받아 전셋집에 살고 있다. 내년 초에 만기가 되면 대출을 연장할 수 있나.

A. 이미 전세대출을 받은 다주택자는 주택 한 채를 남기고 나머지 주택을 2년 안에 판다는 약정을 맺으면 기존 조건대로 대출을 연장할 수 있다. 3주택자라면 대출 만기 전에 집 2채를 처분하면 대출이 그대로 연장되는 것이다. 다만 대출 연장은 한 차례만 가능하다.

Q. 전세대출을 받아 현재 서울 강남 전셋집에 살고 있는 1주택자다. 내년 초에 만기가 되면 대출을 연장할 수 있나.

A. 1주택자는 보증 기관과 상관없이 기존 조건대로 만기 연장을 할 수 있다. 다만 다른 전셋집으로 이사해 전세대출을 받는다면 신규 계약에 해당하기 때문에 부부 합산 연소득이 1억 원을 넘을 경우 서울보증을 이용해야 한다.

Q. 무주택자와 부부 합산 연소득이 1억 원 이하인 1주택자는 어떻게 바뀌나.

A. 이들은 바뀌는 게 없다. 다만 1주택자가 주금공 보증을 받을 때 부부 합산 연소득이 7000만 원을 넘으면 보증료율이 올라간다. 맞벌이 신혼부부는 연소득 8500만 원, 자녀가 1명인 가구는 8000만 원, 2자녀 가구는 9000만 원, 3자녀 이상 가구는 1억 원을 초과하면 보증료율이 올라간다.

Q. 오피스텔이나 아파트 분양권을 갖고 있어도 전세대출 제한을 받나.

A. 등기부등본상 주택으로 표기돼 있으면 전세대출을 받을 때 주택 수에 포함된다. 일반 주택을 비롯해 ‘상가 및 주택’으로 표기된 주상복합도 합산된다는 뜻이다. 하지만 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 아파트 분양권이나 조합원 입주권도 현재 거주 가능한 주택이 아니기 때문에 포함되지 않는다.

Q. 지은 지 40년 넘은 시골 단독주택을 상속받았는데 1주택자에 포함되나.

A. 비수도권이나 도시가 아닌 농촌 지역에 있는 △사용 승인 20년 넘은 단독주택 △85m² 이하 소형 단독주택 △부모나 배우자로부터 상속받은 본적지 소재 주택도 주택 수 산정에서 제외된다.

이건혁 기자 gun@donga.com
#14일까지 계약#대출규제 적용 제외#기존 전셋집 연장 가능

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