거래절벽, 집값 하락으로 이어질까

서울 4월 거래량 한달새 반토막

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지난달 서울 아파트 매매거래량이 한 달 새 절반 수준으로 줄어든 것으로 집계됐다. 3월 말 시행된 주택담보대출 규제와 지난달 시작된 양도소득세 중과 여파로 주택시장이 ‘거래 절벽’에 들어선 것으로 풀이된다. 거래 둔화 현상이 집값 하락으로 이어질지에 대한 관심도 커지고 있다.

○ 강남 거래량 3분의 1토막

1일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 각 구청에 접수된 서울 아파트 매매거래량은 6243건으로 전달(1만3892건)의 44.9%였다. 서울 거래량은 지난해 11월부터 올해 3월까지 계속 늘어왔지만 6개월 만에 하락세로 돌아섰다. 4월 기준으로는 2012년(4025건) 이후 6년 만에 가장 적은 수치다.

지역별로는 고가(高價) 아파트가 많은 강남4구(강남 서초 송파 강동구)의 거래량 감소세가 두드러졌다. 이 지역 거래량은 3월 2780건에서 지난달 868건으로 1개월 만에 63.1% 줄었다. 이 기간 강남구가 776건에서 188건으로, 서초구가 560건에서 167건으로 감소했다.

강남구 대치동 칠성공인중개소의 이창훈 대표는 “은마아파트의 경우 전용면적 76m² 호가가 15억 원 정도로 연초보다 (5000만 원 정도) 떨어졌지만 매수 문의가 끊겼다”고 분위기를 전했다.

강북 지역도 분위기는 비슷하다. 전용 85m² 이하 소형 아파트가 밀집한 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 지역의 지난달 매매거래량은 1025건으로 전달(2168건)보다 50% 이상 줄었다. 한강에 인접한 도심 지역으로 2016, 2017년 집값이 많이 올랐던 마포·용산·성동구 거래량 역시 같은 기간 70% 정도 감소했다.

○ “하반기 시세 하락으로 이어질 가능성”

거래량 감소의 가장 큰 원인으로는 지난달 서울 등에 도입된 양도세 중과가 꼽힌다. 이 조치로 지난달부터 전국 40개 청약조정대상지역에서 집을 파는 다주택자가 내야 하는 양도세가 기존보다 10∼20%포인트 늘었다. 2주택자는 기본 세율인 6∼42%에 10%포인트가, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 중과된다.

1분기(1∼3월)까지는 제도 시행 이전에 집을 팔려는 다주택자가 많았지만, 이때 집을 처분하지 못한 다주택자들은 임대사업자로 등록하거나 매물을 거둬들였다는 게 부동산업계의 설명이다.

수요자들 역시 3월 26일 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’이 도입된 이후에는 지갑을 닫고 시장 동향을 관망하고 있다. 이 제도는 대출을 받을 때 원리금 산정 대상에 기존 주택담보대출, 신용대출, 전세대출, 자동차 할부 등 모든 대출액을 포함해 대출 규모를 제한한다.

일부 지역에서는 거래량 감소가 매매가 하락으로도 이어지는 모습이다. 부동산114에 따르면 지난주 강남구 아파트 매매가는 지난해 9월 이후 31주 만에 하락(―0.01%)했다. 그동안 투자 수요가 몰렸던 재건축 아파트가 0.04% 떨어지며 하락세를 이끌었다.

전문가들은 올해 부동산 시장이 다시 반등할 가능성은 낮다고 본다. 올 하반기(7∼12월) 서울의 새 아파트 입주예정 물량이 2만4191채로 지난해 같은 기간(1만1969채)의 약 2배에 이르는 등 공급이 많기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “상반기(1∼6월)에는 지금과 같은 거래 둔화가 이어질 것”이라며 “7, 8월께 발표될 보유세 개편안에 종합부동산세 강화 등 당초 시장 예상보다 강한 규제가 담기게 되면 매매가 하락세가 본격화될 수 있다”고 내다봤다.

천호성 기자 thousand@donga.com