[8·2 부동산대책] 서울전역·과천·세종, ‘투기과열지구’ 지정…“LTV·DTI 40%로 강화”

문재인 정부가 8·2 부동산 대책에서 서울 25개구 전역과 경기도 과천, 세종시를 '투기과열지구'로 지정했다. 또 서울에서는 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서까지 7개구를 비롯해 세종시(행정중심복합도시 건설 예정지역)를 '투기지역'으로 지정했다.

'투기과열지구'는 주택가격의 안정을 위해 건설교통부장관 또는 시장·도지사가 지정하는 것으로 주택법 제63조에 따르면 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 우려되는 경우 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률·주택공급계획 등을 고려해 지정하도록 한다.

앞서 지난 2011년 12월 22일 국토해양부는 '주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안대책'의 일환으로 서울시 강남구, 서초구, 송파구 등의 투기과열지구를 해제한 바 있다.

투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 주택 유형이나 대출금액, 대출 만기 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화된다. 또 두 지역에서는 올해 도시재생뉴딜사업 선정대상에서 제외된다.

현재 해당 지역에선 LTV 60%, DTI 50%를 적용하고 있다. LTV는 담보물인 집값을 기준으로 매긴 대출한도 비율이며, DTI는 갚아야 할 원리금과 소득을 비교해 매긴 대출한도 비율이다.

예를 들어 이들 지역에서 5억원짜리 아파트를 살 때 지금은 3억원(집값 5억의 60%)까지 대출받을 수 있었지만 앞으로는 2억원(집값의 40%)으로 줄어든다.

투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지된다. 현재는 투기과열지구에서도 조합원 분양권의 전매제한이 없었다. 하지만 앞으로 관리처분계획인가 후부터 소유권 이전 등기시까지 조합원 분양권 전매가 금지된다.

이 밖에 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급, 청약 1순위 자격 제한 등이 적용된다.

'투기지역'은 기존 주택에 대한 투기 수요를 잡기 위한 제도로 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역을 뜻한다.

전월 대비 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 130% 보다 높은 지역 가운데 직전 2개월 주택 평균가격 상승률이 전국 상승률의 130% 보다 크거나 직전 1년간 주택가격 상승률이 직전 3년간 전국 연평균 상승률보다 큰 경우가 해당된다.

투기지역으로 지정된 서울 11개구와 세종시에서는 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가액으로 과세되며 필요한 경우 탄력세율이 매겨진다. 또 중도금 대출 비율이 축소되고 제한된다. 또한 대출 건수 제한도 강화됐다. 앞으로 세대 당 한 건으로 제한된다.

김소정 동아닷컴 기자 toystory@donga.com