“상가 사려면 최소 네번은 가보라”

전문가가 짚어준 상가투자의 맥

2월 서울 종로구 대학로의 한 상가건물 앞에서 현장학습에 참가한 멘토스쿨 회원들이 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장(앞줄 오른쪽에서 세 번째)의 설명을 듣고 있다. 전영한 기자 scoopjyh@donga.com

저금리·저성장 시대에 여윳돈 투자자들에게 가장 주목받는 투자상품은 상가 등 수익형 부동산이다. 한국감정원에 따르면 지난해 3층 이상의 중대형 상가 투자수익률은 6.34%, 2층 이하의 소규모 상가 투자수익률은 5.93%로 정기예금 평균금리(1.48%·2016년 기준)를 크게 웃돈다. 문제는 지역이나 상가 특성에 따라 수익률 편차가 크다는 점이다. 상가 투자를 고려한다면 주의해야 할 점이 무엇인지 최근 신한은행의 ‘자산관리 멘토스쿨’의 현장학습에 동행해 알아봤다. 멘토스쿨은 현금 자산 5억 원 이상의 주부들만 참가할 수 있다.

○ 상가는 건물 아닌 상권에 투자해야

멘토스쿨 참가자들이 찾은 곳은 대학로, 홍익대 앞, 신촌 등 서울 주요 대학가 5곳. 대학가 상권은 유동인구가 많은 역세권에 위치해 ‘투자 실패 확률이 낮다’고 생각하기 쉽다. 하지만 멘토스쿨 담당자는 이런 고정관념을 깨야 한다고 강조했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “상가는 건물이 아니라 상권에 투자하는 것”이라며 “대학가 상권의 투자 가치를 보려면 평일과 주말, 주간과 야간에 최소 4번 이상 와서 유동인구의 차이를 확인해야 한다”고 말했다.

첫 방문지는 서울 종로구 지하철 4호선 근처의 2층짜리 허름한 고깃집. 언뜻 보기엔 투자 가치가 낮아 보였다. 하지만 고 센터장은 “땅 모양이 좋아 건물을 새로 지으면 수익률이 높은 곳”이라고 귀띔했다. 건물 정면에서 볼 때 안쪽으로 깊은 구조의 상가보다 도로를 따라 길게 뻗은 건물이 유리하다는 것이다. 밖으로 보이는 면적이 넓을수록 손님을 끌기 유리해 점포 수익이 오를 가능성이 높다는 설명이다.

한 수강생이 ‘방학 때 수요가 뜸하지 않느냐’고 물었다. 특히 이곳은 공연장이 밀집한 마로니에공원에서도 길 하나를 두고 떨어져 있었다. 고 센터장은 “대학가 상권은 시기에 따라서 위축될 수도 있지만 근처에 병원(서울대병원)이 있으면 핵심 상권에서 벗어나 있어도 투자 가치가 높은 건물을 발견할 수 있다”고 강조했다.

○ 재건축때 변수도 꼼꼼히 살펴야

상가 투자는 거주할 집을 구하는 것과는 다르다. 집은 채광이 중요하지만 점포는 반대다. 햇빛을 받으면 상품이 상하거나 변색 우려가 있어 창문을 가려야 하는 곳이 많다. 홍보 면에선 그만큼 손해다. 최성호 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “상가를 고를 때 입지나 가격 등이 비슷하다면 남향보다 북향을 추천한다”고 말했다.

엘리베이터와 주차장의 위치도 중요하다. 엘리베이터가 있으면 건물의 가치는 크게 올라간다. 반면 1층에 위치한 주차장은 임대 면적을 줄일 우려가 있다. 고 센터장은 “만약 주차장이 있다면 건물 정면을 가리는 것보다 입구가 건물 뒤쪽에 있는 것이 낫다”고 말했다.

이날 대학가 상권 5곳을 둘러본 참가자들은 “아파트나 오피스텔 투자보다 상가 투자가 훨씬 고려할 부분이 많다”고 입을 모았다.

고 센터장은 “상가 건물을 재건축할 계획이라면 옆 건물과 공동 개발해야 하는 곳은 아닌지 토지대장과 토지이용계획확인서 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 강조했다.

박성민 기자 min@donga.com