20년간 소유 토지, 취득 계약서 찾을 수 없을 때 양도세 계산은?

Q. 강모 씨는 20년간 보유한 토지를 양도하려 하는데 양도세를 계산할 수 없어 난감하다. 양도세를 계산하려면 토지 매입 당시의 취득 계약서가 필요한데 도통 찾을 수가 없기 때문이다. 이럴 때 양도세는 어떻게 계산해야 할까?

A. 강 씨와 같이 취득 당시의 계약서나 통장 사본, 영수증 등을 모두 잃어버려 실제 취득가액을 입증할 방법이 없다면 보통은 ‘환산 취득가액’으로 양도차익을 계산한다. 환산 취득가액이란 양도시점과 취득시점의 기준시가 변동률을 기준으로 양도가액에서 거꾸로 취득가액을 환산해 낸 것이다. 예를 들어 강 씨가 양도하려는 부동산의 현재 기준시가가 1㎡당 30만 원이고, 취득 당시 기준시가가 10만 원이라면 취득 당시의 기준시가는 지금의 3분의 1인 셈이다. 지금 부동산 양도가액이 3억 원이라면 그 취득가액은 양도가액의 3분의 1인 1억 원으로 환산하는 것이다. 기준시가 변동률로 취득가액을 환산해 냈다고 해서 ‘환산 취득가액’이라 부른다.

강 씨의 경우 실제 취득가액이 1억 5000만 원이지만 취득 계약서가 없어 이를 취득가액으로 인정받을 수 없다면 환산을 통해 아쉬운 대로 1억 원을 환산 취득가액으로 인정받을 수 있다. 만약 강 씨의 실제 취득가액이 5000만 원이라면 계약서를 잃어버린 것이 전화위복이 되는 셈이다. 5000만 원 대신 환산 취득가액인 1억 원을 적용받아 양도차익이 5000만 원 줄고 세금 부담이 감소하는 것이다.

이를 이용해 실제 매매계약서가 있는데도 일부러 환산 취득가액을 적용해 양도세를 신고하는 경우도 있다. 실제 취득가액이 환산 취득가액보다 작기 때문에 실제 매매계약서를 가지고 있는데도 이를 분실한 것처럼 꾸며 환산 취득가액으로 신고해 세금을 줄이려는 속셈이다. 그러나 국세청은 실제 취득가액을 알고 있음에도 환산가액을 신고한 탈세 사례를 적발해 세금을 추징한다.

국세청은 당시 실제 취득가액을 어떻게 알아낼까? 우리나라는 2006년부터 실제 매매가액을 등기에 의무적으로 반영하고 있다. 2007년부터는 양도세 신고 시 실제 매매가액을 신고하도록 되어 있다. 따라서 그 시점부터는 실제 매매가액을 국세청도 쉽게 파악해 낼 수 있다.

물론 그 이전에 거래된 부동산의 경우 대부분 기준시가로 양도세를 신고했기 때문에 국세청도 실제 매매가액을 파악하기 쉽지 않은 것이 사실이다. 하지만 전 소유자가 매입 당시 가액에 등록세, 취득세 등을 포함한 실지거래가액을 자진 신고한 경우에는 신고서에 기입된 실제 매매가액을 국세청이 파악할 수 있다. 따라서 세무서가 취득 당시 실제 거래가액을 모를 것이라고 생각해 환산 취득가액을 신고하면 양도세뿐 아니라 가산세까지 추징될 수 있다는 점을 명심해야 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사