[화제의 분양현장]서울 임대 수익률? 강남역 우뚝, 혜화동·광화문 탄탄

신분당선 개통 3년, 북부상권에서 남부상권으로 유동인구 몰려
분당·용인 인구 유입 효과로 경기침체에도 2년새 권리금 10% 올라
강남역 센트럴애비뉴 등 브랜드 건설업체가 시공, 투자 리스크 줄어

마땅한 투자처가 없다는 요즘, 금융권의 저금리를 누르고 투자자들의 관심을 끌고 있는 것이 상가 임대다. 제대로 고르기만 한다면 괜찮은 수익률을 보장받을 수 있는 데다 최근 브랜드 건설업체들이 상가 건설에 뛰어들면서 투자 리스크도 점점 줄어들고 있다.

상가 선택에서 가장 중요한 요소는 누가 뭐래도 상권. 상권을 평가하는 중요한 척도가 ‘임대수익률’이다. 상권의 발달에는 임대료 상승이 뒤따르고 공실률은 상대적으로 낮아지는 모습을 보여 자연스레 임대수익률이 올라가는 것이 일반적이다. 그런 의미에서 강남역 상권은 우리나라 경제발전을 대변하는 현대사의 상징적인 곳 중 한 곳이다. 강남 개발과 역사를 같이하며 불과 20∼30년 사이에 급속한 성장을 이룬 초대형 상권이다.

통계에 따르면 강남대로 상권의 m²당 임대수익은 2013년도 3분기 12만8000원에서 2014년 3분기 13만5000원 수준까지 상승해 대한민국 상권 중 가장 높은 인상폭을 보였으며, 종로의 경우 2013년보다 임대료가 떨어진 것으로 평가되고 있다. 그 밖에 4위부터 신사(7만9000원), 혜화동(7만 원), 청담(7만 원), 광화문(7만 원), 신촌(6만 원)이 2013년과 같은 순위를 기록하며 뒤를 이었다.

강남역 상권은 크게 북부와 남부로 나누어지는데 기존에 인기가 높았던 북부 상권에서 최근 몇 년 새 유동인구는 남부 상권으로 이동하고 있는 분위기이다. 업무 중심가를 따라 풍부한 직장인 수요를 확보해 온 강남역 남부 상권이 신분당선 개통으로 분당, 용인지역 등과의 접근성까지 확보되면서 강남역 북부로 몰리던 상권이 남쪽으로 확대되고 있어서다.

저금리 기조 및 정부의 전월세 과세 방침 등에 의해 최근 수익형 부동산에 대한 투자 관심이 점점 증가하고 있다. 수익형 부동산의 맏형 격인 상가의 경우 여전히 매력적인 투자처로 꼽히지만 실질적인 수익 실현이 얼마나 가능한지는 지역마다 ‘천차만별’. 상가 분양 시 임대 공실이나 시공사의 부도 등 각종 리스크 가능성 역시 배제할 수 없기에 투자자들은 보다 믿을 수 있는 투자처를 원한다. 최근 강남역 상가 투자는 △입지조건 △수익 보장 △대형건설사의 시공 △풍부한 수요를 기대할 수 있는 오피스텔 상가 등이 성공의 비결로 떠오르고 있다.

직장인 1번지 ‘강남역 남부상권’ 대적상권 없어

‘넥타이 부대’가 주력인 직장인 상권으로는 서울 강남역 남부와 선릉역 인근이 나란히 1, 2위로 꼽혔다. 특히 전국 100대 상권 중 매출 규모로 최고 상권으로 꼽힌 강남역 남부 상권의 저력은 바로 씀씀이 큰 30대 남녀 직장인을 효과적으로 공략한 데 있었다. 한 언론의 기사에 따르면 실제로 지난해 2월 기준 이 상권의 하루 총 유동인구 44만5213명 가운데 30대 남성은 8만9390명(20.1%)으로 숫자와 비중에서 각각 전국 최다, 최고를 기록했다. 2030 여성층도 마찬가지다.

더욱이 신분당선 개통 3년을 맞아 분당, 용인 등에서 강남역까지 빠르고 편리하게 왕복이 가능해지고 시간이 지나면서 상권이 더욱 안정세를 갖추면서 국내 주요 상권인 명동역, 종각역 일대 상권과 확연히 비교되는 호황 상권으로 자리매김하고 있다.

상권 순위에 관한 각종 조사에서도 강남역 남부 상권은 꾸준히 1위를 차지할 정도로 최근 2년 사이 약 30%의 증가세를 보이고 있다. 특히 강남역 1번 출구는 대한민국 상권 최고의 명당자리라고 할 수 있다. 주말 강남역 신분당선 승하차 인구만 최대 40만 명에 육박한다. 이로 인해 강남역 1∼4번 출구 일대는 유동인구가 급증하면서 임대료와 권리금이 10%에서 많게는 30% 이상 오른 것으로 알려진다. 상권이 커지면서 역세권 주변 상가 시세도 큰 폭으로 오르는 추세다.

현재 분양 중인 ‘강남역 센트럴애비뉴’는 1번 출구에서 불과 34m거리에 있다. 강남대로와 테헤란로가 교차하는 최고 입지를 꿰찬 남부 대표 상권임을 감안할 때 권리금 없이 점포를 소유할 수 있다는 메리트는 투자자들에게 상당히 매력적으로 보인다.

강남역 1번출구 바로 앞 ‘완벽한 입지’ 오피스텔 상가

현재 분양 중인 강남역 센트럴애비뉴는 최근 5년간 강남지역에 공급된 오피스텔 중 최대 규모의 오피스텔인 센트럴 푸르지오시티 단지 내 상가로, 지하 2층∼지상 3층에 입점하며 총 728실에 달하는 오피스텔 입주민이라는 든든한 고정수요를 가지고 있다는 것을 강점으로 들 수 있다. 또한 지하철 2호선 강남역 유동인구와 상주 인원 2만여 명에 달하는 삼성오피스타운을 비롯하여 테헤란로, 포스코 등 강남역 오피스 밀집지역의 직장인들을 배후 고정수요로 삼을 수 있어 프랜차이즈나 식음료 사업도 유망하다.

오피스텔 상가라는 탄탄한 수요와 강남역이라는 최상의 입지 조건이 시너지를 낼 것으로 기대되는 강남역 센트럴애비뉴는 강남역 1번 출구가 불과 34m에 위치하고 있어 ‘완벽한 입지 조건’을 갖추고 있다. 주변 지하철역의 풍부한 유동인구는 물론이고 대한민국 최고의 상권인 강남역은 유동인구가 가장 많은 지역으로 그야말로 최상의 입지라고 할 수 있다.

공간구조 분석 시스템인 ‘스페이스 신택스’에 따르면 강남역 센트럴애비뉴의 복합 상업 활성화 지수는 89.4%에 달한다. 이는 수많은 상업공간 스페이스 신택스 분석 사례 중 가장 높은 활성화 지수로 꼽히는데 길을 찾기 쉬운 공간 배치 체계로 구성되어 있는 센트럴애비뉴 특유의 설계 특장점이 반영된 결과로 풀이된다.

‘투자 리스크’ 줄어드니 투자자 관심 ‘당연하네!’

300실 이상 오피스텔 단지 내 상가는 일반적으로 브랜드 건설업체가 사업을 주도하는 만큼 지역적으로 핵심상권에 입지하는 것이 특징이며 지하철역과 가까운 곳이나 주변에 대단지 아파트 또는 대기업이 밀집돼 있는 곳은 유효수요가 풍부해 인기가 높다.

또한 시행·시공사의 규모, 탄탄한 재무건전성 등을 바탕으로 건설사의 중도 부도 등 사업 진행 단계에서 발생할 수 있는 계약자의 투자 리스크를 줄일 수 있다는 것도 장점이다.

대한주택보증의 분양보증을 받을 수 없는 상가 투자는 건설사가 무너지면 투자 피해가 커진다. 그런 상황에서 대형건설사가 책임지는 상가 분양은 투자자들을 위한 각종 보호장치를 마련해 비교적 안전성이 높다. 대기업의 브랜드를 걸고 가는 만큼 각종 금융조건 지원, 수익 보장 안전장치 등을 내세운 경우도 많으며, 무엇보다 재무건전성을 갖춘 대형건설사는 부도 위험이 작아 불필요한 투자 리스크에 노출되지 않는다.

강남역 1번 출구에 위치한 ‘강남역 센트럴애비뉴’는 대우건설이 시공을 맡아 신뢰도를 높인 상가로 강남역 센트럴 푸르지오시티 저층부에 116개 점포로 구성되었으며, 유동인구의 발걸음이 자연스럽게 상가로 유입되도록 동선과 통로를 철저하게 분석하여 설계된 4면 개방 스트리트형 몰링상가이다.

강남역 센트럴애비뉴는 강남역의 풍부한 유동인구와 오피스텔 입주민, 그리고 주변 기업의 직장인들까지, ‘고정+유동수요’를 확보할 수 있는 최적의 입지를 자랑하며 강남역 상권의 새로운 랜드마크로 자리매김할 것으로 기대되고 있다.

‘강남역 센트럴애비뉴’ 4면 모두 도로, 접근성 우수

강남역 센트럴애비뉴는 360도 4면이 개방된 스트리트형 몰링상가이다. 그렇기 때문에 고객의 발길이 닿지 않는 곳이 없다. 백화점이나 대형 쇼핑몰에 적용되는 공간구조 분석 기법인 스페이스 신택스 기법을 토대로 설계하여 건물 중심에 대각선 방향으로 통로를 만들어 지하 1층과 지상 1층 양방향에서 상가로 접근하는 것이 용이하다.

강남역 1번 출구에서 테헤란로로 이동하던 기존의 많은 인구(1일 평균 약 3만7000명)들이 자연스럽게 상가로 유입될 수 있도록 했다. 이를 통해 발생할 유동인구는 하루 8300여 명으로 예측된다. 특히 지하 2층은 성큰광장을 통해서 1번 출구에서 나오는 유동인구를 자연스럽게 유입할 수 있고 강남역 1번 출구 앞 광장으로의 접근성이 용이하다. 또 지상 1층은 상가 북동측 10m 도로변에서 상가로의 직접 진입이 가능하도록 설계되어 강남역 1번 출구로 이동하는 유동인구가 원활히 상가 내로 흡수될 수 있도록 했다.

강남역 센트럴애비뉴는 상가의 4면이 모두 도로와 접해 있어 접근성이 우수하여 상권의 활성화가 극대화될 수 있을 것으로 기대된다. 여기에 1층과 2층은 다양하고 넓은 덱형 외부공간을 확보하여 고객들에게 편안한 휴게 공간으로 활용될 수 있고, 상인들에게는 폭넓은 영업환경을 제공한다.

강남역 센트럴애비뉴는 전 층을 서로 유기적으로 연결하는 에스컬레이터와 엘리베이터 등을 설치해 효율적인 고객 동선을 유도했다. 상가 전용 방문자 휴게실, 친환경적인 중앙 성큰광장 등 다양한 만남의 장소를 마련했다. 지하 2층과 지상 1층에는 패밀리 레스토랑, 핫 스낵존, 대형 커피전문점, 와인 뷔페 레스토랑, 패스트푸드점, 베이커리, 주얼리, 플래그십 스토어 등이 들어서 주변 유동인구를 빠르게 흡수할 것으로 보인다. 지상2∼3층은 종합검진센터, 한의원, 이비인후과 등 힐링 전문 클리닉과 치과, 성형외과, 피부과 등 뷰티 클리닉 등도 들어설 계획이다.

이 밖에도 △약 400대 수용 규모의 넓은 주차장 △유지 관리비를 절감할 수 있는 수축열 시스템 적용 △야간경관에 활력을 주는 야간경관 조명 △건물 내 부분적으로 친환경 LED 조명 적용 △지하주차장 내에 CCTV 및 비상호출 버튼 설치 등 이용고객과 입주민의 편의를 배려한 장치들이 많다. 여기에다 상징성을 강조한 게이트형 설계를 적용해 강남역 1번 출구 주변의 새로운 명소로 만든다는 계획이다.

강남역 센트럴애비뉴 상가 분양 관계자는 “상가가 10m와 4m 도로와 접해 있으며, 4면 스트리트형 상가로 설계돼 4개면 전체가 외부에 개방되어 있다”며 “소비자의 눈높이에 맞춰 들어서 어느 한 곳 소비자의 발길이 닿지 않는 곳이 없으며, 유동인구와 배후 고정수요가 풍부하기 때문에 수익형 부동산으로서 가치가 있다”고 말했다.

한편, 강남역 센트럴애비뉴는 2015년 3월 입점 예정으로 빠른 환금성 또한 기대할 수 있다. 분양사무실은 강남역 2번 출구 앞에 마련되어 있다. 분양문의 02-583-3880

최윤호 기자 uknow@donga.com