年7% 임대수익률 수도권 지식산업센터… 초기비용 부담 적어 개인 투자자들 기웃

[부자들의 勢테크]

김규정·우리투자증권 부동산연구위원

금리가 추가 인하되면서 지식산업센터(옛 아파트형 공장)에 대한 관심이 높아지고 있다. 지식산업센터는 다른 수익형 부동산에 비해 초기 투자 부담은 적고 임대수익률은 상대적으로 높다. 4월 피데스개발 연구개발(R&D)센터가 발표한 자료에 따르면 수도권 지식산업센터의 임대 수익률은 평균 7%를 웃돈다.

지식산업센터는 ‘하나의 건축물 안에 6개 이상의 공장이 동시에 입주할 수 있는 3층 이상, 다층형 집합 건축물’이다. 정보기술(IT) 기업과 연구소 등이 주로 입주하면서 일반 사무용 오피스 단지로 자리 잡았다. 주거, 상가, 편의 휴게시설이 갖춰진 도심 속의 업무 공장 시설로 보면 된다.

일반 사무용 빌딩보다 총면적과 전용률이 높고 호실별로 소유할 수 있기 때문에 상대적으로 저렴한 금액에 사무실을 마련할 수 있다. 대체로 교통 인프라가 좋은 곳에 있고 단지 형태로 신축되며 유사 업종이 몰려 있어 입주 기업 간 시너지 효과도 높다.

입주 업종이 제한돼 있지만 최초 분양 후 5년간 직접 사용하면 취득세와 재산세 감면 혜택도 주어진다. 주차공간이 넓고 관리비 등 부대비용 부담이 적은 것도 장점이다.

이런 특성 때문에 장기 임대하는 중소기업이나 법인고객이 많다. 임대 수입이 양호하다는 평가를 받으면서 임대 목적으로 지식산업센터에 관심을 갖는 개인투자자도 늘고 있는 추세다.

현행법상 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 분양받는 것은 금지돼 있다. 하지만 2013년 8월 정부가 지식산업센터의 임대 제한 규제를 폐지하겠다고 발표했다. 이르면 올해 관련법이 개정되면 개인이 지식산업센터 사무실을 분양받아 임대할 수도 있다.

지식산업센터를 고를 때는 교통, 환경 등 입지 여건이 가장 중요하다. 지하철 역세권 여부에 따라 분양 가격은 물론이고 프리미엄 차이가 크다. 대중교통 접근성이 떨어지면 공실률도 높아진다. 조망권 유무, 편의시설의 유형과 규모, 주차공간도 중요하다. 작은 공간을 여러 차례 임차해 확대해 나가는 기업이 많으므로 큰 면적을 분양받았다면 부분 임대를 검토하는 것이 좋다. 한 번 공실이 생기면 면적 부담이 큰 편이므로 임대 계약 전에 장기 임차 의사가 있는지, 안정적인 매출 구조를 확보한 업체인지 확인해야 한다.

서울은 최근 송파구 문정동과 금천구, 영등포구 등지에서 지식산업센터의 분양이 이어지고 있는데 권역별로 분양 가격에 차이가 있다. 영등포, 구로, 성수동 등 서울 도심의 신축 단지들은 3.3m²당 700만∼900만 원에 공급된다. 600만 원 이하 가격에 분양되는 경기 성남, 인천 송도 등지에 비해서는 비싼 편이다. 개별 상품별로 분양 가격이 적정한지 따져보고 권역별 임대 시세에 따라 원하는 수익률을 낼 수 있는 상품인지 점검해야 한다.

김규정·우리투자증권 부동산연구위원