[Home&Dream]세곡·내곡지구-위례신도시 공공주택 전매제한기간 단축 혜택

年소득 6000만 원 넘지 않는 무주택-1주택자
‘디딤돌 대출’로 2.6∼3.4% 고정금리 융자 가능

9·1 부동산대책 시행령 뜯어보기

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재건축, 재개발의 ‘빗장’을 풀어 부동산 시장을 활성화하고 실수요자를 위한 주택 구입을 지원하는 ‘9·1 부동산대책’이 이달부터 단계적으로 본격 시행된다.

국토교통부는 대책 이후 주택 거래 움직임이 활발해지고 아파트값이 상승세를 이어가는 등 주택 시장에 탄력이 붙고 있다는 판단에 따라 속도감 있게 법령 개정 등 후속 조치를 추진하고 있다.

재건축 연한 40년→30년 단축

국토부는 아파트 재건축 가능 연한을 30년으로 단축하고 안전진단 평가에서 주거환경 비중을 늘리는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙’ 개정안을 마련했다.

이에 따르면 이르면 내년 4월부터 현재 지방자치단체별로 준공 후 최대 40년까지인 재건축 가능 연한이 30년으로 단축된다. 1987년 이후 지어진 아파트는 이전보다 2∼10년씩 앞당겨 재건축을 추진할 수 있다. 1987∼1991년 입주한 서울 양천구 목동 신시가지와 노원구 상계동 주공 등 서울에서만 24만8000여 채 아파트의 재건축 가능 시기가 빨라진다.

재건축 추진의 첫 관문인 안전진단 평가도 ‘구조안전성’과 ‘주거환경’으로 이원화한다. 안전에 문제가 없더라도 재건축 연한만 채우면 층간소음, 주차난 등 주민들의 생활 불편이 클 경우 재건축을 추진할 수 있도록 했다. 안전진단 세부 개선안은 한국시설안전공단 등 전문기관의 검토를 거쳐 연말까지 수립할 방침이다.

재개발을 할 때 임대주택 의무건설비율도 현재보다 5%포인트 낮아진다. 수도권은 전체 공급 가구 수의 15% 이하, 비수도권은 12% 이하로만 지으면 된다.

단독주택 밀집지역의 소규모 정비사업인 ‘가로주택정비사업’을 할 때 지금보다 두 배 높게 지을 수 있다. 현재는 용도 지역 구분 없이 일률적으로 층수를 7층으로 제한하고 있지만 앞으로는 2종 일반주거지역의 경우 15층으로 완화하고, 3종 일반주거지역의 경우 국토계획법에 따라 층수 제한을 두지 않기로 했다.

디딤돌대출 금리 0.2%포인트 ↓

주택 구입을 위한 정책자금 대출인 ‘내집마련 디딤돌 대출’의 금리가 22일부터 0.2%포인트 내렸다. 이에 따라 대출 만기와 연소득 수준에 따라 대출 신청자들은 2.6∼3.4%의 고정금리로 내집 마련 자금을 빌릴 수 있게 된다.

디딤돌 대출은 연소득 6000만 원을 넘지 않는 무주택자나 1주택자를 대상으로 정부가 저금리 주택담보대출을 지원하는 상품이다.

새로운 대출금리는 부부합산 연소득 기준 △2000만 원 이하 2.6∼2.9% △2000만∼4000만 원 이하 2.8∼3.1% △4000만∼6000만 원 이하 3.1∼3.4%로 적용된다. 기존에는 2.8∼3.6%의 금리를 적용받았다. 22일 이후 대출 신청자들부터 혜택을 받을 수 있으며 이전 대출 신청자이더라도 대출 실행일이 22일 이후면 인하된 금리가 적용된다.

이와 함께 청약저축 2년 이상 가입자가 디딤돌 대출을 이용할 경우 추가로 금리가 0.1∼0.2%포인트 더 낮아진다.

디딤돌 대출의 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 기준도 조정된다. DTI 60% 이내일 경우 LTV는 시중은행과 같은 수준인 70%를 적용하기로 했다.

그린벨트 공공주택 전매제한기간 단축

수도권 공공택지 가운데 개발제한구역(그린벨트)을 50% 이상 해제해 개발한 공공택지 내 공공주택(옛 보금자리주택)과 민영주택의 분양권 전매제한기간을 완화한다.

공공주택은 시세 대비 분양가에 따라 전매제한을 종전 8, 6년에서 각각 6, 5년으로 조정하고, 민영주택은 종전 5, 3, 2년에서 각각 3, 2, 1년으로 단축한다. 공공주택에만 적용되는 거주의무기간은 종전 5, 3, 1년에서 각각 3, 2, 1년으로 축소한다. 국토부는 이 같은 내용의 ‘주택법 시행령’과 ‘공공주택건설 등에 관한 특별법 시행령’ 개정안을 마련했다.

국토부는 이번 개정안에서 분양가가 주변 시세의 70% 미만(서울 강남구 세곡지구, 서초구 내곡지구, 위례신도시)이거나 70% 이상∼85% 미만(경기 성남시 여수지구 등) 지구에 대해서만 전매제한과 거주의무기간을 단축했다. 하지만 분양가가 주변 시세의 85%를 넘는 지구(경기 하남시 미사지구 등)에 형평성 논란이 일자 보완책을 검토하고 있다.

▼청약제도 이렇게 바뀐다▼

이르면 내년 2월부터 청약통장에 1년 이상 가입한 수도권 거주자는 아파트 청약 1순위 요건을 갖추게 된다. 기존 통장을 해지하고 새로 가입할 필요는 없다. 기존에 통장을 가지고 있는 사람은 개편된 청약제도 시행 시점을 기준으로 청약종합저축 가입 1년 이상인 경우 모두 1순위로 바꿔주기 때문이다.

주택을 보유하고 있는 투자자도 신규 분양 아파트 청약으로 집을 살 기회가 많아진다. 2017년 1월부터 85m² 이하 민영 아파트는 청약가점제 적용 비율이 현재 40% 이내에서 지자체의 자율에 맡겨진다.

청약통장 가입기간이 짧은 사람, 주택을 이미 소유하고 있는 사람은 바뀐 청약제도에 따라 받는 혜택이 큰데 비해 현재 기준으로 가점제 점수가 높은 사람은 상대적으로 불리해진다. 따라서 무주택 기간이 길고 자녀가 3명 이상 이어서 청약가점이 높은 편이라면 가점제가 유지되는 2016년 12월 이전에 청약하는 게 유리하다.

내년 2월부터 청약예금 가입자가 청약 주택 규모를 변경하는 것도 손쉬워진다. 정부는 통장 예치금 변경 시 청약가능 주택 규모를 즉시 바꿀 수 있도록 제도를 손질했다. 예컨대 서울 지역 전용면적 85m² 이하 아파트에 청약할 계획을 갖고 현재 300만 원짜리 청약예금에 가입해 있지만 아이가 태어나 집 규모를 더 키워야겠다는 생각이 들 땐 예치금을 더 내면 즉시 큰 평수를 청약할 수 있게 된다.

서울지역의 전용면적 95m² 아파트에 청약하려면 예치금이 600만 원이므로 이미 갖고 있는 통장에다 300만 원만 더 불입하면 즉시 전용 95m² 아파트 청약이 가능해진다. 반대로 85m² 초과 102m² 이하 아파트에 청약할 수 있는 청약예금이 있는 사람은 그보다 평수가 작은 85m² 이하 아파트에도 즉시 청약할 수 있게 된다. 제도가 바뀌기 전에는 청약 규모를 바꾸려면 예치금을 추가로 납입한 뒤 3개월을 기다려야 했다.

국민주택 청약 자격은 무주택 가구주에서 무주택 가구의 구성원으로 확대된다. 청약하려는 사람이 현재 가구주가 아니더라도 가구주를 대신해서 청약을 할 수 있게 되는 것이다. 따라서 가구주 요건을 충족시킬 수 없어 아예 청약통장에 가입하지 않고 있던 주부라도 청약통장에 가입하면 무주택 가구원 자격으로 청약을 할 수 있게 됐다.

청약저축·청약예금·청약부금·청약종합저축 등 4가지 청약통장은 내년 7월부터 청약종합저축으로 단일화된다. 종합저축으로 일원화되면 청약저축, 청약 예·부금의 신규 가입은 중지된다. 이미 가입한 통장은 모두 소진될 때까지 그대로 쓸 수 있다.

홍수영 기자 gaea@donga.com
김현지 기자 nuk@donga.com