주택시장서 숨어버린 ‘실수요-교체수요-투자수요’ 끌어낼 처방전

“그림자 수요, 양지로 끌어내야”… 부동산 전문가 20人 긴급제언

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최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 이끄는 2기 경제팀이 최근 굵직굵직한 부동산 활성화 대책을 속속 발표하자 시장이 빠르게 반응하고 있다. 주택구입 심리지수가 회복되고 서울 아파트 가격이 17주 만에 반등하는 등 ‘2·26 임대차 선진화 방안’ 이후 급속히 얼어붙은 주택 시장의 냉기가 조금씩 가시는 모습을 보인다.

부동산 업계 전문가들은 최근 정부가 추진하는 대책이 힘을 얻기 위해서는 부동산 경기 침체 이후 숨어버린 내 집 마련·교체·투자수요 등 ‘3대 수요’를 양지로 끌어내야 한다고 지적한다. 현재 주택시장에서 ‘내 집 마련’ 수요는 집을 사는 대신 전셋집에 눌러앉았고, 가족 구성원 변화 및 자산 증가로 ‘더 나은 집’을 찾을 시기가 된 교체수요도 갈아타기를 주저하고 있다. 투자수요는 아예 새로운 투자처를 찾아 떠났다.

동아일보 취재팀은 21, 22일 이틀간 금융권, 학계, 연구원 등 부동산 전문가 20인을 대상으로 ‘동맥경화’ 현상을 빚게 된 주택 시장의 3대 수요를 끌어내기 위한 방안을 물었다.

○ 부동산 온기, 한꺼번에 불어넣어라

전세난 속에 출범한 박근혜 정부는 지난해 ‘4·1 주택시장 정상화 종합대책’ ‘8·28 전·월세 대책’ 등을 통해 세입자의 내 집 마련을 독려했다. 이에 따라 무주택 실수요자 중심으로 주택 거래가 늘었지만 꼭 사야 할 사람들만 나서다 보니 부동산 경기를 살리기에는 역부족이었다.

전문가들은 “부동산 시장 침체기에 무주택자들에게만 집을 사라고 유도하는 정책은 한계가 있다”고 진단했다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “중대형은 소형주택과 달리 아파트 값 하락폭이 상대적으로 큰데 ‘큰 집’을 희망하는 교체 수요자들은 침체된 시장 분위기 속에서 리스크를 감내하며 집을 옮기지 않는다”고 말했다.

내집빈곤층(하우스푸어) 학습효과로 내 집 마련 수요 자체가 줄었다는 지적도 나왔다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “생애 처음으로 내 집 마련에 나서는 30대는 부모 세대가 빚내서 집을 샀다가 집값이 반 토막이 돼 고통을 겪는 것을 지켜봤다”면서 “집을 꼭 사야 할 재화라고 보지 않기 때문에 집값 상승이 기대되지 않으면 사지 않는다”고 말했다.

전문가들은 주거 여건이 더 좋은 집으로 갈아타기를 희망하는 교체수요까지 실수요자에 포함시켜 인센티브를 줘야 한다고 지적한다. 이를 위해 무주택자가 아니면 진입이 사실상 불가능한 청약제도를 손질해야 한다고 강조했다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “청약 결과를 보면 1, 2순위에서 미달이 나도 무주택 여부를 따지는 ‘청약가점제’ 적용을 받지 않는 3순위에서는 마감되는 경우가 많다”며 “민영주택에는 가점제를 풀어야 한다”고 말했다.

양지영 리얼투데이 리서치센터 실장은 “무주택자의 내 집 마련 수요를 이어가기 위해 생애최초주택구입자에 대한 취득세 감면, 5년간 양도세 면제 혜택 등 지난해 일몰된 세제 혜택을 되살릴 필요가 있다”고 말했다.

○ ‘집 나간’ 투자 불씨 살려라

다주택자들의 투자수요는 올해 초 발표된 전월세 과세 방침에 직격탄을 맞았다. 전문가들은 다주택자의 투자수요를 늘리기 위해서는 각종 세금 부담을 줄이는 정책이 ‘즉효’가 있을 것이라고 강조했다. 고준석 신한은행 청담역지점장은 “월세소득 분리과세 적용 기준을 연간 월세수입 2000만 원 이하에서 3000만 원 이하로 상향조정하는 것이 효과적일 것”이라고 말했다. 정부는 현재 보유 주택 수나 주택가격과 관계없이 연간 2000만 원 이하의 월세수입을 얻는 임대사업자에게 14%의 단일세율을 적용해 분리과세한다고 지난달 밝힌 바 있다.

주택 관련 협회 관계자들은 좀 더 강력한 처방을 주문했다. 김종신 대한주택건설협회 정책상무이사는 “월세소득 과세가 투자수요를 억제하는 ‘주범’인 만큼 연간 2000만 원 이하 월세소득에 대해선 분리과세가 아닌 비과세를 적용해야 할 것”이라고 주장했다.

2주택 이상 합산가액이 6억 원을 초과할 때 부과하던 종합부동산세의 과세 대상을 9억 원으로 완화하는 방안도 제시됐다. 오정근 한국경제연구원 초빙연구위원은 “집을 사면서 세금을 내고도 다시 내야 하는 종합부동산세는 징벌적 과세”라며 “이 때문에 중대형 아파트 거래가 끊기는 등 폐해가 많았다”고 지적했다.

전문가들은 최근 정부가 속도감 있게 내놓은 굵직한 부동산 규제 완화책들을 하루빨리 실행에 옮겨 ‘정책 리스크’를 제거하는 것이 무엇보다 효과적인 처방이 될 것이라고 강조했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “다주택자들은 정책 리스크에 가장 민감하게 반응하는 집단”이라며 “이들은 최근 쏟아져 나온 완화책을 호재로 받아들이면서도 말만 무성하게 끝난 과거 사례를 떠올리며 여전히 투자 타이밍을 저울질하고 있다”고 말했다.

김현진 기자 bright@donga.com　　　
홍수영 기자 gaea@donga.com　　　
김현지 기자 nuk@donga.com　　　
천호성 인턴기자 고려대 경제학과 4년
차유정 인턴기자 고려대 영어영문학과 졸업