수도권 민간아파트 전매제한 1년에서 6개월로 단축

국토부 규제개혁 업무보고

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국토교통부가 19일 대통령에게 보고한 ‘2014년 업무추진계획’의 핵심은 부동산 시장 과열기에 도입된 규제를 없애거나 대폭 완화해 살아나기 시작한 부동산 시장에 군불을 지피겠다는 것이다. 특히 재건축 시장을 억누르는 ‘대못 규제’를 뽑아내 부동산 시장의 ‘바로미터’인 재개발·재건축사업에 활력을 불어넣겠다는 의지를 분명히 했다.

정부는 이르면 다음 달 초부터 이번 업무추진안을 단계적으로 추진할 계획이다. 하지만 서울 강남지역에 혜택이 쏠릴 수 있는 초과이익환수제 등 일부 법안이 국회 문턱을 넘어야 해 추진 과정에서 상당한 진통이 예상된다.

○ 재건축 활성화로 시장 살린다

현재 부동산 시장에 남은 대표적인 대못 규제가 재건축 초과이익 환수제도와 분양가 상한제다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축에 따른 개발이익이 가구당 3000만 원을 넘어서면 최대 50%를 정부나 지방자치단체에 내는 제도다. 재건축 기간이 통상 10년 정도 걸리기 때문에 강남의 재개발 대상 조합원 대부분이 부담금 걱정에 사업 추진을 꺼렸다. 2006년 5월에 도입됐지만 현재까지 환수 대상으로 지정된 사업장은 4곳, 실제 부과금을 낸 단지는 송파구 풍납동 이화연립 한 곳뿐이다. 올해 말까지 이미 제도 적용이 유예되고 있는데 이번에는 아예 폐지를 추진한다.

분양가 상한제는 공공성이 강한 보금자리주택이나 시장 과열 우려가 있는 지역에 공급되는 주택에 한해서만 적용 대상으로 지정하겠다는 게 정부의 방안이다. 하지만 이 제도가 폐지되면 건설업체가 폭리를 취할 수 있고 고분양가 논란이 재연될 수 있다며 야당의 반대가 만만치 않은 상황이다.

김규정 우리투자증권 부동산 연구위원은 “수도권 민간택지 안에 분양받은 주택의 전매 제한 기간을 1년에서 6개월로 줄이기로 한 것은 분양권을 초기에 처분해 프리미엄을 기대하는 수요자를 끌어들여 신규 분양을 활성화할 수 있다”고 전망했다.

문제는 국회의 벽을 넘는 것이다. 재건축 초과이익 환수제도나 과밀억제권역에서 아파트 재건축 시 ‘1가구 1주택’ 제한 등을 풀려면 법을 개정해야 한다. 민주당 장병완 정책위의장은 정부 대책에 대해 “시장 상황에 맞춰 규제는 바뀌어야 한다”면서도 “규제개혁의 초점이 국민이 아니라 건설업계인 것 같다”고 비판했다.

○ 한국판 ‘마리나베이’ 만든다

‘입지규제 최소지구’는 싱가포르의 마리나베이나 일본 롯폰기힐스 등을 참조한 도시 재생 방안의 일환으로 나왔다. 낡은 도심의 터미널이나 역사 등을 주거와 상업, 문화가 복합된 지역으로 재개발할 수 있도록 한 것. 현재는 토지를 주거, 상업, 공업 등으로 구분하고 용도에 따라 용적률, 건폐율을 달리 적용해 들어서는 시설을 제한하고 있다.

국토부는 앞으로 이런 규제를 풀어 도심에 첨단 복합시설이 들어설 수 있도록 할 계획이다. 박기풍 국토부 1차관은 “외국에서는 규제가 아예 없는 ‘화이트 존’을 도입하기도 한다”며 “민간자본을 유치해 한국판 마리나베이나 롯폰기 힐스를 만들려는 것”이라고 말했다.

○ 공유형 모기지, 무주택자로 확대

정부는 전월세난 해소를 위해 전세에 집중된 주택수요를 매매로 돌리는 동시에 빠르게 커지고 있는 월세시장 개혁에도 나서기로 했다.

우선 연리 1%대 장기 대출로, ‘로또 대출’로까지 불리는 공유형 모기지의 대출 대상이 3월부터 5년 이상 집을 보유하지 않은 무주택자로 확대된다. 지금까지는 생애최초 주택구매자가 대상이었다. 공유형 모기지는 집을 팔았을 때 생기는 매각 차익이나 손실을 집주인과 국민주택기금이 나눠 갖는 대출상품이다. 대출 대상이 400만 가구에서 450만 가구로 늘어나는 효과가 있다.

임대주택 공급을 늘리기 위해 민간을 적극 활용하는 방안도 추진된다. 10년 공공임대 주택은 한국토지주택공사(LH)가 직접 짓는 방식 외에 국민주택기금이 리츠(부동사투자회사)에 출자해 짓는 방식도 도입된다.

집집마다 다른 ‘고무줄 월세 시세’를 없애기 위해 관련 통계가 강화된다. 서울 경기 광역시로 한정된 월세가격 통계를 전국으로 확대하고 연말까지 국토부의 전월세 신고시스템과 대법원 확정일자 시스템을 통합한다.

세종=홍수영 gaea@donga.com / 정임수 기자