[부자들의 부동산 테크]중장년층 상가 투자 어떻게 할까

김규정·우리투자증권 부동산연구위원

매달 월세 수익을 챙길 수 있는 상가는 은퇴를 앞둔 중장년층의 투자 희망 1순위 상품이다. 노후 생활자금을 확보할 수 있고 매각 차익도 기대할 수 있기 때문이다.

기존 상가를 매입하는 경우에는 이미 임차인이 확보돼 있고 보증금과 월세 규모, 공실 리스크 등을 눈으로 직접 파악할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 임대수익률이 양호하고 상품 가치가 우수한 상가는 매물로 나오는 경우가 드물다. 나와도 시세보다 비싼 경우가 많고 지나치게 저렴하다면 임차인과의 계약이나 대출 및 권리 관계 등에 문제가 있는지 의심해봐야 한다.

현장 조사가 가능한 기존 상가라도 적정 가격을 파악하기는 쉽지 않다. 대로변, 이면도로, 코너 같은 접한 도로 상태나 교통 인프라, 주변 환경, 층수 등에 따라 가격차가 크다. 이때는 예상 임대료와 목표 수익률을 기준으로 적정 투자 금액을 역으로 계산해 볼 수 있다. 보증금 1억 원, 월세 300만 원이 나오는 상가의 경우 연간 월세 수입은 3600만 원이다. 이를 토대로 연 6% 수익률을 얻으려면 총 투자 금액은 7억 원을 넘지 말아야 한다. 보증금을 제한 초기 투자 금액은 6억 원이 되는 셈이다.

상권 배후의 가구수와 업무지구 종사자 등 상주인구와 유동인구는 물론이고 업종 분포 현황, 입지 특성 등 상권 분석은 필수다. 소상공인지원센터의 상담이나 상권 분석 자료를 활용하면 좋다.

프리미엄이나 권리금 등 기존 상가가 지닌 가격 부담을 피하려면 분양 상가를 고려해 볼 수 있다. 임대 계약이나 수익률은 검증되지 않았지만 프리미엄이 붙지 않아 상대적으로 저렴하게 분양받을 수 있기 때문이다.

부동산114에 따르면 2013년 4분기(10∼12월) 분양 상가의 가격은 수도권 기준 3.3m²당 2872만 원으로 꾸준히 상승세를 타고 있다. 유형별로는 투자 선호도가 높은 아파트 단지 내 상가와 근린상가의 가격 상승폭이 크다. 특히 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 수도권 신도시나 지방 혁신도시 근린상가의 인기가 꾸준하다. 지난해 4분기에도 LH가 공급한 150여 개의 상가 점포는 98% 낙찰률을 기록하며 대부분 주인을 찾았다.

최근에는 아파트 청약 인기에 힘입어 위례신도시 주상복합아파트 단지 상가의 분양이 완료되는가 하면 중심상업지구의 근린상가에서도 분양 열기가 일고 있다. 입주가 임박한 서울 뉴타운 상가 분양이 재조명되기도 했다. 세종시 중심상업지구 상가는 정부청사 이전이 진행되는 가운데 내년까지 3만여 채의 새 아파트가 입주를 앞두고 있어 눈길을 끈다. 신도시 상가들은 각각 수천만 원대의 프리미엄을 형성하기도 하지만 신도시 주거환경이 안정된 후에야 상가 운영이 정상화되기 때문에 실제 입주 시기와 초기 입주율을 잘 살펴 투자 시기와 임대 전략을 세워야 한다.

요즘에는 선임대 후분양하는 상품들도 종종 마주치게 되는데 분양업체가 믿을 만한지, 임차인과 계약 내용도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 일정 기간 임대료를 보조해 주는 확정수익률 보장 상품도 많아졌는데 1, 2년 후 약정 기간이 끝난 뒤 재임대가 안 되면 낭패를 볼 수 있다.

김규정·우리투자증권 부동산연구위원