[부자들의 부동산테크]신경 덜 쓰고 매달 약정액 보장되는 ‘자기관리형’이 안정적

주택임대관리업체 계약 어떻게

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

“자기관리형이 안전하겠죠?”

서울 마포구에서 19실 규모의 원룸형 주택을 임대하고 있는 정모 씨(51)가 새로 도입된 주택임대관리업에 대해 물어왔다. 그는 건물 보수 및 임차인 관리 등에 적잖이 애를 먹고 있었다. 인근 중개업자를 통해 임차인을 구하고 있지만 공실이 남아 있고 중개수수료 부담이 만만치 않은 데다 관리인 보수도 적지 않은 상황이라 전문 임대관리회사와 위탁 계약을 맺고 싶다고 했다.

민간 임대주택의 공급을 촉진하기 위한 기업형 주택임대관리업이 7일부터 시행된다. 임대인과 계약을 맺은 주택 임대관리업체는 임대주택의 유지와 보수, 개량은 물론이고 임대료 징수, 임차인 관리, 임차인의 주거 편의를 위한 기타 업무를 전문적으로 수행하게 된다.

기업형 주택임대관리업에는 임대를 위탁 받은 관리업체가 주택 임대 및 임대료 징수 등을 관리하고 매월 실제 임대료의 일정 비율을 수령하는 ‘위탁관리형’과 임대 관리업체가 매월 약정된 임대료를 임대인에게 지불하는 ‘자기관리형’이 있다. ‘위탁관리형’은 주택 공실과 임차료 미납 등의 임대 리스크가 임대인에게 있고, ‘자기관리형’은 임대관리업체가 이러한 리스크를 떠안는다. ‘자기관리형’은 계약을 이행하지 못할 경우 임대인의 손해를 보전해야 하고 임차인의 임대 보증금 반환을 위해 보증보험에도 의무적으로 가입해야만 한다.

주택 소유주, 즉 임대인의 입장에서는 매월 확정된 임대료를 보장받는 ‘자기관리형’이 안정적인 수익 운영을 위해 매력적일 수 있다. 그 대신 임대관리업체와 계약을 할 때는 전체 계약기간이나 임대율 및 약정 임대료 보장 수준 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 임차인의 만족도를 높여 공실률을 최소화하려면 브랜드 인지도를 가진 임대관리업체나 운영 매뉴얼 등 관리 경험이 풍부한 업체와 계약하는 것이 유리할 것이다.

기업형 주택임대관리업이 도입된 이유는 주택 임대 수요가 늘면서 임대 수익을 노리는 민간 투자자도 늘어났기 때문이다.

전체 임대시장의 75%를 민간이 공급하고 있는 일본의 경우 임대주택의 80%가량이 임대관리를 위탁하고 있다. 이에 따라 임대관리업체가 자사 브랜드로 임대주택을 건설, 관리, 운영하고 임대주택 소유자에게 매월 약정한 임대료를 지불하는 서브리스(sub-lease) 방식의 임대관리업이 급성장했다. 종합부동산기업 다이토켄타쿠, 레오팔레스21, 다이와리빙 등이 대표적인 업체다. 국내에서는 2012년부터 우리레오pmc, KD리빙, 플러스엠, 신영홈스, 코오롱글로벌 등이 임대관리회사를 설립하고 임대관리 위탁 서비스를 제공하고 있다. 주택임대관리업이 본격적으로 시행되면서 임대관리업체도 늘어날 것으로 예상된다.

그러나 주택임대관리업이 더욱 활성화되려면 민간 임대주택 투자자에 대한 세제 지원 확대가 병행돼야 한다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원