수익률보다 공실률을 먼저 따져라

노후 임대사업 주의할 점은
‘집주인’ 아닌 ‘사업자’ 마인드 가져야

노후 대비용으로 임대사업에 뛰어든 중장년층 가운데 실패하는 이도 적지 않다. 공실, 건물 보수관리, 월세 연체 등이 대표적인 골칫거리다.

전문가들은 임대사업의 첫걸음은 임차 수요가 확실한 지역과 상품을 고르는 것이라고 입을 모은다. 지하철 역세권이나 업무지구, 산업단지 주변처럼 배후 수요가 풍부한 곳을 골라 해당 지역의 임대차 상황을 파악하는 게 기본이라는 것. 서용식 수목건축 대표는 “공실이 발생하면 수익률이 떨어지는 만큼 지속적으로 임대료를 받을 수 있는지 신경 써야 한다”며 “원룸이 많은 지역이라면 2, 3인용 주택으로 접근하라”고 조언했다.

이를 위해 박승국 라이프테크 대표는 “반드시 현장을 찾아 해당 지역의 주택 공급이 얼마나 늘지 눈으로 확인해야 한다”며 “분양업체가 제시하는 임대료를 믿지 말고 직접 동네 부동산을 다니며 체크하라”고 강조했다.

또 세를 놓는 집주인이 아니라 임대사업을 하는 ‘비즈니스 마인드’로 접근해야 한다고 전문가들은 강조한다. 김혜현 렌트라이프 대표는 “투자 때는 수익률을 따지지만 막상 임대사업을 하다 보면 임대차 계약, 세입자 민원 처리, 건물관리 같은 관리·운영에 엄청난 노력이 든다”며 “24시간 서비스를 각오해야 한다”고 말했다.

본인이 직접 하기 어렵다면 전문임대관리회사를 활용하는 것도 방법. 임대료의 5∼10%를 수수료로 내면 전문회사가 세입자를 구하는 것부터 월세 징수, 건물 유지·보수까지 대신 해준다. 김 대표는 “임대시장 경쟁이 치열해지면 결국 제대로 관리해주는 임대주택의 경쟁력이 높아질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

관리·운영 능력이 된다면 게스트하우스나 셰어하우스 같은 새로운 유형의 임대주택도 눈여겨볼 만하다. 분양형 호텔, 서비스드 레지던스는 직접 관리·운영을 하지 않아도 된다는 점에서 최근 인기를 끌고 있다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “이런 틈새상품은 수익률이 과대 포장되거나 공급이 몰릴 수 있으니 주의하라”며 “나중에 되팔기 쉬운지도 고려하라”고 조언했다.

주택을 직접 지어 임대사업을 계획했다면 맞춤형 주택도 고려해 볼 수 있다. 서 대표는 “여성 전용 원룸, 애완동물을 키우는 이들을 위한 ‘펫하우스’ 같은 주택이 인기를 끌고 있다”고 말했다.

정임수 기자 imsoo@donga.com