[맞춤 재테크]시세 7억 토지 매각 후 증여하려는데…

토지 증여 후 3개월 뒤에 매각하면 3633만원 절세 가능

Q. 안모 씨(72)는 부동산을 많이 보유한 자산가다. 최근 20년 전 지방에 사둔 사업용 토지를 사겠다는 사람이 나서서 이 기회에 땅을 판 돈을 아들에게 증여할까 고민 중이다. 땅의 현재 시세는 7억 원가량이며, 공시지가는 3억 원, 취득가액은 1억 원이다.

A. 사람들이 흔히 하는 오해가 있다. 바로 ‘증여하고 5년 내 양도하면 안 된다’는 것이다. 물론 완전히 틀린 말은 아니다. 부동산의 양도소득세를 줄이기 위해 증여를 한 경우에는 5년 내 양도하면 불리할 수 있다. 예를 들어 증여받은 재산을 양도할 때 원래는 증여받은 가액이 취득가액이 되는데 세법에서는 증여받고 5년 내 양도하는 경우 이월과세라는 규정을 적용한다. 이 규정은 증여받은 가액이 아니라 당초 증여한 사람이 취득했던 가액을 기준으로 양도차익을 계산하도록 하고 있다. 이는 증여를 활용해 양도소득세를 줄이는 것을 방지하기 위한 규정이다.

하지만 목적이 단순히 양도소득세를 줄이기 위한 것이 아니라면 이야기는 달라진다. 안 씨의 경우가 그렇다. 안 씨가 토지를 양도하고 양도차익 6억 원에 대한 양도소득세 1억4435만 원(지방소득세 포함)을 내고 나면 현금 5억5565만 원을 자녀에게 증여할 수 있는데, 이때 증여세금은 8793만 원이나 된다.

만약 안 씨가 이 토지를 먼저 증여하고 양도하면 어떻게 될까. 토지를 증여할 때 증여일 전후 각 3개월 이내에 시세(매매사례가액 등)가 없다면 공시지가로 평가해 증여할 수 있다. 즉, 안 씨가 증여하고 3개월이 지나서 매매계약을 체결한다면 아들에게 공시지가 3억 원으로 증여할 수 있고 이때 증여세금은 3960만 원으로 토지를 양도하고 현금을 증여했을 때와 비교해 절반 이상인 4833만 원이나 세 부담이 적다. 이때 토지증여에 대해 1200만 원의 취득세(부가세 포함 4%)를 부담하더라도 전체적으로 3633만 원의 세금이 줄어든다.

그렇다고 양도소득세 부담이 늘어나는 것도 아니다. 토지를 먼저 증여하고 3개월이 지나자마자 팔면 이월과세가 적용되기는 하지만 양도소득세의 차이는 거의 없다. 이월과세라는 것이 증여자인 안 씨가 팔았다고 보고 양도소득세를 계산하는 것이므로 어차피 안 씨가 증여하지 않고 직접 양도한 경우와 마찬가지이기 때문이다. 오히려 증여하면서 냈던 세금을 필요경비로 인정해주므로 양도소득세가 1억3368만 원으로 1067만 원 정도 줄어든다. 또한 이월과세라는 것은 단순히 양도소득세 계산만 증여자를 기준으로 하라는 것이지 증여했던 것까지 취소하는 것은 아니기 때문에 토지를 팔아 양도소득세를 내고 난 후의 현금은 모두 안 씨 아들의 재산이 된다.

결과적으로 안 씨처럼 공시지가와 시가 차이가 많이 나는 부동산은 양도 후 현금 증여보다 낮은 공시지가에 증여하고 양도하는 것이 유리하다. 한 가지 유의할 점은 증여하고 3개월 이내에 매매계약을 체결할 경우엔 실제 매매가액을 기준으로 증여세가 추징될 수 있으므로 적어도 3개월이 지난 시점에 매매계약을 체결해야 한다는 것이다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사