상가 투자 주의보… ‘수익률 보장’ 믿지 마세요

임차인 못구해 ‘빚더미’
구두계약은 문서화해야

개인사업을 하는 황모 씨(51·경기 수원시)는 2007년 7월 대출을 받아 상가 2개를 4억3600만 원을 주고 분양을 받았다. 맞벌이로 연간 7000여만 원을 버는 황 씨는 사업이 어려워지자 노후 걱정을 하던 차에 상가로 눈을 돌린 것. 분양팀 관계자는 “임차인을 확보해줄 수 있고 상가 한 개당 보증금 2000만 원에 월 150만 원을 받을 수 있다”고 말했다. 분양팀 관계자가 “1개를 더 계약하면 내가 받을 수수료만큼 할인해 주겠다”고 제안해 황 씨는 2개를 사게 됐다. 분양팀 관계자는 황 씨에게 “계약금만 내면 상가 하나를 더 사 대출을 받을 수 있다. 이익이 날 때까지 갖고 있다 안 되면 해약해도 된다”고 말했다. 이에 상가(2억8800만 원)를 또 계약했다. 같은 해 11월 준공 허가가 났지만 임차인은 나타나지 않았다. 중도금을 내기 어렵게 된 황 씨는 계약 해지를 요구했지만 시행사인 D사에서는 “우리와 분양팀은 별개로 운영된다”는 답변만 돌아왔다.

노후에 안정적인 수익을 원하는 사람이 늘면서 수도권 일부 지역을 중심으로 상가 투자 열기가 달아오르고 있다. 하지만 투자열기에 비례해서 사기성 분양으로 피해를 보거나 원하는 수익을 얻지 못해 투자에 실패하는 사례도 늘고 있다.

○ “노후 대비하려다 신용불량자로”

대한주택공사가 경기 성남시 판교신도시에 분양한 상가의 평균낙찰가율(예정가격 대비 낙찰가 비율)은 3월 110%에서 6월 142%로 뛰었다. 같은 기간 평균경쟁률은 2.94 대 1에서 18.68 대 1로 급등했다. 상가별 최고 경쟁률도 3월에는 19 대 1이었지만 6월에는 무려 89 대 1에 달했다. 전문가들은 이처럼 높은 가격으로 상가를 분양받으면 가게를 운영하거나 임대를 해도 원하는 수익률을 올리기 쉽지 않다고 지적한다.

가게를 운영하기도 전에 낭패를 당하는 사례도 많다. 위 사례에 소개된 황 씨는 계약을 해지하려고 백방으로 수소문하던 중 상가가 있는 유통센터가 토지거래허가구역에 있어 임대업을 할 수 없다는 사실을 확인하고는 기겁했다. 토지거래허가구역 지정은 올해 5월에야 해제됐다. 황 씨는 이를 항의했지만 시행사는 “법대로 하라”는 말만 되풀이했다. 황 씨는 사업이 더 어려워져 수입이 끊기다시피 하면서 원금은 물론이고 월 500만 원에 달하는 대출이자도 못 내게 돼 결국 올해 4월 금융채무 불이행자(신용불량자)가 됐다. 황 씨는 “노후 준비를 하려다 집안이 풍비박산 났다”고 호소했다.

1일에는 용인시에 있는 상가의 전용면적을 속이고 영업이 불가능할 정도로 작은 3.8m²짜리 상가를 1억3000만 원에 분양해서 수십억 원을 챙긴 부동산업자들이 검찰에 적발됐다.

○ 전용면적 반드시 확인해야

부동산 전문가들은 “수익률을 보장한다”는 말만 믿고 상가 계약을 해서는 절대 안 된다고 당부했다. 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “임차인을 확보해 준다거나 10% 이상의 수익률을 보장한다고 말하는 분양업체가 많지만 이를 이행할 여력이 안 되는 곳이 적지 않다”고 말했다. 상가는 휴게시설, 화장실 등 공용면적의 비중이 높기 때문에 실제 상가면적인 전용면적을 확인해야 한다. 믿을 만한 업체가 맡은 사업이 아니라면 선분양하는 상가는 준공이 지연될 수 있으므로 피하는 것이 안전하다.

상가정보연구소 박대원 소장은 “구두 약속 내용을 비롯해 분양업체가 잘못할 경우 계약을 해지할 수 있다는 내용을 문서화하고 준공 지연에 따른 보상도 구체적으로 명시해야 한다”고 말했다. 부동산전문 변호사인 최광석 로티스합동법률사무소 대표는 “상가를 둘러싼 분쟁은 해결하기까지 시간이 많이 걸리고 투자자들이 받는 고통이 큰 만큼 분양업체에서 하는 말을 그대로 믿지 말고 모르는 내용은 반드시 전문가 등에게 물어봐야 한다”고 강조했다.

손효림 기자 aryssong@donga.com