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[토지 탐방]충북 음성-진천군
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[토지 탐방]충북 음성-진천군

입력 2007-08-18 03:01수정 2009-09-26 18:06
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《‘제1회 반기문마라톤대회.’ 14일 오전 충북 음성군 곳곳에는 이런 현수막이 걸려 있었다. 이곳은 지난해 10월 반기문 전 외교통상부 장관이 유엔 사무총장으로 선출되면서 그의 고향으로 크게 부각됐다. 반 총장의 고향으로 유명해지기 전에도 충북 음성군과 진천군 지역은 2005년 12월 혁신도시 대상지로 선정되면서 서울의 부동산 ‘큰손’들의 주목을 받았다. 정부가 추진하는 혁신도시 10곳 가운데 땅값이 많이 오른 이 지역의 토지시장 동향을 알아봤다. 》

○ 땅값은 급등, 거래는 뚝…

건설교통부가 5월 말 발표한 개별공시지가에서 진천군은 지난해에 비해 20.3% 올라 서울지역에서 땅값이 가장 많이 오른 지역 중 하나인 용산구(20.5%)와 비슷했고 음성군도 지난해보다 16.2% 올랐다.

이곳 혁신도시 예정지 주변의 현재 땅값은 관리지역 내 농지가 3.3m²(1평)당 20만∼40만 원, 임야는 10만∼30만 원 수준이지만 거래는 거의 없는 편이다. 종종 전원주택을 짓겠다며 660∼990m²(200∼300평)의 소규모 땅을 찾는 사람은 더러 있지만 투자할 만한 큰 땅은 매물이 귀하다는 게 현지 부동산 중개업자들의 전언. 토지거래허가구역으로 묶여 있어 외지인이 땅을 사기가 까다로워졌고 현지인도 양도소득세 부담으로 매매를 꺼리기 때문이다.

진천읍의 한 부동산중개업소 사장은 “최근 2개월간 매매를 한 건도 중개하지 못했다”며 “농사를 지으면서 중개업을 하는 나 같은 지역민은 그나마 나은 편이지만 외지에서 온 중개업자들은 고민이 이만저만이 아닐 것”이라고 말했다.

○ 계속되는 투자 바람

수도권과 멀지 않은 이곳은 ‘혁신도시’ 선정이라는 호재(好材)가 발표되기 전에도 투자 바람이 몇 번 일었다.

투자자들이 이 지역에 처음 관심을 갖기 시작한 것은 대소공단과 만수공단이 들어서던 1985∼87년. 1980년대 후반에는 중부고속도로 개통으로 수도권으로 가기가 편리해지자 공단 도로 주변의 임야가 3.3m²당 7만∼8만 원으로 올랐다. 1990년대 들어서는 전국적으로 준농림지 개발 바람이 불면서 이곳도 농지 거래가 늘고 값이 함께 뛰었다.

하지만 1997, 98년 외환위기가 닥치면서 땅을 갖고 있던 외지인들이 매물을 쏟아내자 현지인들이 이 땅을 다시 사들이기도 했다. 현 정부 들어서는 행정중심복합도시 후보지로 거론되면서 농지가 10만 원 이상으로 치솟은 데 이어 혁신도시 예정지로 선정돼 이 지역의 토지시장이 요동쳤다.

○ 개인투자자는 신중해야

음성군과 진천군 일대 6.914km²의 용지에 세워지는 혁신도시는 지역발전에 호재로 작용할 가능성이 높지만 인구 증가와 경제발전으로 이어질지는 두고 봐야 한다는 시각도 있다.

지리적으로 서울과 자동차로 한 시간 거리에 있는 데다 주변에는 충주시와 청주시 등 주거와 교육 여건이 상대적으로 나은 도시가 있는 것이 약점으로 지적된다. 교육과 주거 환경이 획기적으로 개선되지 않는 한 혁신도시에 입주하는 공공기관이나 기업의 임직원과 그 가족들이 주변 도시로 분산될 수 있다는 우려 때문이다.

진천읍의 돼지꿈공인 임성식 사장은 “이 지역에 사는 사람들도 자녀를 청주시와 충주시로 유학 보내는 사례가 많다”며 “청주시에서 혁신도시 예정지까지 차로 30분이면 출퇴근이 가능하기 때문에 외지인들이 혁신도시 쪽으로 몰리기는 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

토지컨설팅업체인 JMK플래닝 진명기 사장은 “현재 이곳의 땅값은 인구를 기준으로 봤을 때 거품이 다소 낀 것으로 보이는 만큼 시간이 지나면 조정기를 거칠 수 있다”며 “개인투자자는 토지 매수를 신중하게 고려해야 한다”고 조언했다.

반면 경기 평택시와 음성군, 충주시를 잇는 동서고속도로가 2015년경 완공되면 서해안으로 가기가 좋아지기 때문에 배후 물류기지로 활용될 가치가 있다. 또 산세(山勢)가 좋은 진천군 백곡면 일대는 리조트타운이 형성될 수도 있다고 시장 전문가들은 보고 있다.

따라서 자금력이 있는 기업이나 대형 부동산 펀드가 개발 가능성을 염두에 두고 땅을 대규모로 구입한다면 장기적으로 볼 때 투자 가치가 있다는 분석도 있다.

음성·진천=정세진 기자 mint4a@donga.com



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