주택법 시행령 개정안 입법 예고… 업계 “비현실적”

“수도권 아파트 땅값 비중 사업비의 70% 육박

분양가 25%인하 장밋빛 계산”

《올해 9월부터는 지방의 비(非)투기과열지구 아파트도 계약일로부터 6개월간 되팔 수 없게 되는 등 신규 분양 아파트의 전매(轉賣) 제한이 강화된다. 이른바 ‘반값 아파트’인 토지임대부 및 환매조건부 아파트는 경기 안산시 신길 택지지구와 군포시 부곡 택지지구 중 한 곳에서 각각 200채 이내로 10월 중 시범 분양한다.》

9월부터 시행되는 분양가상한제와 관련해 논란이 됐던 택지비 인정 범위를 크게 늘려 부동산등기부에 기재된 주택사업자의 토지매입 가격도 실제 매입가로 인정해 주기로 했다.

이에 따라 수익성이 나빠질 것이라는 건설업계의 우려는 어느 정도 불식될 것으로 전망되지만 분양가를 낮추는 데는 한계가 있을 것이라는 지적도 나온다.

건설교통부는 16일 분양가상한제와 분양가공시제도(분양원가 공개) 세부 시행방안을 담은 이 같은 내용의 ‘주택법 시행령 및 시행규칙 개정안’을 마련해 17일 입법 예고한다고 밝혔다.

○ 전매제한 강화-기간 늘려

분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비를 산정할 때 경매, 공매 낙찰가격이나 2006년 6월 1일 이후 부동산등기부에 올린 가격을 실제 매입가로 인정해 주기로 했다.

그러나 이 때에도 주택법 공포일(4월 20일) 이후에 사들인 땅은 ‘감정평가액+가산비(제세공과금, 법정수수료)’의 120%까지만 인정하기로 했다.

기본형 건축비는 7월 중 확정되는데 각 지방자치단체가 상하 5% 범위 내에서 지역 특성에 따라 탄력적으로 조정할 수 있게 했다.

개정안은 또 시세차익에 따른 투기수요를 차단한다며 전매제한 기간을 대폭 늘렸다. 수도권은 전 지역이 5∼10년으로 정해져 전매제한 기간이 최대 4년 늘었다. 지방은 비투기과열지구에 대한 전매제한 기간이 신설됐다.

주택만 분양하고 토지는 임대하는 토지임대부 분양주택과, 싼 값에 분양하되 10년 뒤부터 공공기관에 팔 수 있는 환매조건부 분양주택은 10월 중 시범 분양하기로 했다.

‘마이너스 옵션’을 선택한 가구는 같은 동(棟)에 배정하고 플러스 옵션은 발코니 확장 공사에 한해 허용하기로 했다.

○ 분양가 실제로 낮아질까

건교부는 30평형대 아파트 5곳을 모의 실험한 결과 분양가상한제가 시행되면 분양가를 최고 25% 낮출 수 있을 것으로 추정했다. 수도권 34평형 분양가가 5억1000만 원에서 3억9100만 원으로 줄어든다는 것이다.

이는 택지비를 감정가로 산정하고 건축비는 공공택지에 적용하는 기본형을 차용한 결과다. 여기에 마이너스 옵션을 적용하면 분양가가 추가 하락할 것으로 건교부는 예상했다.

하지만 일각에서는 이 같은 분양가 인하 폭이 실제보다 과장됐을 가능성이 있다는 주장도 나오고 있다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 “수도권 사업장은 전체 사업비에서 땅값 비중이 70%에 육박해 시행사 수익률이 5%도 안 되는 곳이 많은데 분양가를 지금보다 25% 낮출 수 있다는 것은 이해가 안 된다”고 말했다.

마이너스 옵션제도 실질적인 분양가 인하로 보기는 어렵다는 의견이 많다. 벽지 등 일부 품목을 빼고 분양한다고 해도 입주 시점에는 계약자들이 별도로 공사를 해야 하기 때문에 ‘조삼모사(朝三暮四)’라는 것이다.

이 밖에 전매제한 기간 연장도 실제 시행 과정에서 상당한 불편이 따를 것으로 전망된다. 수도권 택지지구의 30평형대 아파트를 분양받으면 10년간 되팔지 못하기 때문에 이사를 하려 해도 살던 집을 세주지 않는 이상 다른 방법이 없다.

배극인 기자 bae2150@donga.com

고기정 기자 koh@donga.com