[8·31 부동산대책]그린벨트 풀어 임대 2만가구 건설

■ 주택-토지 공급 확대

‘8·31 부동산 종합대책’은 부동산시장을 안정시키기 위해 정부가 내놓을 수 있는 모든 제도가 망라된 ‘부동산정책 종합세트’라고 할 만하다.

대책은 크게 △서민 주거안정 △부동산거래 투명화 △토지시장 안정방안 △주택시장 안정방안 등 4개 분야로 나뉜다.

분야별로 세제 및 금융지원, 공급 확대, 투기수요를 억제하기 위한 세금 중과세 조치 등이 시행된다. 당초 알려진 것보다 주택공급 확대를 위한 대책이 많이 포함된 점이 눈길을 끈다.

○중대형 아파트 늘어난다

정부는 내년부터 2010년까지 5년 동안 수도권에서 매년 주택 30만 채씩, 모두 150만 채를 공급할 계획이다.

이를 위해서는 4500만 평 정도의 택지가 필요하지만 현재 확보한 토지는 3000만 평에 그쳐 매년 24만 채를 짓는 것도 빠듯한 상황이다.

이 문제를 해결하기 위해 수도권 국·공유지 200만 평을 택지로 돌리고 기존 택지지구 4, 5곳의 면적을 확대해 1000만 평 정도를 추가로 확보하기로 했다.

또 그린벨트(개발제한구역) 260만 평가량을 풀어 국민임대주택 2만6000채를 짓기로 했다.

중대형 주택을 늘리기 위한 방안도 나왔다.

우선 이르면 다음 달 중 기존 택지지구에서 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트 용지의 공급비율 상한선이 40% 이하에서 50% 이하로 10%포인트 높아진다. 이렇게 되면 5년간 수도권에서 중대형 아파트를 지을 수 있는 용지가 450만 평 늘어난다.

서울, 인천, 경기 의정부시 구리시 등 수도권 과밀억제권역으로 지정된 곳에서 재개발사업을 벌일 때 전용면적 25.7평 이하 주택을 전체의 80% 이상 짓도록 한 소형주택의무비율도 완화하기로 했다.

경기 성남시 판교신도시도 용적률을 10% 높여 중대형 아파트를 3200가구 늘리기로 했다.

○저소득층에 유리해지는 청약제도

아파트 우선 청약대상자 선정 기준은 무주택 서민에게 유리한 쪽으로 바뀐다.

현재는 우선 청약자 기준이 ‘35세 이상, 5년 이상 무주택자’이지만 앞으로는 ‘무주택 기간+소득 수준+가구원 현황’ 등을 모두 고려한다. 저출산시대에 자녀를 많이 둔 가장과 소득이 낮은 서민을 우대하기 위한 조치다.

저소득층에 대한 주택 매입 지원책도 강화된다. 연소득 2000만 원 이하인 가구주에 대해서는 장기주택담보대출(모기지론) 금리를 6.25%에서 5.25%로 1%포인트 낮춰주기로 했다.

모기지보험도 도입된다. 모기지론 이용자가 원리금을 갚지 못해 금융기관이 담보주택을 처분해야 할 때 발생하는 손실을 보험사가 보상해주는 제도다.

전문가들은 이 제도를 활용하면 모기지론 이용자가 대출받을 때 부동산 담보인정비율(LTV) 한도가 현행 70%에서 80% 수준까지 높아질 것으로 분석했다.

정부는 모기지보험 가입 대상을 주택투기지역으로 지정되지 않은 곳에서 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입하는 무주택자로 제한할 방침이다.

○민간 임대주택 사업하기 어려워진다

이르면 다음 달부터 민간 임대사업자 등록 요건이 까다로워진다. 등록 최소 주택 수가 2채에서 5채로 늘어나고, 의무임대 기간도 현재 3년에서 5년으로 2년 연장된다.

양도세 비과세 혜택을 받기 위한 임대주택사업 기간도 현행 3∼10년에서 10년 이상으로 단일화된다.

등록·취득세 등의 비과세 혜택 대상 임대기간은 3년에서 5년으로 늘어난다. 다주택자에 대한 양도세나 종합부동산세 중과 조치가 예고된 뒤 이를 회피하려는 의도로 매입임대주택사업에 뛰어드는 것을 차단하기 위한 조치다.

○부동산시장 투명해질 듯

택지 매입비에다 정부가 제시하는 표준건축비를 감안해 아파트 분양가를 결정하는 원가연동제가 공공택지 내 모든 아파트에 적용된다. 현재는 전용면적 25.7평 이하 아파트만 적용 대상이다.

이렇게 되면 분양가가 거의 드러나게 돼 주택 건설업체들이 많은 이익을 챙기는 일이 사실상 어려워진다.

부동산 실거래가 신고제가 내년부터 시행되고 신고된 가격을 부동산 등기부에 기재하는 방안도 추진된다.

공공택지에 지어지는 아파트 분양권 전매금지 기간도 수도권은 5년에서 10년, 지방은 3년에서 5년으로 각각 길어진다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

이승헌 기자 ddr@donga.com

■ 토지시장 안정 대책

앞으로 토지거래허가구역에서 허가받은 용도 이외로 토지를 사용하거나 전매금지 제한기간 규정을 어긴 사람을 신고하면 포상금을 주는 일명 ‘토지 파파라치’ 제도가 도입된다.

또 3000만 원을 넘는 토지 보상비는 전액 채권으로 지급되고, 대토(代土)나 아파트 같은 현물 보상도 실시된다.

정부는 ‘8·31 부동산 종합대책’이 가시화하면서 주춤해진 주택시장과 달리 급등세가 꺾이지 않고 있는 토지시장 안정을 위해 이 같은 대책을 마련했다.

정부가 남한 국토의 22%가량에 해당하는 66억 평을 토지거래허가구역으로 지정했음에도 불구하고 땅값은 상승세를 보이고 있다. 땅값은 올해 들어 7월 말까지 3.16% 올랐다. 2003년(3.43%)과 2004년(3.86%) 연간 상승률과 비슷한 수준이다.

정부 주도로 행정도시 기업도시 혁신도시 등 대규모 개발사업이 추진될 예정이어서 땅값 상승세는 당분간 이어질 가능성이 높다.

정부는 이런 점을 고려해 10월 13일부터 토지거래허가구역 내 전매금지 제한기간을 △농지 6개월→2년 △임야 1년→3년 △개발사업용지 6개월→4년 △녹지 등 기타 6개월→5년으로 각각 늘리기로 했다.

하지만 이런 거래가 제대로 이뤄지는지 감시할 수 있는 행정력에 한계가 있다는 지적에 따라 토지 파파라치 제도를 도입하기로 한 것으로 알려졌다.

정부는 또 허가 용도로 토지를 사용하지 않았을 때 내야 하는 과태료를 500만 원에서 취득세(땅값의 2%)의 5배로 높일 계획이다.

또 내년부터 임야나 농지를 필지분할해 파는 행위에 대해서 해당지역 지방자치단체장의 허가를 받도록 해 투기세력을 차단하기로 했다.

이와 함께 2004년 이후 부과를 중단했던 개발부담금을 내년부터 부활하고, 2007년 도입 예정이던 기반시설부담금제를 내년 하반기부터 앞당겨 시행하기로 했다.

8·31 부동산 종합대책 주요 내용
구분			현행	개정	시행시기
서민주거안정대책	무주택서민주거안정	전세금 대출금리 인하	영세민=3.0%	2.0%	10월
			근로자=5.0%	4.5%
		생애최초주택구입자금 부활	2003년 폐지	전용면적 18평 이하 주택구입자 1억 원까지 연리 4.5%로 대출
		저소득층모기지론 우대	6.25%	5.25%	9월
		모기지보험도입	―	비투기지역 내 25.7평 이하 주택 구입자, 보험 가입 시 부동산담보 인정비율(LTV) 상향	2006년 중
		청약 우선순위	무주택기간	무주택기간+소득+가구 현황	연내
	임대주택시장활성화	국민임대특별법 적용 대상	30만 평 이하	50만 평 이하	2006년 중
		택지 확보	―	그린벨트 260만 평(2만6000가구) 추가 해제
				10∼30%
		입주자 부담	10∼40%		시행중
		다가구 매입	2008년 1만 가구	2015년까지 5만 가구
		매입임대주택등록자격 강화	최소 주택=2가구	5가구	9월 중
			의무기간=3년	5년
			국세 감면=5∼10년	10년
			지방세 감면=3년	5년
거래시장질서확립	실거래가 신고 의무화		―	신설 시행	2006년 중
	실거래가 등기부 기재		―	부동산등기법 개정
	투기 상시감시 조직		―	국세청에 조직 신설	연내
	부동산 통계 정비		―	부동산정보관리센터 강화	연내
주택시장안정	공공택지확대	국공유지 활용	―	송파·거여지구 등 200만 평	2006년이후
		택지지구 확대	―	파주 신도시, 양주시 옥정지구, 오산시 세교-궐동지구 등에서 1000만 평	2006년이후
		중대형비율확대	25.7평 초과 40% 이하	50% 이하	9월 중
	기존택지	재개발 공공개발	없음	소형주택의무비율 완화	2006년이후
	공급제도	25.7평 초과주택 분양가	택지 채권입찰제+(투기우려지역) 분양가 심사	주택 채권입찰제+원가연동제	2006년 중
	분양권 전매제한		수도권=5년	10년	2006년 중
			지방=3년	5년
	판교	개발	민영개발	25.7평 이하=민영25.7평 초과=공영개발	10월
		물량	2만6804가구	2만9504가구	10월
토지시장	토지거래허가제강화	지정자	시도지사	건설교통부 장관	10월
		농지·임야구입 조건	6개월 거주	1년 거주	연내
		구입자금 공개	―	의무화	10월
		전매금지기간	6개월∼1년	2∼5년	10월
		과태료	500만 원	취득세의 5배	연내
		신고포상제	―	신설	연내
	부담금	개발부담금	2004년 부과 중지	부활 시행	2006년
		기반시설부담금	―	일정 규모 이상 주택 상가 오피스빌딩 재건축 재개발 등	2006년하반기
	보상금	채권 보상	부재지주로 3000만 원 초과분	3000만 원 초과하는 모든 보상비	2006년 중
		현물보상	―	대토 또는 아파트
		양도세 비과세	기존 농지 3년 이상 경작	신농지 3년 이상 경작 포함
	토지 비축		―	토지공사 연간 1500만 평 비축	2006년부터
	토지선매 매입가		공시지가 기준	감정평가가격으로 현실화
시행 시기는 기존 자료를 토대로 추정한 것이어서 달라질 수 있음. 자료: 열린우리당 재정경제부 건설교

황재성 기자 jsonhng@donga.com

정임수 기자 msoo@donga.com