[테마를 알면 돈이 보인다]<5>서울 60여곳 재개발 진행

부동산 재테크에 성공하려면 시장 변화에 민감해야 한다.

정부 정책이 어떻게 바뀌는지, 이에 따라 시장 상황은 어떻게 변하는지 꼼꼼히 따져보고 ‘될 만한 곳’에 투자해야 성공할 수 있는 것.

최근 재건축 단지에 대한 정부 규제가 크게 강화되면서 재개발 시장으로 눈을 돌리는 사람들이 많아지고 있다.

재개발은 재건축에 비해 초기 투자 부담이 적고 조합원분 분양권을 전매할 수 있는 장점이 있다. 정부도 낙후된 주거 및 환경 개선을 위한 재개발 사업은 적극 지원한다는 방침이어서 사업 전망을 밝게 하고 있다.

○ 재개발 사업 현황

재개발은 노후·불량 건물이 모여 있고 기반시설도 열악한 지역을 사업지로 정해 주택과 주변 시설, 도로 등을 계획적으로 만드는 것. 기반시설이 양호한 지역의 오래된 아파트 등을 헐고 같은 자리에 새 집을 짓는 재건축과는 차이가 있다.

재건축 사업이 많은 강남 지역과 달리 강서·강북 지역에 재개발이 몰려 있는 것은 그만큼 이 지역은 주택은 물론 주변 기반시설도 낙후돼 있기 때문이다.

현재 서울에서 사업 승인을 받아 재개발이 진행 중인 구역은 60여 곳. 사업 추진을 준비 하고 있는 지역도 100여 곳이 넘는다.

마포구 서대문구 성북구 동대문구에 재개발 사업이 진행 중이거나 추진 중인 곳이 많다. 성동구와 강동구에서도 최근 뉴타운 지정 지역을 중심으로 재개발 사업 추진이 활발해지고 있다.

서울 도심권에서는 미군기지 이전과 용산 민자역사 개발 등 호재가 많은 용산구가 대표적인 재개발 추진 지역. 하지만 아직까지는 사업 초기 단계인 곳이 많다.

○ 어디에 어떻게 투자할까

재개발 지역에 투자할 때는 무엇보다 사업 진행 단계부터 따져봐야 한다. 투자 시점에 따라 수익성이 크게 차이가 날 수 있기 때문이다.

재개발 사업은 ‘기본계획수립 뒤 구역지정→조합설립인가→사업시행인가→관리처분 계획인가→이주→착공→완료’의 순서로 진행되는데, 보통 구역지정이나 사업인가 시점에 조합원 지분 가격이 많이 오른다.

구역지정에서 사업인가 시점까지의 초기 단계에 투자하면 사업 승인이나 완료 시점에 높은 수익을 올릴 가능성이 있지만 사업 진행이 잘 안돼 낭패를 볼 위험도 크다. 반면 조합원 자격을 얻는 것을 포기하고 나중에 일반 분양을 받으면 안정성은 있지만 수익성이 떨어진다는 단점이 있다.

부동산 정보제공업체인 부동산 114 김규정 차장은 “누구나 높은 수익을 원하겠지만 초기 투자는 자칫하면 장기간 돈이 묶이는 위험이 있다”며 “사업 인가를 받았거나 인가 예정 지역을 중심으로 투자하는 게 좋다”고 말했다.

조합원 수가 너무 많은 곳은 의견 조율이 잘 안돼 사업 기간이 길어질 수 있다. 조합에 문제가 있으면 가구 수 등을 정하는 관리처분 계획인가나 사업 정리 단계인 조합 청산 과정에서 적지 않은 분쟁이 생길 수 있기 때문이다.

그래서 1000가구 안팎의 규모로 조합 분쟁 없이 사업 진행이 원활하고 주변에 개발 호재가 있는 곳이 어딘지 찾아 투자 계획을 세우는 게 좋다고 전문가들은 충고한다.

사업 초기 단계인 곳에 투자할 때는 무리하게 욕심을 내지 말고 소형 단독주택을 중심으로 지분 투자를 하는 게 낫다. 최악의 경우 사업이 무산될 수도 있기 때문이다.

이상록 기자 myzodan@donga.com

서울의 주요 재개발 구역 현황 (6월말 기준)
지역	구역	사업단계	예정 가구 수	시공사
강북구	미아제12구역	구역준비	1,258	삼성물산
	미아제6구역	구역준비	1,198	삼성물산
	미아제8구역	구역준비	1,024	두산산업 개발
동대문구	전농제7구역	구역준비	2,940	삼성물산
동작구	흑석제6구역	구역준비	1,018	동부건설
성동구	옥수제12구역	구역준비	1,600	삼성물산
	옥수제13구역	구역준비	2,056	대림산업
성북구	길음제10구역	구역준비	1,931	삼성물산
	길음제8구역	구역지정	1,616	삼성물산
	정릉제9구역	구역지정	1,254	삼성물산
영등포구	신길제5-2구역	구역준비	1,138	이수건설, GS건설
용산구	한남제1구역	구역준비	1,476	삼성물산
은평구	불광제3구역	사업인가	1,162	현대건설
	응암제2구역	구역준비	2,327	현대건설
구역준비는 구역지정 전 단계. 자료:부동산114