[마이홈]부동산 세금 올가이드…‘양도세 실거래가 과세’

《2007년부터 아파트, 단독주택, 토지 등 모든 부동산을 파는 사람은 실제 거래가격을 기준으로 양도소득세를 내야 한다. 재정경제부가 최근 양도세 과세기준을 실거래가로 전면 전환하는 내용의 소득세법 개정안을 내년 정기국회에 제출, 2007년부터 시행할 계획이라고 밝혔기 때문이다. 현재 부동산 매도자는 대부분 실제 거래가보다 낮은 기준시가(공동주택), 공시가격(단독주택), 공시지가(토지)를 기준으로 양도세를 내고 있다. 양도세 부과 기준이 실거래가로 바뀌면 세금 부담이 크게 늘어난다.》

○실거래가 과세로 세 부담 급증

정부는 작년 한해 전체 양도세 부과 대상 62만 건의 28%인 24만 건에 대해서만 실거래가로 과세했다. 투기지역, 1가구 3주택, 1년 이내 단기 양도, 6억 원 초과 고가주택 등 예외적인 경우에만 실거래가로 양도세를 매긴 것.

이 같은 실거래가 과세원칙을 예외 없이 적용한다는 게 이번 소득세법 개정안의 핵심 내용이다.

정부는 일단 내년에 1가구 2주택 보유자가 살지 않던 집을 파는 경우와 외지인이 농지 등을 파는 경우에 한해 실거래가로 양도세를 매긴다. 이어 2007년에는 모든 부동산에 양도세 실거래가 과세 원칙을 적용할 예정이다.

이렇게 되면 양도세 부담이 지금보다 20% 정도 늘어날 전망이다. 현재 양도세 부과 기준인 기준시가, 공시가격, 공시지가 등이 시가의 80% 정도이기 때문이다.

예를 들어 2년 전 서울 강북의 44평 아파트를 2억1400만원에 샀다가 최근 2억6000만 원에 판 사람은 기본공제 등을 받아 양도세를 전혀 부담하지 않았다. 과세 기준인 기준시가 상승폭이 미미했기 때문이다. 그러나 실거래가 기준이라면 양도차익 3750만 원에 대해 580만 원의 양도세를 내야 한다.

수도권 토지의 양도세 부담도 커진다. 토지 양도세 부과기준인 공시지가는 실거래가의 절반 이하인 경우가 많았다. 실거래가 과세로 과세표준(세금부과 기준금액)이 2배 이상으로 늘면 양도세도 그만큼 많이 내야 한다.

시가 반영비율이 50∼60% 수준에 불과한 단독주택이나 수도권의 상가 역시 세 부담이 적지 않을 것으로 보인다.

○양도세율 인하 여부 관심

정부는 양도세 실거래가 과세로 세금 부담이 갑자기 늘어날 것으로 보고 세율 인하를 검토하고 있다.

전문가들도 실거래가 과세에 따른 부작용을 최소화하는 보완책이 필요하다고 지적한다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “세금이 늘어나는 규모를 따져 세율을 낮춰야 조세저항을 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.

세율이 낮아지면 세금 부담이 당초 예상한 것보다 줄어든다. 이렇게 되면 1가구 2주택자 등 실거래가 과세 대상에 신규 편입되는 사람들이 무리하게 서둘러 집을 팔 필요가 없다고 전문가들은 설명한다.

보유 주택 가운데 먼저 팔 집과 장기 보유할 집을 선택하고 집값 추이에 따라 매도시기를 결정해야 한다는 것.

부동산컨설팅회사인 ‘RE멤버스’ 고종완 사장은 “올해 하반기(7∼12월)보다는 내년 상반기(1∼6월)에 집을 사려는 사람이 더 많을 것”이라며 “양도세 때문에 너무 서둘러 팔 필요는 없다”고 말했다.

홍수용 기자 legman@donga.com

○공시주택가격 - 단독-다세대 시세80%선 책정

건설교통부가 단독주택(다가구주택 포함)과 다세대주택, 전용면적 165m²(50평) 미만 연립주택을 대상으로 매년 1회 결정 고시한다. 매도 호가나 거품이 있는 가격 대신 감정평가사와 건물의 향 동 등을 반영해 산정하며 통상 시가의 80% 수준에서 정해진다. 양도소득세와 상속·증여세, 종합부동산세 등 국세와 재산세, 취득·등록세 등 지방세의 과세기준가액이 된다.

○공시지가 - 토지稅-담보등 감정평가 기준

토지 관련 각종 세금과 보상금, 담보 및 경매 등 감정 평가의 기준으로 활용된다. 건교부가 매년 9∼12월 전국의 대표성 있는 50만 필지를 선정해 다음해 1월 1일을 기준으로 가격을 평가한 뒤 토지 소유자와 시군구 의견을 들어 표준지역 지가를 결정해 2월 말 고시한다. 시군구는 표준지역 공시지가를 기준으로 인근 지역 토지에 토지가격비준표를 적용해서 전국 약 2800만 필지의 땅값을 5월 31일자로 확정 발표한다.

○공동주택 기준시가 - 아파트-50평이상 연립 평가

국세청이 아파트와 전용면적 165m² 이상 연립주택을 대상으로 건물의 종류, 규모, 거래 상황 등을 감안해 매년 1회 이상 건물과 건물에 부속된 토지를 통합 평가해 결정한다.

매년 1월 1일을 기준으로 ‘거래가능가격’에 주택규모별 시가반영비율을 곱해 산정되는데 통상 시가의 80% 수준에서 책정된다. 용도는 공시주택가격과 마찬가지다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com