아파트 기준시가 4.2% 인하… 稅테크 전략

  • 입력 2005년 5월 3일 17시 29분


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2일 전국의 아파트와 대형 연립주택 등 659만 가구의 기준시가가 고시됨에 따라 아파트 세(稅)테크 전략에도 변화가 필요해졌다.

전국 평균 기준시가는 4.2% 떨어져 기준시가에 따라 매기는 양도소득세, 상속·증여세 등 부담이 줄어들 전망이다.

내년 기준시가가 다시 오르기 전에 집을 팔거나 상속, 증여해야 세금을 줄일 수 있다.

▽올해 들어 집값 오른 곳, 미리 상속 매도해야=기준시가를 산정하는 기준일은 2004년에는 3월 2일이었고 올해는 1월 1일이다.

2004년 3월 2일부터 2005년 1월 1일 사이 집값(시세) 변동을 반영해 기준시가를 산정, 올해 들어 상승한 가격은 이번 기준시가에 반영되지 않았다.

최근 집값이 크게 올랐다면 내년 기준시가가 상향 조정될 수밖에 없다.

오른 집값이 기준시가에 반영되기 전(지금부터 내년 기준시가 고시일 이전)에 집을 팔거나 상속하면 양도소득세와 상속세 등의 부담이 줄어드는 셈이다.

예를 들어 서울 중구 신당동 남산타운 32평형 기준시가는 작년 3억2250만 원에서 올해 3억950만 원으로 떨어졌다.

올 5월 2일 직전에 증여했다면 증여세는 4850만 원. 5월 2일 이후에 증여한다면 기준시가 하락이 반영돼 증여세가 4590만 원으로 줄어든다.

이 아파트의 시세는 올해 들어 2000만 원 남짓 올랐다. 이는 내년 기준시가에 반영돼 2006년 기준시가는 오를 가능성이 높다.

올해 1월부터 4월 말까지 시세 상승분만 내년 기준시가에 반영하더라도 2006년 기준시가 고시 이후에는 증여세가 5000만 원을 웃돌게 된다.

세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “올해 기준시가가 작년에 비해 올랐더라도 올 1월 이후 집값이 많이 올랐다면 내년 기준시가 고시 이전에 양도, 상속, 증여하는 게 유리할 수 있다”고 조언했다.

▽양도소득세는 보유 기간 따져라=주택 보유 기간이 길면 양도소득세는 줄어든다. 기준시가가 떨어졌다고 서둘러 집을 팔았다간 되레 손해를 볼 수도 있다는 얘기다.

특히 투기지역 아파트나 고가 아파트(기준시가 6억 원 이상)는 기준시가가 아니라 실거래가에 따라 양도소득세가 부과되는 점에 유의해야 한다.

이런 아파트의 기준시가 변동은 양도소득세에 영향을 미치지 않는다.

▽기준시가 적용 시기에 유의하라=세금 종류별로 이번에 고시된 기준시가가 적용되는 시점이 달라진다. 우선 기준시가를 고시한 5월 2일부터 적용되는 세금은 취득·등록세, 양도소득세, 상속세, 증여세 등이다.

양도나 취득 시점은 원칙적으로 잔금 청산일이다. 집을 팔고 5월 2일 잔금을 받았다면 새로 고시된 기준시가에 따라 양도소득세와 취득·등록세가 부과된다.

그러나 잔금청산일이 불투명할 때가 많아 등기 시점을 양도나 취득 시점으로 삼는 경우가 많다.

재산세와 종합부동산세 등 보유에 따른 세금은 6월 1일부터 바뀐 기준시가가 적용된다. 6월 1일 보유한 사람에게 해당 부동산의 재산세와 종합부동산세가 부과되기 때문이다.

▽5월 중 이의신청하라=기준시가를 납득할 수 없다면 5월 중 인터넷을 통하거나 직접 세무서를 방문해 이의를 신청할 수 있다. 이에 대해 국세청은 6월 한 달 동안 재조사를 거쳐 6월 말 기준시가를 최종 확정한다.


이은우 기자 libra@donga.com

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