아파트 기준시가 4.2% 인하…세금 어떻게 되나

《국세청이 2일 전국 아파트와 대형 연립주택 등 공동주택 기준시가를 평균 4.2% 내림에 따라 양도소득세, 상속·증여세 등 아파트 관련 세금은 다소 줄게 됐다. 그러나 재산세는 올해부터 과세표준이 지방자치단체별 시가표준액 등에서 기준시가로 바뀌어 기준시가가 떨어져도 세금은 되레 올라가는 곳이 많다. 기준시가가 떨어졌다면 내년 이후 다시 오르기 전에 양도나 상속, 증여를 하는 게 유리하다는 분석도 나온다.》

▽비(非)투기지역 양도소득세 감소=서울 광진구 A아파트 32평형 기준시가는 작년 3억2250만 원에서 이번에 3억750만 원으로 떨어졌다.

이 아파트를 2003년 5월 사들였다고 가정할 때, 올해 5월 2일(기준시가 고시일) 직전에 팔았다면 양도소득세는 580만7700원. 5월 2일 이후 팔면 하락한 기준시가가 반영돼 양도소득세는 310만7700원으로 46% 줄어든다.

다만 서울 강남권과 경기 성남시 분당 등 투기지역에서는 실거래가로 과세되므로 기준시가가 떨어져도 양도세 부담이 줄지 않는다.

기준시가가 떨어지면 상속세 증여세 등도 감소한다.

상속세는 5억 원까지 공제되므로 상속재산이 5억 원을 밑돌면 기준시가 하락에 관계없이 세금을 물지 않는다.

5억 원을 초과하는 고가 주택을 상속하려면 기준시가가 떨어졌을 때 물려주는 게 좋다.

양도소득세와 상속·증여세는 5월 2일부터 바뀐 기준시가가 적용된다.

▽기준시가 내려도 재산세는 늘어=지난해까지 아파트 재산세는 토지분(개별공시지가)과 건물분(지자체별 시가표준액)으로 따로 과세됐다.

올해부터 재산세는 기준시가 기준으로 통합 과세돼 부담이 커졌다. 이 때문에 기준시가가 떨어져도 재산세는 늘어나는 아파트가 많다.

서울 중구 신당동 남산타운 32평형은 이번 기준시가 하락으로 양도소득세, 증여세 등은 줄지만 재산세는 지난해 21만원5000원에서 증가 한도(전년 대비 50%)인 32만2500원으로 오른다.

전국적으로 대도시에서 기준시가가 3억 원 이상인 아파트의 경우 올해 재산세가 인상 한도인 전년 대비 50%까지 오르는 곳이 많을 전망이다.

재산세는 6월 1일 보유 기준으로 과세되며 7월과 9월에 각각 50%씩 분납하면 된다.

▽중대형, 시세반영률 낮춰=타워팰리스 1차 50평A형의 기준시가는 2004년 10억2000만 원에서 올해 8억9200만 원으로 떨어졌다.

기준시가 기준일(2004년은 3월 2일, 2005년 1월 1일)의 시세는 2004년 11억9000만 원에서 올해 12억5500만 원으로 올랐다.

시세가 올랐는데도 기준시가가 떨어진 데 대해 국세청은 “25.7평 초과 중대형 아파트의 재산세 급증이 예상돼 기준시가를 시세의 90%에서 80% 수준으로 내렸다”면서 “시세의 80% 선에 공시가격을 매긴 단독주택과의 형평성도 고려했다”고 설명했다.

▽5월 말까지 이의신청 접수=국세청은 이번 기준시가 책정에 전망, 소음, 향 등을 반영했다.

2004년까지 C등급으로 분류된 꼭대기층은 우수한 조망권을 고려해 A등급 또는 B등급으로 분류해 다른 층의 같은 평형에 비해 높은 기준시가를 매겼다.

또 같은 단지, 같은 평형에 대한 기준시가 등급을 3개 등급에서 5, 6개 등급으로 세분했다.

공동주택 기준시가는 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 볼 수 있다.

이의가 있으면 31일까지 세무서를 방문하거나 국세청 홈페이지를 통해 재조사 청구를 할 수 있다. 이 과정을 거쳐 기준시가는 6월 말 최종 확정된다.

이은우 기자 libra@donga.com