586만가구 시세80% 수준 공시…강북 뉴타운 투자위축 가능성

정부가 지난달 말 단독 다가구 다세대 연립주택의 집값을 처음 공시했다. 공시가격이 시세의 80% 수준에서 정해짐에 따라 세금 부담이 늘면서 투자수익이 줄어들게 된 연립주택과 고급 빌라시장이 직격탄을 맞을 것으로 예상된다. 동아일보 자료 사진

정부의 단독·다가구·다세대·소형 연립주택(전용면적 50평 미만) 586만 가구에 대한 가격공시는 부동산 시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

우선 면적은 작지만 값이 비싼 주택과 면적은 크지만 시세는 싼 주택 간 세금 형평성 논란은 대부분 해소될 것으로 보인다.

다만 과세표준(과표·세금을 매기는 기준)이 전반적으로 높아져 가뜩이나 부진했던 이들 주택의 거래는 더욱 위축될 가능성이 크다.

특히 서울 강북 재개발 지역과 뉴타운 추진 지역, 서울 강남 지역 고급 단독주택 등은 이번 공시로 투자비용 부담이 늘어나면서 투자가 주춤해질 것으로 분석됐다.

▽단독·다세대 시장 투자 위축 불가피=공시가격이 시세의 80% 수준으로 책정됐고 이를 기준으로 보유세와 거래세가 부과된다.

그동안 단독·다가구·다세대·소형 연립주택의 과표는 보유세가 시세의 30∼50%, 거래세는 70∼100% 수준에서 각각 책정됐다.

따라서 지역에 따라 세 부담이 급증하는 곳이 나올 수 있다.

특히 재개발이나 뉴타운 개발이 추진되는 서울 용산구 성동구 마포구 등지에서 최근 1, 2년 사이에 값이 2배 이상 급등한 주택이라면 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다.

또 단독·다가구·다세대 주택보다는 연립주택이나 고급 빌라가 직격탄을 맞을 것이라는 분석도 나온다.

부동산정보업체 ‘부동산114’의 김희선 전무는 “단독·다가구·다세대 주택 밀집지역은 재개발 재건축 주거환경개선사업 등을 통해 개발될 가능성이 크지만 연립주택이나 고급 주택은 상대적으로 이런 사업을 추진하기가 어렵다”며 “투자수익성 급락이 불가피할 것”으로 전망했다.

▽임대료 상승도 우려된다=늘어나는 세금 부담을 세입자에게 떠넘겨 전세금이나 월세 보증금이 오를 수 있다는 분석도 나온다.

다만 재산세가 오르는 지역보다는 떨어지는 지역이 많을 것이라는 정부 분석대로라면 임대료가 크게 오르는 곳은 많지 않을 것으로 예상된다.

하지만 용산구 한남동과 이태원동, 성북구 성북동 등 외국인을 대상으로 하는 고급 임대주택들은 임대료 상승이 불가피할 것으로 보인다. 대부분 종합부동산세 과세 대상이기 때문이다.

이 경우 고급 임대주택 시장의 위축도 예상된다. 세금 증가는 곧 수익률 하락으로 이어지는 데다 이런 주택에 투자하는 투자자들이 대부분 수익률 변동에 민감하기 때문이다.

▽단기 악재, 중장기 호재=공시가격이 부동산 투자에 단기적인 악재임은 분명하다. 하지만 중장기적으로는 호재가 될 수도 있음을 염두에 두고 투자 전략을 짤 필요가 있다.

이번 조치로 단기적으로는 세금 부담 증가와 투자 수요 감소로 급매물이 쏟아지고 가격 하락이 예상된다. 따라서 단기 투자자로서는 적극적으로 매도에 나설 필요가 있다.

여윳돈 투자자라면 장기적인 전략을 가지고 급매물을 골라서 투자하는 게 좋다.

서울에서 주택을 공급하려면 아파트 재건축을 빼곤 단독·다가구·다세대·연립주택 밀집지역 재개발이나 주거환경개선사업 이외에는 방법이 없다. 다만 이런 사업은 투자한 뒤 자금을 회수하기까지 시간이 많이 걸린다는 점을 염두에 두고 자금조달 계획을 세워야 한다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com