[단독-연립 공시가로 과세]수도권-충청권 稅부담 커질듯

정부가 전국 620만 채의 단독 연립 다세대주택에 대해 양도소득세와 상속·증여세를 부과하는 기준을 29일 발표하는 공시가격으로 바꾸면 세 부담은 대체로 늘어날 것으로 보인다.

지금까지는 국세청이 계산한 과세표준(課稅標準·세금을 매기는 기준금액·과표)을 기준으로 주택의 양도세 등을 부과했는데 국세청 과표는 집값보다는 면적을 주로 감안했다.

반면 건교부 공시가격은 전국의 모든 주택을 일일이 조사해 시가(時價)의 80% 수준으로 정해진다.

▽서울, 충청권 주택 양도세 늘어날 듯=지금까지 단독주택 등에 양도세와 상속·증여세를 매길 때 토지분은 건교부 개별공시지가를, 건물분은 국세청이 계산한 뒤 이를 합산해 과표로 삼았다.

재경부는 이렇게 계산된 과표가 시가의 80% 수준이었으므로 과표가 공시가격으로 바뀌어도 세 부담은 크게 달라지지 않을 것이라고 설명했다.

하지만 전문가들의 의견은 다르다. 특히 수도권과 충청권 등에서는 세 부담이 늘어날 수밖에 없다는 것이다.

그동안 국세청은 건물분 과표를 계산할 때 시가를 감안하지 않고 일률적으로 m²당 46만 원씩 면적을 위주로 산정했다. 그러다보니 지방에 비해 비싼 수도권과 충청권 주택의 과표는 시가를 제대로 반영하지 못했다.

익명을 요구한 A 세무사는 “건물분 과표의 비중이 높은 연립, 다세대 주택 등은 국세청 기준시가가 시세의 50∼60% 수준인 경우도 있다”며 “시세의 80% 수준인 공시가격을 과표로 삼으면 세금이 늘어날 수밖에 없다”고 말했다.

양도세는 양도차익이 클수록 세율이 높아지는 누진세율이기 때문에 세 부담이 급증하는 주택도 나올 것으로 보인다.

특히 서울 강남을 비롯한 수도권과 행정도시 건설의 영향으로 가격 급등세를 보인 충청권은 29일 발표되는 건교부 공시가격에 집값 상승이 반영될 가능성이 높다.

반면 지방에 있는 주택 가운데 면적은 넓은데 시세는 높지 않은 집들은 양도세 부담이 다소 줄어들 수도 있다.

▽서울 강남아파트 임대사업해도 종합부동산세 내야=정부는 장기임대주택은 종합부동산세 과세대상에서 제외하면서 가격기준을 공시가격 3억 원 이하(매입임대)로 제한했다. 면적기준으로는 전용면적 25.7평 이하인 집을 5채 이상, 10년 이상 임대해야 종부세를 면제받는다.

이에 따라 서울 강남에 집을 여러 채 보유하고 있는 사람들은 임대사업자로 등록한다고 해도 사실상 종부세를 면제받기 어려워졌다. 25.7평 이하라 하더라도 대부분 공시가격이 3억 원을 넘기 때문이다.

신치영 기자 higgledy@donga.com

황재성 기자 jsonhng@donga.com

▼부동산세 개편안 문답풀이▼

정부가 28일 발표한 세제개편안에서 알아 둬야 할 내용을 문답 풀이로 정리해본다.

―공시가격이 도입되면 양도소득세를 어떻게 계산하나.

“주택 매각시점의 공시가격에서 취득시점의 공시가격을 뺀 양도차익이 양도세 과세 대상이다. 이 양도차익에 9∼36%의 세율을 매긴다.”

―이미 집을 갖고 있는 사람은 취득시점의 공시가격이 없는데….

“현 시점의 기준시가와 공시가격 차이를 비율로 환산하고 이 비율을 취득시점의 기준시가에 적용해 추산한다. 예를 들어 2003년 10월에 기준시가 5000만 원짜리의 집을 산 사람이 2005년 4월 공시가격 1억5000만 원에 집을 판다고 하자. 2005년 4월 말 현재 기준시가가 1억 원이라면 공시가격은 기준시가에 비해 50% 높은 셈이다. 이에 따라 주택 취득 당시 공시가격은 기준시가(5000만 원)보다 50% 비싼 7500만 원으로 추산된다.”

―주택 공시가격은 어디서 확인하나.

“단독·다세대·연립주택 공시가격은 현재 각 시군구청이나 읍면동사무소 민원실에서 열람할 수 있다. 다세대·연립주택은 건설교통부 인터넷 홈페이지(www.moct.go.kr)를 통해서도 확인할 수 있다.”

―총공시가격 9억 원 이상인 주택 5채를 장기 임대하던 사업자가 1채를 판다면 종합부동산세를 내나.

“내야 한다. 집을 파는 순간 종부세 비과세 요건을 충족하지 못하기 때문이다. 세무서는 과거에 내지 않았던 종부세를 소급해 추징한다.”

―장기 임대사업 도중 집값이 3억 원 이상으로 오르면 종부세 대상이 되나.

“아니다. 종부세는 장기 임대주택으로 인정받은 날을 기준으로 한다. 다만, 증축 등 물리적 요인으로 집값이 3억 원 이상으로 올랐다면 장기 임대주택으로 인정받지 못한다.”

―종부세 납부 대상자의 실제 주소지와 종부세 대상 주택 주소지가 다를 경우 세금은 어디에 내나.

“실제 주소지 관할 세무서에 낸다.”

―재산세와 종부세 등 보유세는 최고 얼마까지 늘어나나.

“전년 보유세 납부액의 150%를 넘지 않도록 했다. 작년 100만 원의 보유세를 냈는데 올해 세법대로 계산하면 200만 원의 세금이 나오더라도 실제 납부액은 150만 원이다.”

홍수용 기자 legman@donga.com