11월말부터 ＂주택-상가 같이 있어야 주상복합아파트 인정＂

올 11월 30일부터는 주상복합아파트 인정 기준이 까다로워져 도심 난개발이 크게 줄어들 전망이다. 또 낡은 건축물을 리모델링하기 위해 설립하는 조합의 허용 기준이 대상주택 소유자 전원의 동의에서 5분의 4 수준으로 낮아진다.

건설교통부는 이 같은 내용으로 주택법의 시행령 및 시행규칙안(案)을 마련, 19일자로 입법예고하고 11월 30일부터 시행한다고 14일 밝혔다. 주택법은 주택건설촉진법을 대체하기 위해 새로 만들어지는 법이다.

건교부는 주상복합아파트의 인정 범위를 축소, 주택과 상가시설이 한 건물에 들어설 때만 주상복합으로 인정하고 나머지는 모두 일반아파트와 마찬가지로 건축 및 분양하도록 제한하기로 했다.

다만 11월 30일 이전에 건축허가나 건축심의를 신청하면 이 같은 규정을 적용받지 않는다.

주상복합아파트가 일반 아파트와 같은 절차를 밟게 되면 청약통장 가입자에게 우선 청약권이 주어지며 진입도로나 어린이놀이터, 노인정 등과 같은 복리시설을 의무적으로 설치해야 한다.

또 관리비 부과 방식이 제한받게 되고, 300가구 이상이면 일정 규모의 학교시설용지를 확보해야 하는 등 규제를 받는다.

현재는 고도제한 등을 피하기 위해 아파트와 상가를 따로 두고 지하주차장이나 지하상가로 연결한 형태로 대규모 주상복합아파트를 지으면서 학교 등과 같은 시설을 제대로 갖추지 않아 주변 생활여건을 악화시킨다는 지적이 많았다.

이번 조치로 서울 강남구 도곡동 타워팰리스(2590가구) 등과 같은 초대형 주상복합아파트의 건설이 크게 위축될 것으로 예상된다. 건교부는 주택 20가구, 주상복합아파트 300가구 이상이면 주택사업계획 승인을 받도록 한 규제를 피하기 위한 편법으로 사업을 분할하는 것을 막기 위해 동일사업 주체 범위에 개인은 친족(親族), 법인은 소속 임원까지 각각 포함하기로 했다. 또 무분별한 재건축을 막기 위해 아파트단지 단위로 리모델링을 추진할 때 전체 소유자의 5분의 4(동별로는 3분의 2)가 동의하면 조합을 결성할 수 있도록 했다. 아파트단지가 아닌 동(棟) 단위로도 소유자의 5분의 4만 찬성하면 리모델링이 가능하도록 했다. 이와 함께 조합주택 시공보증 대상에 지역 직장 재건축조합뿐만 아니라 리모델링 조합과 정비사업조합도 포함시키고, 주택조합과 건설업체가 공동사업시행자인 경우 하자보수는 건설업체가 책임지도록 했다. 건교부는 시공회사가 부도났을 경우 아파트 입주자나 조합원들의 피해를 막기 위해 아파트분양보증 전문업체인 ‘대한주택보증㈜’이 부도회사로부터 대지 소유권을 넘겨받는(신탁등기) 조건을 대폭 확대했다.

주택법 시행령 및 시행규칙 주요 내용
구분	현행	달라지는 내용
시도별 주택종합계획	·없음.	·관할지역 주택정책의 추진방향과 실천방안 등을 구체적으로 포함.
주상복합 인정 범위 축소	·지하로 연결되면 인정.	·동일한 건축물에 상가와 주택이 들어설 때만 인정.
공동사업주체의 책임 범위	·없음.	·주택의 하자보수를 등록사업자의 책임으로 함.
주택등록사업자 기준 강화	·기술자 3인 이상. ·주택건설실적 100가구 이상	·기술자 4인 이상. ·최근 3년간 주택건설실적 100가구 이상.
동일사업자범위	·없음	·개인은 친족 ·법인은 소속 임원
리모델링 조합 설립 방법	·없음	·주택단지별 또는 동별소유자의 4/5 동의 ·주택사업지 관할청의 설립 인가
신탁등기 범위 확대	·자기자본 잠식 ·부채비율 700% 초과	·2년 연속 경상손실 ·자기자본 잠식 ·부채비율 300% 초과 ·최근 건설실적 300가구 이하 ·사업주체가 요청할 때 ·분양보증 받는 주상복합 건축물
주택관리사 시험 제도	·1차:3과목, 2차:2과목	·과목수는 현행과 동일 -2차 과목의 내용에 민법 및 민사특별법 추가
조합주택의 시공범위 확대	·지역 직장 재건축 조합	·지역 직장 리모델링 조합 및 정비사업 조합
자료:건설교통부

황재성기자 jsonhng@donga.com