[부동산]달라진 부동산 稅制…효율적 절세 전략은

《부동산 거래나 보유에 따른 세금 제도가 많이 바뀌었다. 정부가 부동산 시장 과열을 진정시키기 위해 올 초부터 세금 부과 기준을 강화하고, 부과 대상을 크게 확대했기 때문. 세금을 좀 더 거둬들여 부동산 투기꾼들이 활동할 여지를 줄이겠다는 목적이다. 이에 따라 부동산 투자자들은 변경된 세제(稅制)를 잘 살펴보고 효율적인 절세 전략을 세워야 효율적인 재테크를 할 수 있을 것이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.》

▽고시된 개별공시지가도 고칠 수 있다=건설교통부가 지난달 30일자로 발표한 개별공시지가는 취득세, 등록세, 양도소득세, 증여세 등 부동산 관련 세금의 부과기준. 이번에 개별공시지가가 많이 올랐다면 관련 세금도 오를 수밖에 없다.

하지만 개별공시지가를 조정해 세금 부담을 줄이는 방법도 있다. 법적으로 보장된 ‘이의신청 제도’를 이용하는 것. 이달 30일까지 토지가 있는 시, 군, 구청에 개별공시지가 조정을 요청하면 관할 지방자치단체에서 8월 29일까지 재조사를 벌여 조정 결과를 통보해준다.

이때 이의신청자는 자신이 보유한 토지의 개별공시지가가 인근 지역 땅과 비교해 터무니없이 높게 책정됐다는 사실을 증명할 수 있는 소명자료를 충분히 갖춰야 조정될 가능성이 높다.

▽투기지역이라도 양도세를 안 낼 수 있는 길이 있다=부동산을 팔 때 양도세를 실거래가 기준으로 부과하는 ‘투기지역’이 대폭 확대됐다.

그러나 이 지역에서도 시세 6억원 이하 1가구1주택, 3년 보유 등 비과세 요건을 갖췄다면 양도세를 한푼도 내지 않을 수 있다. 다만 서울, 과천과 분당 일산 평촌 산본 중동 등 수도권 5대 신도시는 2003년 10월1일 이후에 파는 주택에 대해서는 1년 이상 거주를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

따라서 이들 지역에서 1년 이상 거주 요건을 갖추지 못했다면 올 9월 30일까지 주택을 팔아야 한다.

▽보유 기간이 길면 양도세는 줄어=부동산을 팔 때는 최소한 1년은 보유하는 것이 좋다. 현행 양도세법상 1년 미만 보유자산에 대해서는 세율이 일률적으로 36%(양도소득 대비)이지만 1년 이상 보유 자산은 세금을 매기는 기준이 되는 과세표준에 따라 9∼36%이기 때문.

예컨대 아파트를 팔아 양도차익 3000만원을 얻었을 때 보유 기간이 1년 미만이면 세율 36%를 적용받는다. 양도차익 3000만원에서 기본공제 250만원을 뺀 다음 세율 36%를 곱하기 때문에 세금이 990만원이다.

그러나 1년만 채웠다면 양도세는 405만원으로 줄어든다. 양도차익에서 기본공제를 뺀 2750만원에 세율 18%를 곱한 다음 누진공제액 90만원을 또다시 빼기 때문.

보유 기간이 길면 공제 폭은 더 커진다. 3년, 5년, 10년을 기준으로 양도차익의 10∼30%까지 추가로 줄여주는 ‘장기보유특별공제’가 있기 때문.

따라서 부동산을 팔 때 장기보유특별공제나 낮은 세율이 적용되는 기간이 임박했을 때는 양도시기를 조절하는 것이 세금을 절약하는 방법이라고 전문가들은 조언하고 있다.

▽양도일(잔금 지급일) 현재가 중요하다=양도세 계산에 필요한 모든 요소들은 양도일을 기준으로 판단한다. 그 전에 주택을 여러 채 보유했다 하더라도 양도일 현재 비과세 요건인 ‘1가구1주택자’라는 요건을 충족시키면 양도세를 내지 않아도 된다. 또 개별공시지가는 통상 6월 30일에 고시되기 때문에 1월 1일부터 6월 30일까지 토지를 팔 때 잔금 지급일을 언제로 하는가에 따라 적용되는 기준시가가 달라진다. 양도세가 달라질 수 있다는 얘기.

▽집을 여러 채 갖고 있으면 양도 순서를 정하라=‘1가구 다(多)주택자’는 보유한 주택 중 양도세를 가장 적게 물 수 있는 집부터 파는 것이 좋다.

우선 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되는 집은 양도 대상에서 제외해야 한다. 실거래가의 70% 수준인 기준시가로 양도세를 내는 것이 세 부담을 줄이는 방법이기 때문. 대신 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하는 집은 비과세 요건인 ‘1가구1주택자로 3년 이상 보유’ 기준을 충족시킬 때까지 갖고 있으면 세금을 내지 않을 수 있다.

▽세금을 줄일 수 있는 근거자료는 미리 챙겨둬야=부동산 관련 영수증만 잘 보관해도 양도세 부담을 줄일 수 있다. 양도세를 신고할 때 중개수수료, 취득 및 등록세, 법무사 수수료, 부동산 보유 중에 지출한 수리비 등 각종 비용과 관계가 있는 영수증을 제출하면 공제를 받을 수 있기 때문.

▽세금에 대한 해명도 중요=양도세 등 세금 신고를 제대로 하지 않으면 관할 세무서로부터 ‘신고누락’ 또는 ‘결정전(前) 통지’라는 이름의 안내문을 받을 수 있다. 이 때 그냥 가만히 있지 말고 적극적으로 해명하거나 사실 관계를 입증할 수 있는 자료를 제출해야 한다. 그렇지 않으면 세무서는 확보한 자료만 갖고 세금을 부과한다.

▽법을 잘 지키면 세금이 낮아진다=부동산을 팔았다면 신고를 망설일 이유가 없다. 잔금지급일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월 안에 양도세 예정신고를 하면 산출세액의 10%를 공제받을 수 있기 때문.

또 등기를 하지 않고 부동산을 양도하는 것은 금물. 각종 공제나 감면 혜택를 받지 못하는데다 최고 세율이 적용되기 때문.

송진흡기자 jinhup@donga.com

▼전문가 의견-‘1가구2주택’도 양도세 면제 길있다▼

부동산 투자 환경이 급변하고 있다. 천정 모르고 치솟고 있는 집값을 잡기 위해 정부가 각종 규제 대책을 잇따라 내놓고 있기 때문.

분양권 전매 제한, 재건축 아파트 선분양 금지, 아파트 기준시가 인상, 양도소득세 부과 기준 강화 등 손으로 꼽기도 버거울 정도다.

이들 규제 중에서도 일반 투자자들에게 가장 큰 영향을 미치고 있는 것은 세금 규제다. 부동산을 사고 파는 등 적극적인 투자를 할 때는 물론 그냥 거주할 때도 세금에서 자유로울 수 없다는 점에서다.

하지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법. 세금 제도를 잘만 살펴보면 의외로 절세를 할 수 있는 방법이 많다는 것을 알 수 있다. 각종 예외 규정이나 경과 규정을 잘만 활용하면 의외의 투자수익을 얻을 수 있는 행운도 거머쥘 수 있다는 것이 대체적인 시각이다.

양도소득세 분야가 대표적인 사례. 일반적으로 양도세는 1가구1주택자가 3년 이상 보유하면 양도차익이 아무리 많더라도 세금이 붙지 않는다.

하지만 1가구2주택자라도 세금을 내지 않을 수 있는 방법이 있다. 바로 양도유예기간을 이용하는 것.

양도유예기간은 보유한 집 2채 가운데 나중에 매입한 주택 취득일로부터 1년간 기존에 있던 주택을 양도할 수 있도록 세법에서 허용해준 기간으로 이 기간 안에 종전 주택을 팔면 양도세를 물지 않아도 된다.

주택을 살 때 배우자와 공동 명의로 취득하는 방법도 절세 기법 중 하나다. 양도세가 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 체제로 운영되는 상황에서 남편과 아내에게 개별과세되면 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문.

1가구1주택자에 대한 비과세 혜택도 적절히 이용하면 세금을 상당 부분 줄일 수 있다. 예컨대 집을 2채 보유한 사람이 양도세를 내지 않으려면 2채 중 낡은 집을 헐어 멸실 신고를 한 다음 나머지 집을 팔면 된다. 1가구1주택자로 분류돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문.

이처럼 세금 분야에서는 법적으로 허용하는 각종 예외 규정이 있는 만큼 부동산을 거래하기 전에 반드시 세금 전문가와 상의하는 것이 투자수익을 극대화할 수 있는 방법이다.

이규원(공인회계사)