[최재성의 부동산 닷컴]부동산 경매<3>

  • 입력 2003년 6월 10일 18시 39분


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저에게 “요즘 뭐하세요”라며 인사를 건네는 사람이 많습니다. 분양대행사를 차린 뒤 방송 출연을 많이 하지 않은 탓이겠죠. 오늘은 아쉽게도 작별인사를 해야 할 것 같네요. 그동안 재건축과 재개발, 경매 등 많은 주제를 다뤘습니다. 이번에는 마지막으로 ‘법원경매에서 주의할 점’을 알아봤습니다. 법원경매정보 제공회사인 지지옥션(www.ggi.co.kr)의 강명관 이사에게 물었습니다.

▽최재성=투자자들이 가장 주의할 점은 무엇입니까.

▽강명관=입찰하기 전 각종 서류를 받아본 뒤 경매로 나온 부동산의 현황을 꼼꼼하게 조사하는 것입니다. 반드시 현장답사를 통해 서류와 부동산의 현황이 일치하는지 확인하는 게 좋습니다.

▽최=경매에서 가장 중요한 것이 ‘권리분석’이라고 들었습니다.

▽강=맞습니다. 권리분석을 제대로 하지 않아 낭패를 보는 투자자가 많습니다. 권리분석은 낙찰로 인해 소멸되는 권리인지, 인수되는 권리인지를 분석해 입찰여부를 판단하는 것입니다. 경매에서는 ‘투자의 잣대’ 역할을 합니다.

▽최=권리분석은 어떻게 하나요.

▽강=우선 등기부등본을 살펴보세요. 저당권 근저당 등이 설정돼 있을 겁니다. 이것을 경매에서는 ‘말소기준권리’라고 부릅니다. 중요한 것은 말소기준권리보다 선(先)순위로 잡혀있는 권리와 임차금 등입니다. 이는 낙찰로 말소되지 않고 나중에 채권금액을 물어주거나 아예 인수를 해야 합니다. 따라서 말소되지 않은 권리가 있는 부동산은 피하는 게 안전합니다. 요즘은 간단한 지식만 익히면 손쉽게 권리분석을 할 수 있도록 서비스를 제공하는 법원경매사이트가 많아졌습니다.

▽최=낙찰금액은 어떻게 정합니까.

▽강=감정가보다는 현재 시세를 기준으로 결정하는 게 좋습니다. 감정가는 현 시점에서 6개월 전에 평가된 것으로 가격 변동분이 포함돼 있지 않기 때문이죠. 단 낙찰 뒤 소유권 이전에 필요한 세금 등을 감안해야 합니다. 요즘 경기 김포 파주시 등 신도시 예정지나 재개발지역의 경매경쟁률이 높은 편입니다. 앞으로 가격이 더 뛸 수 있다는 요인도 있지만 입찰 법정의 들뜬 분위기에 휩쓸려 필요 이상으로 높은 가격에 입찰하는 사례도 많습니다. 경매투자의 가장 중요한 원칙은 일반매매보다 싼 가격으로 부동산을 구입하는 것입니다. 이 점을 잊지 않기 바랍니다.

최재성 탤런트·JS엔터프라이즈 대표 jsene@hanmail.net

-끝-

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